关键词：财产保全 | 超标的查封 | 商品房预售资金监管账户 | 在建工程评估 | 保交楼
关联法条：
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条
《最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》
《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）
2023年1月，北京金融法院作出了一份财产保全裁定。
裁定冻结天津某置业公司、某房地产集团公司的银行存款，或者查封、扣押、冻结二者的其他等值财产，限额3.25亿元。
保全执行中，法院冻结了置业公司名下37个银行账户，金额9788万余元；查封了该公司名下房产140套。
置业公司计算后认为，被冻结、查封的资产总额高达8.06亿元。
该公司向法院提出异议，认为存在明显超标的查封。异议被驳回后，又向北京市高级人民法院申请复议。
预售资金监管账户的争议
被冻结的9788万余元，属于商品房预售资金监管账户中的存款。
置业公司认为，这笔钱应计入保全标的总额。
该公司提出，相关账户资金虽然经过审批后可以支付，但仅限于项目建设资金，最终会转化为工程和房屋价值，不会损害申请保全人利益。每一笔付款前，均需经住建部门审核同意，流程繁琐，影响项目建设进度。如果法院认为这笔钱不应计入保全标的总额，就应解除对账户的冻结。
信托公司则主张，这笔钱不应计入实际保全金额。
该公司提出，根据最高法院、住建部、中国人民银行联合发布的通知，预售监管资金属于可保全财产，但保全状态下仍有使用路径。即使最终取得胜诉判决，也无法通过扣划该监管资金实现债权，须劣后于工程建设债权。尽管法院已采取保全措施，置业公司仍能够以该资金从事开发建设活动。从保障未来执行的效果来看，这笔钱不能用于保障生效判决的实现。
140套在建工程的估值之争
被查封的140套房产，均为尚未竣工验收的在建工程。
双方对这批房产的价值估算存在分歧。
置业公司的算法
该公司从已投入资金角度计算：
取得项目土地使用权支出土地出让金47.5亿元、税费1.425亿元，共计48.925亿元。整个项目销售面积26万平方米，土地均价约1.84万元/平方米。加上已投入的设计费用、基坑工程费用、主体工程费用等建设成本约3.3亿元，再加上财务费用、营销费用、管理费用等支出，价值已超过对外出售的均价。
该公司同时参考2022年成交均价：公寓平均售价1.8万元/平方米，商业平均售价1.9万元/平方米。按此估算，140套房产价值远超保全限额。
该公司提出，如法院不认可其估算，应委托第三方资产评估机构进行评估。
信托公司的算法
信托公司在申请保全时提交了《保全财产价值说明》，主张使用假设开发法进行估值。
该方法依据住建部发布的《房地产估价规范》：估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用除成本法以外的方法测算的，应选用假设开发法。
按照假设开发法，标的价值＝开发完成后价值－后续开发成本及税费。
信托公司认为，置业公司以个别预售合同价格主张价值，未考虑在建工程的实际现状价值、下行市场因素、商品属性。置业公司没有对其主张的房产价格提供任何证据证明。“成交均价”不属于科学的、被明确认可的在建工程评估方法。目前项目工程完成进度较低，主体工程尚未完工，且承诺“精装修交付”。置业公司主张的平均单价仅能体现建成后的价值，未考虑后续待投入的建设、装修、税费等成本。
保交楼与善意文明执行
置业公司还提出，查封房产所在项目已纳入保交楼纾困范围。
该公司称，项目已在保交楼住建内部系统的进度周报里填报信息。为实现“保稳定、保民生、保交楼”目标，应遵循最高人民法院倡导的“善意文明执行”理念，坚决杜绝超标的查封，并允许正常销售房屋，确保项目回款。
信托公司回应称，本次保全标的不动产均为商业、公寓房产，不包含住宅部分，不属于天津市政府“保交楼”目标范围。政府纾困资金投向的项目范围仅为项目一期住宅部分，不含商业与公寓房产。
一审异议裁定
北京金融法院经审查认为：
第一，案涉账户登记在置业公司名下，法院冻结账户内存款，符合相关规定。
第二，被保全人在符合规定情况下，对于商品房预售资金监管账户中资金可以使用，账户中的资金并未完全成为有效保全财产。
第三，保全查封的房产为在建工程，以建成房产销售价格估算不妥。
综上，法院无法认定保全财产明显超出保全标的。2023年4月11日，北京金融法院作出执行裁定，驳回置业公司的异议请求。
复议审查
置业公司不服，向北京高院申请复议。
复议审查期间，北京高院明确询问置业公司是否就查封房产价值申请委托评估。该公司未在规定期限内提出书面申请。
北京高院经审查认为：
第一，冻结的商品房预售资金监管账户内存款，属于相关通知中规定的情形，置业公司可以使用，故对上述账户中的冻结资金并未形成完全有效的保全财产。
第二，对于140套查封房产的价值判断：
申请保全人在申请财产保全时提交了《保全财产价值说明》，提出了评估方法，根据房产预售价格、待投入成本等数据计算，体现了案涉在建工程价值。
查封房产尚在建设中，以置业公司提供的建成房产成交均价进行估算不妥。
置业公司自提出超标的查封异议至今，未提供过任何有资质的评估机构对查封房产的价值评估结论。
判断查封财产是否明显超标的额，还应综合考量执行依据确定的标的金额、财产是否附着影响债权实现的权利负担、财产的评估价值及变现价值、合理的财产变价周期等因素。
目前在案证据无法证明保全措施构成明显超标的额查封、冻结。
第三，置业公司提出的“保交楼”及“善意文明执行”理由，不是解除法院已采取强制措施的法定事由。如能提出既可以实现申请人保全目的、又可以降低其所受不利影响的更优方案，可以在案件审理中与保全申请人沟通协商，也可以向执行法院另行提出调整保全措施的申请。
2023年6月14日，北京高院作出终审裁定：驳回复议申请人天津某置业公司的复议申请，维持北京金融法院的执行裁定。
本裁定为终审裁定。
案号索引：（2023）京执复160号
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