为什么刺激楼市先要稳住二手房?丨斯周宇

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文︱斯周宇

单边火热的市场，是畸形且不可长时间持续的。

为什么现在要重视二手房市场？三个维度。

第一，二手房价是锚，很长一段时间里，购房者把倒挂视为楼市的兴奋剂，打新成为一种信仰，但现在逻辑变了。

当大量板块的一二手倒挂归零甚至顺挂，回落的二手房的价格体系开始反噬新房，影响新房的去化——有大量购房者是卖旧换新，如果手上的二手房卖不掉，置换链条就会断裂。不少有改善需求的购房家庭可能正被挂了一两年都没卖掉的次新困在原地，直接影响改善型需求的释放，导致新房客源萎缩。

因此，二手房市场量价齐涨，不仅是卖二手房的人的事，更是整个新房市场的源头活水。就像我们一直强调的，只有二手房流动起来，新房的热闹才是真热闹。

第二，新房的销售情况及资金利用率直接影响开发商的拿地意愿和出价能力，进而影响土拍。

第三，二手房成交量已连续2年超过新盘，不说杭州楼市从增量市场向存量市场转变，至少正在进入一个新盘二手房「共舞」的时代——「除了璀璨华丽的售楼处，还有充满烟火气的中介门店。新盘负责貌美如花，二手房负责柴米油盐。」

新房与二手房不是对立的两端，而是一个完整的生态系统。

真正健康的楼市逻辑应该是：二手房形成基座价格，同地段新房在基座之上通过产品力的跃升，去创造合理的溢价空间。

如果二手房这个基座不稳，新房所谓的品质溢价就成了空中楼阁，因为无论怎么迭代，都无法回避一个根本问题：品质值不值那么多溢价？

因此，不能让二手房价格体系崩塌，当下最重要的是减少供地，避免进一步产能过剩，先让二手房市场止跌回稳。

最后，二手房市场检验的是城市的吸纳能力。杭州每年新增几十万人口，他们最终去哪里？不可能全部涌向武林湖滨或者一江两岸。绝大多数新杭州人落脚的第一站，一定是那些总价可控的板块。

这些板块没有太多媒体镁光灯关注，但它们默默承担了城市扩张中最基础的人口蓄水功能。它们是「城市的接纳者」，是「梦想的缓冲带」。

如果辛辛苦苦赚的钱当做首付去负债，结果买入即大幅亏损，这样很伤人。

所以，当我们说杭州楼市要重视二手房市场，我们不是在谈论救市，而是在说城市运营逻辑的转变。

在这座有“新房癌”的城市，二手房的体面才是真正的体面。为了杭州楼市平稳健康发展，请转身看看身后那片「存量海洋」。

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