悉尼房产,没机会了!墨尔本房产,亏本!布里斯班公寓房价暴涨!

最新模型显示，除非澳洲大幅削减创纪录的移民入境数量，否则悉尼房产市场的一个核心特征——低价入门房产，恐怕将彻底退出历史舞台。

研究机构FoundIt针对建筑供应与人口增长的最新分析揭示，削减移民数量将为悉尼飞涨的房价和租金按下“刹车键”，并为备受压力的租客与购房者提供即时救济。

研究指出，如果将移民人数减少10万，使其回落至新冠疫情前的平均水平，原本今年有望上涨2%的悉尼房价或将转而下跌约1%。

据预测，这种“近乎即时”的市场转变在新建房屋供应较多的外郊地区，以及高层公寓过剩的内城区将表现得尤为明显。

FoundIt研究主管、澳洲房地产数据领域的先驱Kent Lardner表示，悉尼房价已处于极端高位，哪怕是几个百分点的波动都会产生巨大差异。

他认为，移民水平对近年来的市场产生了显著影响，将移民人数暂时恢复到2010年代的水平，将为建筑供应赢得宝贵的追赶时间。

Kent Lardner警告称，如果移民人数持续走高，危险不在于悉尼变得更加难以负担，而在于悉尼的入门级市场可能会彻底消失。

数据显示，如果移民人数下降，负担能力改善最明显的将是悉尼仅存的成交价低于75万澳元的地区，包括Lakemba、Canley Vale、Canley Heights、Warwick Farm、St Marys和Auburn等。

这些地区目前因移民推动的租金上涨而吸引了大量投资者，若移民减少，投资活动随之减弱，将有效减轻房价压力。

与此同时，公共事务学会（IPA）对澳洲统计局数据的分析引发了社会广泛关注。数据显示，住房供应已严重滞后于人口增长。

截至2025年，进入澳洲的永久和长期净入境人数达到创纪录的480,520人，同比增长7%；而同期住房审批量却下降了15%。

这种极度失衡的供需动态，直接推动悉尼住宅价格在2025年飙升了7%，涨幅约10.3万澳元。

IPA高级研究员Kevin You直指政府的《国家住房协议》是过去25年里“最大的政策失败”之一。

他强调，不需要经济学家背景也能理解，停滞不前的供应与移民带来的激增需求，必然导致租金和房价持续走高。

尽管澳洲统计局（ABS）的另一项衡量指标显示，2024/25年度海外净移民人数为30.6万人，较此前峰值有所回落，但仍远高于疫情前水平。

Plus Agency董事Peter Li指出，海外买家是新建公寓市场的重要支柱。

他透露，约80%的外国买家在正式移居澳洲前就已开始准备，他们往往带着大量现金来买房而非租房。因此，削减移民政策将对这一市场产生巨大冲击。

SQM Research主管Louis Christopher也持有类似观点。他认为，工党政府未能实现到2029年建造120万套新住房的目标，此时实施削减移民政策将最为有效。

Louis Christopher指出，边境重新开放后的租金狂飙是人口激增的直接后果。他表示，虽然强劲的移民在特定时期有其必要性，但澳洲目前正处于需要较弱移民的周期。

专家们一致强调，解决住房需求问题不应成为一个“政治忌讳”。Kevin You补充道，近年来失控的大规模移民所造成的问题，责任应由联邦政府承担，而不应归咎于移民群体本身。

本周六，墨尔本拍卖市场的热度不减。一栋位于华人聚居区Carlton的70年代砖屋以2253000澳元成交，超指导价50多万澳元。

这栋联排别墅坐落在墨尔本内北区184 Canning St，该房产由建筑师设计并在2018年完成了现代化翻新，在周围一众奶油色调的建筑中脱颖而出。

屋内不仅铺设了精致的水磨石地板，还配备了嵌入式家具。在迎接潜在买家时，屋内甚至播放着Talking Heads的唱片，营造出浓厚的艺术气息。

据悉，本周，墨尔本有1634套房产参与拍卖，这是其中之一。截至傍晚，Domain录得的清盘率为66.0%。

拍卖现场竞争异常激烈。

Jellis Craig Fitzroy的拍卖师Charles Atkins以1750000澳元的价格起拍，随后迅速攀升至1850000澳元的底价。

随后，4名竞拍者展开了漫长的拉锯战，主要出价集中在两对夫妇之间，双方以10000澳元和1000澳元的幅度轮番加价。

在最后的40000澳元竞价阶段，双方陷入了长达10分钟的胶着战，每次加价1000澳元。

最终，一对来自Brunswick East的夫妇以微弱优势击败对手夺标，而落败的一方无奈表示，最终价格已远超承受范围。

Atkins对这一“疯狂的结果”表示始料未及，他透露，原业主正准备在当地购置新房并启动另一个翻新项目，而买家也暗示未来将对该房产进行个性化改造。

在Bentleigh East，一栋位于35 Richard St的四居室房产同样表现亮眼，该房产以2420000澳元的价格成交，超底价约15%。

这栋现代住宅主打空间宽敞的开放式设计，起拍价为2100000澳元的底价。

4名竞拍者均为希望在该区落户的家庭，双方以50000澳元为跨度交替出价，最终由一个育有两个孩子的年轻家庭胜出。

拍卖师Simon Pintado指出，尽管澳联储下月仍有加息预期，但并未阻碍买家的热情。

他认为，大多数人的搬迁是基于生活方式的改变，无论市场如何波动，改善居住需求始终是刚需。

澳洲房产市场版图正迎来历史性巨变。Domain周四发布的最新《首次置业者报告》显示，布里斯班入门级公寓价格首次反超悉尼，且首付款储蓄周期进一步拉长，给当地首次置业者带来了沉重打击。

数据显示，布里斯班已取代悉尼成为全澳公寓买家压力最大的首府城市。目前，布里斯班入门级公寓价格一年内暴涨近13万澳币，达到66万澳币。相比之下，悉尼同类房产价格为64.5万澳币，比布里斯班还便宜1.5万澳币。

这一转变令市场始料未及。在过去五年里，布里斯班公寓价格涨幅高达80.8%，远超薪资增速。模型显示，一对年轻夫妇攒够20%首付款的时间已延长至4年11个月。

在独立屋方面，悉尼仍以115万澳币的入门门槛位居榜首，但布里斯班紧随其后。布里斯班入门级独立屋价格去年上涨14.6万澳币至85.6万澳币，是五年前的两倍多，首付储蓄时间也随之拉长至6年3个月。

沉重的财务压力已让许多年轻人望而却步。

目前，布里斯班入门级独立屋的房贷还款额占年轻夫妇收入的约50%，已远超银行放贷标准；公寓还款占比也高达38.6%，显著高于30%的公认房贷压力基准线。

Domain研究与经济主管 Nicola Powell 博士表示，这一变化是澳洲住房体系中最引人注目的转型之一。她指出，布里斯班不久前还处于公寓供过于求的状态，如今储蓄周期却已追平悉尼，且较低的平均收入水平进一步加剧了置业挑战。

Nicola Powell 认为，布里斯班市场严重缺乏可负担的住宅，政府亟需进行规划改革并提供激励措施以增加中密度住房。虽然“5%首付计划”缓解了部分障碍，但并未解决供需失衡的根本问题，印花税优惠的永久化也应在考虑之列。

面对失控的房价，“父母银行”已成为市场中的关键力量。来自 Place South Brisbane 的 Michael Hatzifotis 观察到，依靠父母资助的置业者比例大幅上升，曾经作为投资首选的一居室公寓如今成为首次置业者的“香饽饽”。

Michael Hatzifotis 透露，目前的买家主力多为25至32岁的单身女性，目标通常是价值约75万澳币的一居室公寓。在近期的一场交易中，一套一居室吸引了9个报价并最终以74.5万澳币成交，而在市中心 Queens Wharf 等地，同类房型价格甚至已突破百万大关。

在 Logan 地区，Ray White 中介 Ryan Trama 表示，一些社会经济地位较低的社区涨幅更为惊人。自10月“5%首付计划”启动以来，Woodridge 和 Eagleby 等地的联排别墅和公寓市场竞争异常激烈。

据 Ryan Trama 介绍，这些地区的房价在一年内涨幅超过20%。一年多前售价尚不足50万澳币的住宅，如今两房公寓已涨至60万澳币，较旧的三房联排别墅则飙升至70万澳币。由于预见到未来入市难度将持续增加，众多买家正不顾一切地寻求尽快置业。

悉尼东区Paddington的一栋两居室联排别墅在这周末以325万澳元的价格拍卖成交。值得关注的是，该物业上一次易手还要追溯到55年前，当时的成交价仅为2.8万澳元。

这一成交案例是这周全澳3479套拍卖房产之一，也标志着自去年3月以来全澳拍卖量最高的一周。

这幢位于Hargrave Street 187号的物业，最终由一对计划翻修的年轻专业人士夫妇竞得，他们击败了另外7名注册投标者。

卖家Neil Wilson告诉《澳洲金融评论报》，他在1971年移居海外工作前买下了这处房产。

谈及当年的购房经历，Wilson回忆称，他当时支付了2.8万澳元，还背负着利率高达9%的二次抵押贷款。

有趣的是，当时的人们都说他“疯了”，理由是Paddington的房产繁荣期已经结束，不具投资价值。

销售代理Laing & Simmons的Sebastian Maxwell指出，尽管目前房价依然坚挺，但市场压力已开始显现。

他表示，去年利率呈下降趋势时，单次看房能吸引10到15组客户，而现在若能达到8到10组就已是非常理想的水平。

然而，Cotality的研究负责人Tim Lawless认为市场仍具韧性。

他指出，尽管房源供应量激增，但各大首府城市的初步清盘率仍保持在68.9%的稳健水平，较上周甚至上升了9个基点，表现相当强劲。

根据Cotality的初步数据，墨尔本这周举行了1838场拍卖，清盘率为70.4%，高于前一周的68.1%。

在Albert Park区，一幢位于Faussett Street 2号的两居室维多利亚式联排别墅，引发了三名竞标者的激烈角逐，在叫价达到140万澳元后宣布进入市场，最终以161.5万澳元落锤。

来自Morrell & Koren的买家代理Emma Bloom分析称，维州首府正出现明显的“双速”市场。目前较高的清盘率主要反映了200万澳元以下市场的火热，而对于超过这一价位的豪宅，买家普遍开始“捂紧钱包”。

这种趋势在高端市场尤为明显。位于Malvern区Spring Road 4号的一幢四居室住宅，最初指导价为600万澳元，但周六拍卖时最高出价仅为501万澳元，导致当场流拍。

虽然该房产随后在议价中以530万澳元成交，但仍远低于2022年580万澳元的历史成交价。

Bloom表示，降价和二次上市的库存房源在高端市场日益普遍。她认为这是当前市场的真实写照，在信心全面回升之前，仍有大量旧房源需要时间去消化。

与此同时，悉尼的初步清盘率略有回落，从前一周的67.1%降至65.5%。

在较小的首府城市中，布里斯班175套拍卖房产的清盘率为74.8%；阿德莱德137套房产的清盘率为75.9%，较前一周的82.5%有所下滑。

Ray White首席经济学家Nerida Conisbee表示，利率上升及未来的加息预期已导致市场趋于平缓。尽管房价同比涨幅依然稳健，但从实际竞标人数和看房数据来看，市场放缓迹象明显，买家变得更加犹豫。

值得注意的是，有关修改投资者资本利得税减免政策的讨论虽然尚未直接冲击拍卖场，但可能很快影响供应端。

Conisbee警告称，如果这一政策在5月的预算案中落实，可能导致挂牌量大幅下降。

她回顾道，在2019年联邦大选前讨论该议题时，市场曾出现过挂牌和售出数量双双大跌的情况。虽然目前尚未重演，但政策走向将成为未来交易量的关键变数。