2026年的第一个月，深圳楼市在春节前的静谧中走出了极不寻常的曲线。当新房市场因供应锐减步入“被动缩量期”时，二手房市场却凭借“以价换量”在筑底之路上先行一步。
克而瑞深度咨询丨普睿深圳区域发布《2026年1月深圳房地产市场观察简报》，揭示2026开年楼市新格局。
1月房企进入休整期，新房供应端大幅缩减至 8.85万㎡。受此影响，全市成交规模环比回落 18.3%，回落至 29万㎡ 左右 。市场下行的核心推手并非需求消失，而是新推盘减少导致的“断粮”。本月深圳新房备案均价显示为 72690元/㎡。但需注意，这主要是受豪宅项目集中入市拉动的“结构性虚高”，内需基本盘依然锚定在 **5.2万元/㎡ 左右的低位徘徊 。
由于核心区新盘“真空”，成交高度集中在光明、龙岗、龙华等库存充裕的板块。核心区优质供应的匮乏，正迫使购买力向外围及二手房市场外溢。
1月二手房成交规模表现亮眼，成交量达5291套。二手房与一手房的成交套数比值已升至2.02，显示深圳已正式进入存量房主导的时代。
从周度录得量来看，2026年前四周表现远超往年同期，单周最高录得量接近1700套。客户避险情绪与对高性价比的追求，让二手房成为了目前的成交主力。
截止1月底，全市二手房挂牌量已突破9.5万套。其中，龙岗区以2.44万套的挂牌量稳居全市第一，区域内房源竞争白热化，价格支撑力面临考验 。
1月案场整体呈现“来访升温、认购遇冷”的背离态势 。全市盘均来访约73组，但整体开盘去化率仅为 7%，创近年同期新低。为了加速去化，房企普遍延续“提佣”与“特价房”策略 。例如，部分热门项目通过推出工抵房或高达 5.5% 的渠道佣金来支撑流速，但客户决策周期明显拉长 。
预计2026年第一季度深圳将供应13个住宅项目（约4329套），同比去年减少 29% 。宝安供应明显萎缩，显示新房去化压力较大；龙岗、南山为供应主力，南山供应占比不降反升，凸显核心地段土地的稀缺价值和市场对高端改善型产品的持续需求。
全生命周期服务闭环正在重塑行业的竞争格局。新规设计带来政策红利，推动市场的结构性调整，非新规老项目面临更大竞争压力。定制化需求推动产品创新，满足多样化的生活方式。
⚠️特别提示：本推文仅涉及月报部分核心观点。关于各板块成交波动详细散点图、中介渠道带看成交走势、2026年潜在供应豪宅清单等数据及分析，如需获取【完整版《2026年1月深圳房地产市场月度观察简报》PDF】，请转发本文链接到朋友圈(勿设置分组可见)或百人以上业内群，截图发送至本公众号后台，并留下公司、联系人、联系方式和邮箱账号，我们将统一发送至留言邮箱。
出品：克而瑞深度咨询丨普睿深圳区域
版权申明：本文版权归普睿深圳区域所有，未经许可与授权，严禁转载。欢迎媒体朋友私信后台获取授权及合作。免责声明：本文中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述城市的出价或评估，我司对使用本文中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。
