5年涨幅217%：东京二手房疯狂实录

“新房买不起，二手还可以。”

这一传统购房逻辑，在东京市场已彻底失效。

LIFULL HOME'S最新调查显示，2025年东京23区二手公寓（70m²）全面进入“亿时代”，哪怕房龄已超过了20年！

曾经以为的 “退路”，如今成了更高的门槛。

先看一组让人吃惊的数字。

和5年前相比，东京23区二手公寓价格全线飘红：房龄10到15年的涨幅最大，达217.6%，涨了7275万日元，现均价约1.3亿日元，直接翻倍。房龄15到20年的涨幅212.5%，均价为1.25亿日元。就连房龄5到10年、5年以下的房源，涨幅也分别高达192.1%和175.9%。

这反常识，按理说房子越老越不值钱，但在东京，“老”反而成了稀缺。

为什么会这样？

首先，新房太贵，导致所有人都挤到了二手市场。东京23区新房均价已连续3年超过1亿日元，普通工薪族根本够不着，二手也被买成了“卖方市场”。其次，新房供给萎缩。2025年东京23区新建公寓供应量仅8,064套，比2024年减少2.5%，创下历史新低。再有，炒房客进场，把二手房炒成了理财产品。

尽管整体二手房均价过亿，但东京内部分化也越发极端。

2025年“亿级二手房”占比已达15.5%，比2015年翻了15倍，但这主要集中在千代田区（51.2%）、港区（54.5%）、中央区（44.7%）等核心地段。六本木一丁目、丰洲、胜哄等站点5年涨幅超过200%，而城北区域几乎看不到亿级房源。

分化背后是富人崛起。

东京都年收入700万日元以上的双薪家庭已达45万户，10年翻倍，高收入人群撑起了核心区域房价。

何况，东京房价的上涨，有部分脱离实际居住需求。房子正逐渐变成“资产”而非“家”，海外资本的涌入加剧了这种趋势。

东京市中心购房者中，海外买家已占3%，随着日元贬值，这一比例预计还会增加。资本利得预期已成为推动房价上涨的主要动力，东京房地产市场正在从“居住市场”向“资产配置市场”转型，价格更多反映全球流动性和避险需求。

短期来看，几个因素可能使涨势趋缓：利率上升，日本央行加息预期升温，抵押贷款利率已上升；政策收紧，新政府提出加强外资购地审查，可能减缓海外资金流入。

但长期来看，支撑高房价的因素依然存在：核心区域供给稀缺、日元贬值、东京作为国际城市的避险属性。

更可能的情况是：东京房地产市场彻底分层。

核心区域成为国际资本和高收入阶层的“资产配置市场”，普通工薪族被挤到外围区域或长期租房。

“在东京有个家”这一目标，正逐渐从“人生标配”变成“阶层特权”。