一起涉安置房产的案外人执行异议之诉办案札记
委托人李雷雷去年4月份找到我们的时候，他的案件还处在执行异议审查阶段，听他的意思，执行局对他的代理律师不太友好。其中一个细节是，执行局的办案人员让他的代理人提供证据证明，法院查封的案涉安置房在李雷雷购买之后法院查封之前没有过户到李雷雷名下不是因为李雷雷的原因。事实上，郑州市因为前些年的大拆大建，建设了大量的安置房，总数高达约一百万套，而由于各种现实的原因，真正办理首次登记（即先登记在开发商名下）并办理首次转移登记（从开发商名下过户至第一手业主名下）的比例不到1%。所以，在我们看来，在郑州市购买安置房，如果无法过户登记，那是很正常的，执行局之所以提出让李雷雷证明非因其自身原因未办理过户登记，主要是其固有的立场决定的。具体来说，根据相关法律规定，案外人想要针对特定房产排除法院的执行，需要具备五个要件：（1）执行依据是关于金钱债权的裁判文书；（2）案外人与被执行人在法院查封之前已经签订合法有效的书面合同；（3）案外人在法院查封之前已合法占有案涉房产；（4）案外人已支付全部价款，或者已按约支付部分价款并且将剩余价款交付法院配合执行；（5）非因案外人自身原因未办理过户登记（房产所有权转移登记）。现实中法院为了解决执行难的问题，一般在执行局负责的执行异议审查阶段，都倾向于推进执行，也就是对案外人排除执行的异议审查标准比较严格，很容易就会驳回案外人的异议。李雷雷根据其代理人反馈的情况，预感到执行异议审查阶段大概率会败诉，于是决定委托我们代理接下来的案外人执行异议之诉阶段（审判法庭负责审理）。接下来的事态发展不出所料，我们在法律规定的期限内迅速提起案外人执行异议之诉，并且针对上面提到的五个要件逐一搜集证据。第（1）个、第（2）个、第（4）个要件没有太大的争议，我们把重点放在了第（3）个和第（5）个要件上面，也就是证明“李雷雷在法院查封之前已经合法占有案涉安置房”和“房产没有过户到李雷雷名下不是因为李雷雷的原因”。为了证明在法院查封之前李雷雷就已经合法占有案涉安置房，他的代理人在之前的执行异议审查阶段提交了其妻子交纳物业费和水费的一些发票，我们本着稳妥扎实的原则，又补充了另外两类证据。一是让其妻子找到了交纳物业费和水费的支付记录，毕竟发票和付款还不能完全等同。另外，我们在和李雷雷及其妻子沟通的过程中，发现其妻子还保留有房子装修时的合同以及她通过微信和装修公司的设计师选择装修方案、柜子的尺寸、对装修费讨价还价的沟通记录。当看到她微信上跟设计师讨价还价的记录时，我如获至宝，让她逐页截图保存，我们按照民事诉讼证据的规范格式将这些微信聊天记录截图整理提交法庭。这一电子证据的关键之处在于，它排除了李雷雷或者其妻子与被执行人（安置房出卖人）恶意串通提前转移财产的可能性，动态且立体地打消了承办法官的顾虑，有力地反驳了对方（申请执行人）的怀疑，为这个案件的胜诉奠定了一个重要的基础。关于案涉安置房没能过户到李雷雷名下的客观原因，前面已提到，在庭审中我们又不失时机地补充了一条重磅的规定。我们代理的这起案件开庭之后不到一个月，最高人民法院于2025年7月份发布了《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》，其中第16条明确规定，“新建商品房尚不符合首次登记条件”属于“非因案外人自身原因未办理房产所有权转移登记”的其中一种情形。郑州市的绝大部分安置房尚未办理首次登记（即先登记在开发商名下），当然不可能办理首次转移登记，让第一手业主取得房本。在这个案件中，李雷雷的前手出卖人（被执行人）属于第一手业主的角色，前手都没有房本，李雷雷作为后手自然不可能将安置房过户到自己名下。开庭之后三个多月，法院作出判决：不得执行案涉房产。对方在法定期限内也没有提起上诉。作者简介：张建辉律师，专注法律服务九年，专法律、守良知、求公正、护私权，致力于为客户提供高性价比的法律服务。法律咨询请拨13193788907。
