CRA今年重点审查四类人,一半涉及房产!短租、新房、零工经济全上榜

又到报税季。除了填表算数，还有一个问题值得留意：今年税务局会重点查谁？

加拿大税务局（CRA）每年都会抽查部分报税表，查找因无意或故意错误导致的少缴税款或多领福利。但抽查不是随机乱抓，而是有重点名单的。

会计师和税务律师向媒体透露，2025年CRA的审计火力，正集中瞄准四个方向：其中两个和房地产直接相关。

短租业主：费用抵扣的门槛变高了

第一个被点名的，是短租。

长期以来，房地产行业一直是CRA的关注重点。但今年，短期租赁尤其可能成为靶子。

注册会计师Joseph Devaney解释，越来越多省份和城市对短租实施限制，目的是增加长期住房供应。而CRA现在开始协助监督这些规定的执行情况：具体手段是：拒绝那些不符合当地法规的短租业主申报相关费用。

这意味着什么？如果你在禁止短租的区域偷偷经营Airbnb，不仅可能被市政罚款，税务局那边也通不过：维护费、运营成本统统不能抵扣。不能抵扣，租金收入就得全额缴税，相当于变相加税。

2024税年已经适用这些新规，但CRA给了12个月过渡期，对年底前完成许可和注册的业主提供宽限。

Devaney提醒：2025税年开始，情况将完全不同。“现在CRA已经掌握情况，他们可以真正开始严格执法。”

新房GST/HST：自住房还是投资房？

第二个房地产雷区，是新建房屋的销售税。

在加拿大，出售新房或大规模翻修的房屋，必须缴纳GST/HST。如果是买来自己住，可以申请退税。

问题出在哪里？多伦多税务律师Anna Malazhavaya指出，近年来房地产GST/HST审计数量大幅增加。“如果多伦多平均房价100万，HST大约是13万。涉及金额非常巨大。”

CRA特别关注一种情况：纳税人建房后很快出售，却申报为自住房。你是真自住，还是借自住之名逃销售税？税务局现在查得很细。

加密货币：第三方数据正在接入

第三个重点领域，是加密货币。

随着越来越多加拿大人投资加密货币，CRA也在加强追踪。纳税人必须记录出售、交易、捐赠加密货币以及用加密货币购物的情况，并申报盈利或亏损。

过去，CRA获取这些数据有难度。但现在情况变了。他们正在从第三方获取加密交易数据，包括各大加密货币交易所。

换句话说，你在链上做了什么，税务局不一定知道；但你把币换成加元提现的那一刻，交易所的数据可能已经传过去了。

零工经济：平台已向CRA报告你的收入

第四个方向，是零工经济。

如果你通过Uber、Airbnb、Etsy、Fiverr等平台赚钱，必须申报收入：这个要求一直都有。

但新变化是：这些平台已被要求向CRA直接报告收入数据。

Devaney说得很直白：“CRA会在你报税前就掌握这些数据。”你报多少，平台报了多少，两边一对比，清清楚楚。

审计数量在上升

CRA的审计活动正在增加。该机构此前向媒体透露，2023-2024财年开展了近69,000次合规审查，高于前一财年的不到63,000次。

与此同时，联邦政府越来越多地使用机器学习和人工智能，从不断增长的数据中分析纳税人的收入、交易和资产信息，包括境内和海外。

报税季的提醒

这不是危言耸听，只是事实陈述。

如果你经营短租，先确认一下当地法规是否允许。如果你买卖新房，搞清楚GST/HST的规则。如果你持有加密货币，做好交易记录。如果你在平台接单，别漏报收入。

CRA今年的重点名单已经划好。至于会不会被抽中，除了运气，更取决于你的情况在不在那些“高风险领域”里。

https://www.theglobeandmail.com/investing/personal-finance/article-cra-tax-audits-income-2026/

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