居住权制度在房产份额拍卖中的运用
刘通 郑杨
版次：A07来源：江苏法治报 2023年11月17日
司法实践中，对于被执行人与案外人共有房产这种特殊的财产该如何执行处置的问题存之已久。对于执行法官来说，如何同时保障申请执行人以及案外人的合法权益是个极为棘手的矛盾。而当房产为按份共有，法院在司法拍卖平台上对被执行人的房产份额进行拍卖时，又往往会载明拍品“无法实际交付”。民法典关于居住权制度的设立，对于执行程序中房产按份额拍卖处置相关问题的处理，有着很强运用价值。
首先，居住权可设立在房产份额之上。居住权是一种对“他人的住宅”享有占有、使用的用益物权，以满足居住权人生活居住的需要。此时，“他人的住宅”又可以理解为“他人100%份额的住宅”或者“他人共有100%份额的住宅”。以父母为子女购买房产为例：甲作为乙丙的父亲，全款出资为乙丙买了套商品房，购房合同约定乙丙两人对房产等分共有，同时三人约定甲对所购买的房屋享有居住权，那么在不动产登记部门设立居住权时，甲的居住权当然是设立在乙丙两人的份额之上的。
其次，居住权制度具有高度的灵活性。民法典中居住权原则上是无偿设立，但并未禁止近似于租赁的有偿设立，从这一点上便可看出居住权的适用具有高度的灵活性。居住权作为一项用益物权，同时具有房屋所有权的稳定性和租赁权的灵活性，不仅能够充分落实所有权人对房屋的自由支配，而且为当事人利用房屋提供了更多可供选择的财产利用方式，从而有利于最大限度地发挥房屋的效用。
最后，拍卖份额上设立居住权符合各方利益。笔者认为，在住宅份额上设立居住权的协商应以等价有偿为主。因为房产新的共有权人之间不再具有婚姻、收养以及监护等特定的身份关系，无偿设立居住权的基础不再存在。此时，对于以物抵债的申请人或者购买者来说，虽然购买的拍品并未交付，但却可以得到一笔类似于租金的收入。而对于房产案外共有人来说，在被拍卖的住宅份额上为其设立居住权既可以避免日后因物权行使而可能发生的人身冲突，同时也可以避免住宅份额被其他投机者竞拍后，以无法协商一致为由提起不动产分割之诉，导致房产最终被整体拍卖处置。而对于拍卖法院来说，居住权的成功设立，将避开“无法实际交付”的现实司法难题，同时也在执行过程中兼顾各方的合法权益。
题外话：
居住权是设立在不动产之上，发挥具体物的居住功能，而非设立在具有抽象价值的份额之上，按份共有人在其他按份共有人的份额上设立居住权，将其他按份共有人视同他人的财产只是遵从权利人意思自治的一种操作，实际按份共有人即便享有1%份额，只要按份共有人对物的利用没有特别排除性规定，其是也具有对整个物具有居住使用的权利的，也即其理论上无需单独设立居住权。
