2026年2月25日，广州土地市场迎来一场足以载入史册的土拍盛宴——天河跑马场地块历经近9小时、243轮激烈竞价，最终被越秀地产以236.03亿元总价竞得，可售住宅楼面价突破8.5万元/㎡，不仅刷新广州楼面单价纪录，溢价率高达26.6%，更因围观人数过多导致交易平台服务器一度崩溃。更令人震惊的是，这一楼面价远超地块周边二手房价——与地块直线距离仅1.5公里的跑马地花园，二手房单价仅2.4万-4万/㎡，形成“面粉贵过面包”的罕见格局。

这场土拍的爆火，瞬间点燃广州楼市讨论热情：有人认为，核心地块的激烈争夺，标志着房企对广州市场信心回归，是楼市全面回暖的明确信号；也有人质疑，“地王”诞生只是核心稀缺资产的结构性狂欢，无法代表全市楼市走势，周边二手房与楼面价的巨大价差，更凸显市场分化的残酷。事实上，跑马场土拍绝非孤立事件，其背后是房企投资逻辑的转变、城市核心资产的价值重估，以及广州楼市“分化式复苏”的真实写照。要判断这是否为回暖信号，需跳出单一土拍事件，从地块价值、市场分化、政策导向、供需格局四个维度，深度拆解这场“地王盛宴”的核心逻辑。

Chapter.1

跑马场土拍爆火：

不是偶然，是核心资产的必然争夺

很多人疑惑，为何跑马场地块能引发7家头部房企疯抢，甚至拍出远超周边二手房的楼面价？答案并非房企盲目跟风，而是该地块的稀缺性与核心价值，决定了其成为“地王”的必然，这也是理解此次土拍的关键前提。

从区位价值来看，跑马场地块是珠江新城最后一块大规模待开发的“宝地”，地处“珠江新城-金融城-琶洲”三大核心板块构成的黄金三角几何中心，是缝合三大CBD的关键纽带，这种核心区位在广州已近乎绝版。作为广州城市封面，珠江新城汇聚了全市最优质的商业、金融、交通资源，而跑马场地块的开发，将填补珠江新城东区的功能空白，实现与三大CBD的无缝衔接，其区位溢价早已超越普通住宅地块的范畴。

从地块规划与配套来看，该地块并非单纯的住宅用地，而是集商业、商务、居住、教育、生态于一体的超级综合体项目。根据出让要求，竞得人需建设国际知名五星级酒店及同品牌酒店式公寓，引入高端时尚百货，配建中小学、幼儿园，并打造约11公顷的中轴体育公园，构建23公里“超级城市绿链”，保留马场瞭望塔等历史印记，打造“国际商都消费地·人民文体会客厅”。这种“高端商业+优质住宅+生态休闲+教育配套”的复合业态，不仅能提升地块自身价值，更能带动整个珠江新城东区的能级升级，其长期运营价值远超普通住宅项目。

从房企竞争逻辑来看，经过行业深度调整，房企早已告别“规模化拿地”的激进模式，转而聚焦核心城市、核心板块的优质资产，这也是跑马场地块引发疯抢的重要原因。此次参与竞价的越秀、保利、华润等企业，均为资金实力雄厚的头部房企或国企，它们的拿地逻辑更趋理性，优先选择风险低、增值空间明确的核心资产，而非盲目布局远郊地块。对这些房企而言，跑马场地块的稀缺性的意味着“抗风险能力强、长期保值增值”，即便楼面价偏高，也能通过高端产品打造、复合业态运营实现盈利——有房企人士测算，该地块住宅的保本成本或将超16万元/㎡，未来核心望江户型售价甚至可能突破40万元/㎡。

此外，周边二手房与楼面价的巨大价差，并非市场畸形的体现，而是产品定位与产权属性的差异导致。周边跑马地花园等二手房，建成年代久远、产品品质一般、缺乏优质配套，而跑马场地块将打造高端住宅与顶奢商业综合体，定位为广州顶级居住标杆，两者面向的客群完全不同，价格自然没有可比性。这种“面粉贵过面包”的现象，本质上是核心资产与普通资产的价值分化，而非楼市过热的信号。

Chapter.2

回暖信号？警惕误读：

是结构性热度，而非全面复苏

跑马场土拍的爆火，确实释放了积极信号，但将其等同于广州楼市全面回暖，无疑是一种误读。当前广州楼市的核心特征是“分化加剧、结构性复苏”，跑马场的热度，只是核心板块稀缺资产的狂欢，无法代表全市楼市的整体走势。

首先，从土拍市场整体表现来看，“冷热不均”的格局十分明显。跑马场地块的火爆，与同期其他板块地块的平淡形成鲜明对比。2026年以来，广州已有多宗远郊地块底价成交，甚至出现流拍情况，即便是近郊的南沙、番禺等板块，非核心地块的竞价也十分平淡，房企参拍意愿低迷。这说明，房企的投资信心仅集中在天河、海珠等核心城区的优质地块，对远郊板块仍持谨慎态度，土拍市场的热度并未全面扩散，所谓的“回暖”仅局限于核心区域。

其次，从楼市成交数据来看，广州整体仍处于“量稳价弱”的调整期，尚未出现全面回暖的迹象。据广州市住建局数据显示，2025年1-11月，广州新房网签套数同比增长5.5%，一二手住宅总成交量同比增长4.1%，但二手房成交占比达57.7%，凸显新房市场仍面临压力。2026年2月，广州新房均价约26452元/㎡，二手房均价约14358元/㎡，整体价格走势平稳，部分远郊板块二手房价格仍在下跌，去化周期超23个月，与跑马场所在的天河核心区形成天壤之别。

再者，从市场需求来看，当前广州楼市的需求仍以改善型为主，刚需群体的入市意愿依然偏低。跑马场地块未来打造的高端住宅，面向的是高净值人群，这类人群的购房需求受市场周期影响较小，而刚需群体受收入预期、房贷压力等因素影响，仍处于观望状态。此外，广州二手房市场的“卖一买一”置换链条虽在加速运转，但整体交易活跃度仍未恢复至2019年之前的水平，刚需入市的滞后，决定了楼市难以实现全面回暖。

值得注意的是，此次跑马场土拍的爆火，也与广州优化土拍服务、降低房企拿地门槛有关。广州在此次土拍中，推出现金缴纳+银行保函双选项的竞买保证金缴纳方式，5家企业通过银行保函形式完成报名，有效缓解了企业现金流压力，同时推出竞买保证金当天退款服务，以高效服务为企业减负，这也是吸引多家房企参与竞价的重要因素，并非单纯的市场热度驱动。

Chapter.3

深层逻辑：

跑马场土拍背后，广州楼市的三大转变

跑马场土拍不仅是一次简单的土地交易，更折射出广州楼市正在发生的三大深层转变，这些转变将决定未来广州楼市的发展走向，也能更清晰地判断“回暖”的真实内涵。

第一，从“规模扩张”转向“品质竞争”，核心资产价值持续凸显。随着房地产行业进入精细化发展阶段，“好房子”成为市场核心需求，房企的竞争不再依赖规模扩张，而是回归产品力与综合运营能力。跑马场地块的规划定位，紧扣广州“好房子、好小区、好社区、好城区”的建设理念，将打造高端住宅、顶奢商业与生态休闲空间，正是这种高品质定位，吸引了头部房企的争夺。未来，广州楼市将呈现“优质优价”的格局，核心板块的高品质项目将持续保值增值，而远郊的低品质项目，将面临更大的去化压力。

第二，从“普涨普跌”转向“分化加剧”，板块价值差距持续拉大。跑马场所在的天河核心区，与周边远郊板块的房价差距、土拍热度差距，正是广州楼市分化的真实写照。未来，这种分化将进一步加剧：天河金融城、海珠琶洲等核心城区成熟板块，以及南沙明珠湾、番禺万博等有明确产业人口支撑的郊区核心板块，将率先实现复苏，价格稳中有升；而增城、从化等远郊板块，因缺乏产业支撑、配套滞后，将继续面临去化困难、价格调整的压力。跑马场土拍的爆火，只会进一步放大这种分化，而非推动全面回暖。

第三，从“政策驱动”转向“产业与人口双驱动”，楼市发展更趋稳健。过去，广州楼市的波动多受政策影响，而如今，产业集聚与人口流入成为支撑楼市长期发展的核心动力。跑马场地块所在的珠江新城，汇聚了大量金融、商务企业，高收入人群集聚，购房需求稳定，这也是其价值凸显的核心原因；而远郊板块之所以低迷，核心在于缺乏产业支撑，无法吸引人口流入，购房需求不足。未来，广州楼市的复苏将呈现“核心引领、板块联动”的态势，只有具备产业支撑、人口流入的板块，才能实现持续健康发展。

Chapter.4

未来展望：

广州楼市不会全面回暖，但核心资产值得布局

综合来看，跑马场土拍释放的是“核心资产信心修复”的积极信号，而非广州楼市全面回暖的标志。未来3-5年，广州楼市将呈现“量稳价弱、结构性复苏”的特征，全面普涨的时代已彻底结束，分化将成为常态，而核心资产将成为楼市的“压舱石”。

从政策层面来看，2026年广州楼市政策将持续“稳”字当头，紧扣“控增量、去库存、优供给”的核心导向，通过收购存量商品房用作保障性住房、加大“卖旧买新”政策支持、推行“房票”安置等举措，稳定市场预期、激活置换需求。同时，广州将持续推进“好房子”建设，鼓励房企打造高品质产品，倒逼商品房市场从“价格战”转向“价值战”，这将进一步凸显核心板块高品质项目的价值优势。

从供需格局来看，广州楼市的库存结构正在持续优化，核心板块的优质房源供不应求，而远郊板块的库存压力依然较大。2026年，广州城中村改造计划完成固定资产投资1200亿元，推动52个新模式城中村改造项目，旧改相关供给占比将超40%，存量盘活成为供给主力，这将进一步优化市场供需结构，但也会加剧板块之间的分化——核心区域的旧改项目，将提升板块价值，而远郊旧改项目，仍面临去化压力。

对购房者而言，跑马场土拍带来的启示是：放弃“抄底远郊、等待普涨”的幻想，聚焦核心板块的优质资产。刚需群体可优先选择南沙明珠湾、番禺万博等有产业支撑、配套逐步落地的郊区核心板块，这类板块性价比高、需求稳定，抗风险能力较强；改善型群体可关注天河、海珠等核心城区的高品质项目，这类项目受市场波动影响小，长期保值增值能力突出。同时，需警惕“地王”周边的普通二手房，其与高端项目的定位差距较大，难以享受“地王红利”，盲目入手可能面临站岗风险。

对房企而言，跑马场土拍的竞争格局，再次印证了“聚焦核心、深耕品质”的重要性。未来，房企应收缩战线，重点布局广州核心城区及有产业支撑的郊区核心板块，加大对产品力的投入，打造符合市场需求的“好房子”，同时积极参与城市更新、存量盘活，在精细化运营中寻找新的增长点，而非盲目拿地扩张。

结语：

理性看待“地王”，读懂广州楼市的分化密码

跑马场8.5万/㎡楼面价的诞生，是广州核心资产价值的一次集中爆发，也是房企投资逻辑回归理性的体现。它确实释放了市场信心修复的积极信号，但这种信号仅局限于核心稀缺资产，无法代表广州楼市的全面回暖。当前，广州楼市正处于“分化式复苏”的关键阶段，核心板块与远郊板块的差距将持续拉大，“好资产涨、差资产跌”将成为常态。

判断广州楼市是否回暖，不能只看单一“地王”的诞生，更要关注整体成交数据、供需结构、产业人口导入等核心指标。未来，广州楼市不会重现过往的普涨行情，但核心资产的价值将持续凸显，楼市的发展将更加稳健、更加理性。对于购房者和房企而言，唯有读懂这种分化密码，聚焦核心价值、坚守理性判断，才能在复杂的市场环境中实现双赢。跑马场地块的焕新蝶变，不仅将为广州增添一座世界级消费地标，更将成为广州楼市高质量发展的重要缩影，见证这座千年商都在房地产新模式下的全新发展。

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