举办人将房产租给民办学校办学是否缴纳房、土两税?

最近和不少民办学校的校长聊天，发现一个让人头疼的现象：明明是租了举办者的房子来办学，教室里有学生在上课，老师也在备课，结果税务局一张单子下来——要交房产税和土地使用税。理由听起来很“合法”：举办者是一个法人，学校是另一个法人，房子产权不在学校名下，不属于“自用”，所以不能免税。但我想说，这个税，很可能交错了！

我们先搞清楚一个根本问题：房产税和土地使用税，到底征的是什么？它叫行为税，不是财产税。什么意思？它管的是你怎么用这个房子，而不是房子归谁。你把房子空着、或者拿去开工厂，那得交税。但你把房子腾出来，给孩子们上课，做教育——这在国家税法里，是明文鼓励、应该免税的！所以，判断要不要交税，钥匙在“用途”手里，而不是在“产权”名下。

有人会问，那政策里说的“自用”怎么理解？很多税务人员理解为“自己的房子自己用”。可如果这么理解，就出大问题了。《民办教育促进法实施条例》允许举办者用房产作为办学投入。你租给我，我用来办学，这不就是实实在在的“用于自身办学活动”吗？难道非要逼着举办者把房子过户给学校，把真金白银砸在砖头上，才算“自用”？如果租房子办学就要交税，那结果是什么？有自己房子的学校不用交税，租房子办学的学校反而要背一笔额外的税。同样的孩子在上课，同样的老师在教书，就因为产权证上名字不同，税负天差地别。这公平吗？这符合国家扶持教育、鼓励社会力量办学的初衷吗？而且，从教育本身来看，租赁办学恰恰是值得鼓励的。学校的钱应该花在聘请好老师、研发好课程上，而不是全压在买地盖房里。把有限的经费拿去交税，最后受损的，还是教育质量。

所以，给咱们民办学校的同仁们提个醒：面对税务核查，咱们要有底气，更要讲方法。1. 抓住本质：沟通时，别只在“产权”上绕，要把重点放在“用途”上。我们的房子是不是在搞教学？有没有证据？2. 备好证据：租赁合同、教室照片、办学许可证，把这些材料备齐，证明房子每一寸都用在了教育上。3. 讲清道理：把《民办教育促进法》和财税〔2004〕39号文的精神结合起来讲。我们是非营利性的，是搞教育的，就应该享受和公办学校一样的待遇。