目瞪口呆!加息后,澳洲房产依然暴涨!悉尼墨尔本不行了?珀斯疯狂走强!

尽管澳联储近期再度加息，但2月份全澳首府城市的房价依然强劲上涨，正式突破了历史性的百万大关。

最新发布的 PropTrack 数据显示，全澳州府城市房价当月上涨0.5%，中位价首次超过100万澳元，达到了1,004,000澳元。

今年2月份，全澳所有首府城市的房价均录得上涨。

2月份，澳洲州府城市房价中位价首次突破100万澳元大关。

在具体城市表现中，霍巴特以1%的涨幅领跑全澳，中位价升至718,000澳元；布里斯班与阿德莱德紧随其后，涨幅均为0.7%。

值得注意的是，布里斯班房价今年以来已累计攀升153,500澳元，达到1,046,000澳元的新高；阿德莱德房价则上涨118,600澳元，至929,000澳元。

与此同时，悉尼和墨尔本也分别上涨0.5%和0.3%，悉尼目前的中位价已高达1,255,000澳元。

偏远地区市场同样表现稳健，2月份价格攀升0.6%，同比涨幅达10.5%。从长期趋势看，偏远地区在过去一年及五年的增长速度均已超过州府城市。

REA高级经济学家 Eleanor Creagh 指出，全澳范围内的这一波涨势标志着自2022年6月以来最快的年度增长。

由于市场总库存下降了约30%，霍巴特的增长动能再次加速，并在2月份录得最强劲的月度涨幅。

此外，受购房成本影响，除霍巴特外的各大城市中，公寓的表现无论在季度还是年度数据上均优于独立房，反映出买家正逐渐转向更易负担的置业选择。

政策层面，澳联储在2026年举行的年度首次会议后决定加息25个基点。目前，官方现金利率已升至3.85%，回归到2025年7月的水平。

最新数据显示，澳洲房地产周期正演变为两个截然不同的市场：最大城市的房价止步不前，而城市规模相对较小的首府却在大幅攀升。

根据Cotality最新的房价指数，进入2026年的前两个月，尽管中型首府城市录得强劲的月度增长，但悉尼和墨尔本的住房价值却陷入停滞。

其中，珀斯依然是全澳表现最出色的城市。仅在2月份，其住宅价值就攀升了2.3%，带动中位价上涨超过22,500澳元。在过去一年中，这座西澳首府城市的房价累计飙升了27.1%。

布里斯班和阿德莱德的表现同样优于大势，2月份分别上涨了1.6%和1.3%。相比之下，悉尼和墨尔本的中位价住宅在该月录得零增长，整个季度呈现轻微下跌态势。

Cotality研究总监 Tim Lawless 在接受澳洲联合通讯社采访时表示，这种分化情况非同寻常，且主要城市与中型首府城市之间的差距正在显著拉大。

Tim Lawless 指出，供应紧张和需求高涨是推动其他首府城市超常增长的核心动力。2月份，珀斯的挂牌房源数量比五年平均水平低了近50%，布里斯班和阿德莱德也分别下降了31%和23%。

与之形成鲜明对比的是，悉尼和墨尔本的新挂牌量远高于五年均值。Tim Lawless 认为，许多卖家正趁着销售条件尚好时紧急入场，因为市场普遍预期未来销售环境将变得更加艰难。

按照以往规律，悉尼和墨尔本通常主导着房地产周期，其表现往往预示着较小首府城市随后会出现的房价趋势。

Tim Lawless 坦言，虽然全澳房价整体呈上涨态势，但这种“双速”增长让市场趋势变得更难预测。

悉尼与墨尔本的放缓可能预示着其他地区未来增长乏力，但目前极低的库存水平仍支撑着中型城市的价值增长。

值得注意的是，目前的增长日益集中在市场的低端领域，这一趋势在房价高企的城市尤为明显。在过去一年中，悉尼最高价位房产仅上涨了3.5%，而最低价位房产的跌幅则高达12.7%。

高昂的借贷成本和日益紧张的家庭预算正迫使买家转向更可负担的住房。根据Cotality的测算，一个中位数收入家庭若购买中位价住房，需将其税前收入的约45%用于还贷。

Tim Lawless 对此表示，由于还款压力过大，大多数贷款机构通常不会批准此类比例的贷款申请。

随着澳洲房价攀升至历史顶峰，一名专家发出严厉警告：澳洲房产市场可能正处于大崩盘的边缘。

Property Sharemarket Economics总经理Darren Wilson基于长期观察到的“18.6年房地产周期理论”提出了这一主张。该理论认为，土地价值上涨与信贷扩张每二十年就会累积至顶峰，随后引发严重的市场低迷。

Wilson认为，昆州的一桩极端交易印证了市场已接近顶峰。在Surfers Paradise以北的Southport，一块仅89平方米的“袖珍”土地竟以55万澳元成交。这块地的面积甚至不到专业单打网球场的一半。

Catherine和Nick Leon夫妇在苦寻六年成房无果后，最终买下了这块可能是昆州史上最小的空地。这对夫妇无奈地表示，由于房价已经完全“失控”，他们只能退而求其次。

Wilson认为l，澳洲房价在短时间内呈指数级飙升。他对比数据指出，2020年下半年Southport的房屋中位价仅为54.5万澳元，而如今已接近160万澳元，六年间涨了三倍，且当时的土地面积远比现在的89平方米要大。

除了昆州的案例，悉尼Newtown今年2月也出现了一起令人咋舌的交易：一处仅4米宽的车道竟卖出125万澳元的天价。

尽管住房负担能力已跌至历史低点，但在强劲移民、长期供应短缺和政策驱动下，澳洲房价依然在持续攀升。

主流分析普遍认为，严重的供需失衡是阻止价格大幅回调的关键力量。

房地产预测师Scott Kuru表示，虽然澳洲人对“房价泡沫破裂”的焦虑与日俱增，但目前并不具备崩盘的典型条件。

他分析称，真正的房市泡沫通常伴随着过剩库存和高空置率，但澳洲现状恰恰相反。目前全澳租房空置率仅在1%左右波动，租房者竞争激烈，租金持续走高。

与此同时，建筑商破产激增、劳动力短缺和材料成本上升严重抑制了新房供应。

Metropole董事Michael Yardney对“18年周期论”持怀疑态度。他认为这更像是一个“诱人的故事”，而非可靠的预测模型。房市是根据信贷、信心和人的行为运行的，而非机械地遵循日历。

Yardney强调，房市崩盘通常需要失业率激增、深度经济衰退或严重的信贷事件作为诱因。

如果没有大规模的强制抛售浪潮，房价很难出现实质性下跌。他预测，2026年大多数首府城市的房价非但不会崩盘，反而可能上涨5%至10%。

CoreLogic Australia研究总监Tim Lawless也认为，房市周期是宏观政策与信贷环境的产物。尽管目前利率上升和生活成本增加已导致市场放缓，但除非供应水平显著提高，否则价值难以大幅缩水。

资深经济学家Joel Bowman则持乐观态度。他预计到2026年底，澳洲各首府城市的房价将再创历史新高。

他指出，只要就业市场依然强劲、工资持续增长且住房短缺问题未解，澳洲房市的基本面就不支持“崩盘”这一说法。

位于Paddington的一处普通两居室住宅近日以325万澳元售出，这一价格竟是1971年成交价的116倍，成为澳洲住房代际差异的鲜明缩影。

卖家Neil Wilson回忆称，1971年他移居海外工作前，以2.8万澳元买下这栋位于Hargrave St的维多利亚式排屋作为投资房。

他感慨道，当时自己背负着利率高达9%的二顺位抵押贷款，甚至被旁人嘲笑“疯了”，因为大家认为Paddington的繁荣期已经结束。

若按工资水平衡量，这种转变更显剧烈。1971年，澳人平均年薪约为5000澳元，意味着这栋排屋仅相当于五到六年的薪水。

而如今其成交价高达325万澳元，以目前略高于10万澳元的平均全职年薪计算，需要约30年的收入才能负担。

五十多年后，这个曾被质疑的市场已发生翻天覆地的变化，目前Paddington的房屋中位价已高达365万澳元。

然而，最新迹象表明，不断上升的利率正令市场逐步降温，悉尼和墨尔本的房价在本季度已出现下滑。

AMP首席经济学家Shane Oliver指出，悉尼和墨尔本的房价目前已陷入停滞。

尽管布里斯班、阿德莱德和珀斯继续保持强劲增长，但自去年底以来势头也有所减弱。他警告称，若利率进一步大幅上升，房价可能会面临全面下跌。

Shane Oliver分析称，受2月加息及未来加息预期的影响，加之住房可负担性恶化，房价涨幅自去年10月以来已显著放缓。

虽然他认为澳联储短期内可能维持利率不变，但1月份通胀率的意外上升，意味着进一步加息的风险依然很高。

他进一步表示，目前房价比2021-22年度的高点还要高出15%至20%，但购房者的购买力却远不及当时，这限制了房价的上涨空间。

未来，若失业率上升或净移民人数锐减，房价可能再次走低；反之，若恢复降息或人口增长超预期，则会推动房价重拾升势。

Cotality研究总监Tim Lawless表示，悉尼和墨尔本对加息的抵抗力较弱，这种放缓迹象可能预示着其他地区未来的增长也将减弱。

目前这两地的卖家显得更有动力，由于清盘率回落且需求放缓，他们正急于在销售环境进一步恶化前完成交易。

Ray White首席经济学家Nerida Conisbee则将目光投向了政策层面。

她提醒道，若5月预算案涉及改变投资者资本利得税（CGT）折扣的讨论，可能会导致房产挂牌量和成交量大幅下降，这种情况在2019年联邦大选前就曾上演。

即便在一线市场，加息的冲击也显而易见。

销售代理Laing & Simmons的Sebastian Maxwell透露，虽然价格依然坚挺，但买家意愿已受打击。

他表示，去年利率呈下降趋势时，每个开放日能吸引10到15组客户，而现在能有8到10组看房就算表现不错了。