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昨天，河西南佳兆业一期一套124㎡的三房，以393万成交——只比业主挂牌价低了6万！算下来单价约3.17万/㎡。有人跳出来说：“这价格含车位吧？”好，就算扣掉8万车位钱，单价也稳稳站上3万大关。
那么，我们来看下佳兆业前期的成交价，25年到1月，基本上都在3万以下，2.7~2.8万/㎡，那么，这套到了3.1万/㎡，确实是涨了——
但是，也有人说，1-2套，说明不了什么，只能说是一房一价。确实，我们还需要更多的数据来看下，到底是涨了，还是持平？
我们对比下河西南1月份和2月份部分成交小区的房源：
海铂滨江，成交价集中在2.7~3.2万/㎡之间，1-2月份几乎持平——
金茂府，成交价集中在3.7~4.3万/㎡之间，也算比较稳——
老鹅堡，2月份倒是有2套突破了3.5万，算是近期成交较高价了——
万科翡翠滨江，4.5万左右也算比较稳——
其他小区，前期星八客，成交价也确实没有再无底线降了，也有一些房源，比前期多卖了2000~3000元/㎡~
不少二手小区，真的有点“企稳”的苗头了。
但魔幻的是——同一片天空下，新房却在疯狂打折！
比如深业南湾上府——
143㎡，5楼以下2.8万，5楼以上3万，送5年物业费，15万车位抵用券143㎡，5楼以下2.8万，5楼以上3万，送5年物业费，15万车位抵用券当然，深业南湾上府属于自身定位问题，在一众小面积为主的竞品中做了143㎡起的大户型，有没有达到豪宅的标准，最后砸在自己手上，只能降价清盘保命。但是，从去年7月降价想跑到现在，似乎销售情况也不算太好。我们看下销售数据，南湾上府总共有5栋楼，已经推出4栋楼，22年10月份就开盘了，合计推出288套，3年多过去了，迄今为止，还有82套未售——其中，A1栋套数最多，到现在还没干上市，粗算下来，这栋143和165户型都有50套左右，那总共加起来约100套，加上前期未售的82套，整盘还有180多套尚未销售。按照3年多去化200出点头的去化速度，该项目，还需要再卖3年
而同样的万年老盘，观潮望云，也是去年开始打折，单价3万2起，现在113㎡的户型，已经贴近3万了——诚然，观潮望云，也有自身的原因，完美错过了20、21年的疯狂市场，愣是拖到了25年楼市的垃圾时间才上市。而且，项目只有4栋，体量较小，32层住宅，2梯4户带连廊，在现在的河西南一众新房中，略显尴尬。加上后面新地容积率又降了，赶紧跑，才是王道啊！但是，很遗憾，25年年初推出2栋，合计232套，直接目前，还有81套未售。还有2栋啥时候上市，尚未可知。
源尚丹若，去化也就30%左右，以旧换新，都拯救不了——
中海江南玖序作为河西南首个四代宅，去年国庆前抢开、给到88折，结果由于自己其他盘的骚操作影响，以及河西南本身的情况，25年5月份以后推售的楼栋，去化为0——
还有江宸府，因为开发商中梁、银城暴雷，直接封盘摆烂，售楼处都关了，买了的人欲哭无泪！
于是，河西南现在的楼市，二手房，确实目测是暂时稳住了，至少，瞎抛的也跑的差不多了。但是，老新房：急着清仓，价格一再探底，这波到底能不能取得掉？
而新的四代宅：叫好不叫座，卡在“高不成低不就”的尴尬期，去化都很慢。说白了，市场不是全面回暖，而是在剧烈分化中寻找新平衡。
二手房可以暂时稳住了，但新房？老盘难卖是事实，新盘还在试水，谁也不敢说“底”在哪。
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