小心丨房产经纪为你“垫资”买房?哪有这么好的事!

2月24日，上海市住建委、市法制办等部门决定对链家公司开展正式调查，调查期间将暂停链家公司涉事门店和相关经纪人员的网上签约资格。

为何对链家公司开展调查？

2月23日，上海市消保委曝光了链家两个消费案例

案例一：上海市民黄先生介绍，链家中介欺瞒了房产的抵押情况和房东的信誉情况，自己支付了七成首付后，房子却接连被三家法院查封，链家更要求黄先生将父母名下资产作为抵押资产作信用担保才肯继续办理交易。

案例二：庄先生告诉记者，自己支付了定金后在签订正式协议前才被告知，房屋有167万元的抵押贷款，房产证无法办理，而这笔抵押贷款竟然是由链家中介以工作人员名义借给原房主、以供其购买其他房产的。

2月24日，上海链家在其官方微博发布相关声明，称链家多次强调是员工在交易过程中的不严谨，导致了两起案例的服务瑕疵，后这一声明在25日被删除。

△目前，上海链家门店已撤下全部橱窗广告

链家公司在交易过程中有什么违规现象？

以案例二庄先生的购房经历为例：

为替儿子买婚房，2016年1月9日，庄先生通过链家与出售方签订 《房地产买卖居间协议》，意向购买上海市富平路上的中浩云花园内一套约60平方米的房屋。当他支付80万元定金后，却被链家告知房屋交易有障碍，因该房屋不仅“背”着公积金贷款，还在庄先生不知情的情况下，被原房主抵押给链家一名工作人员，原房主由此借得167万元贷款，月利率1.6%，用来购买其他房屋。

定金给了，房子过户不了，明明是中介知情不报，但对打退堂鼓的消费者拒绝退还全额定金。

在房产中介交易中，付完定金后被告知房屋有一个或者多个抵押，并不是个案。在二手房交易过程中，由于原房主还没有缴清房屋贷款，而需要垫付资金的情况并不少见，房地产业内称之为“过桥资金”——这里就有很多违规操作的隐患。

违规一：金融产品未能提供备案

按照中国银行业监督管理委员会的要求，如果要推出一款借贷功能的金融产品，必须要进行备案，否则属于违法经营。在上海市消保委和住建委的约谈中，链家未能提供任何备案内容。其合法性也尚未得到相关部门明确答复。

违规二：高息贷款

两个案例中，链家提供的资金成本同为月息1.6%，也就是年化19.2%，远超4倍银行贷款利率，但是按照最高法院关于借款的司法解释，24%以下的年利率都是受到法律保护的。

链家方面提供的资金来源是什么？

虽然并未有明确证据指出链家方面在垫资过程中的资金来源是自由资金、客户经理个人还是链家集团旗下互联网房产金融平台，但是这次事件把地产经纪业务背后，一直悄然发展、衍生的巨大金融业务产业链放到了前台。

链家集团的金融版图中功能最重要的几家是：2006年成立的北京中融信担保、2014年底上线的链家理财和2015年低调运营的理房通。

链家理财官网介绍，其是链家集团旗下互联网房产金融平台，线上对接有投资理财需求的投资人，线下对接在链家办理购房业务的业主，“首创房产买卖-支付-理财的房产金融闭环模式”。

链家理财的网站上，几乎所有产品都是由北京中融信担保提供本息保证。🔽🔽

链家理财的运营主体就是北京链家房地产经纪有限公司。而工商资料显示，北京中融信担保的唯一股东就是北京链家房地产经纪有限公司。也就是说：自己为自己担保！风险不言而喻。

2015年12月28日出台的《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法(征求意见稿)》第三章第十条第规定，网络借贷信息中介机构禁止向出借人提供担保或者承诺保本保息。

中介垫资赎契到底合不合规？

中介公司可否进行垫资，主要是看经营范围里面是否有融资担保或者小额贷款等业务范围，同时要看签署的合同是以怎样的形式，是以借款还是仅仅做担保。

另外，赎契是卖家的事，卖家应该想办法跟人借钱。如果卖家非常强硬，非要买家帮垫资，那就宁可花钱找第三方公司来垫资，第三方公司会去调查和评估业主靠不靠谱，这样可以转移风险。

买房到底找谁借钱，你要仔细考虑清楚！