存量房产迎来“第二春”!国办发文:鼓励盘活闲置房转型旅居项目
曾让无数人愁眉不展的“包袱”，如今借着政策东风，一夜之间迎来了第二春。随着国家一揽子政策密集落地，盘活存量房产、转型旅居康养，正成为房地产、康养、乡村振兴三大领域的“交叉风口”，一片万亿新蓝海，正悄然开启。01政策东风砸落！存量房产的“救命稻草”实打实地来了
2026年1月29日，注定要被写入房地产与康养产业的发展史。这一天，国办《加快培育服务消费新增长点工作方案》正式公布。12条举措中，“旅居服务”被列为重点培育方向，而“存量房产盘活”，正是其中最亮眼的突破口。培育一批旅居目的地城市，鼓励财政资金、产业基金引导，完善基础设施；支持卖不掉的商品房、闲置办公楼、厂房、农房，改造转型为旅居项目，享受政策红利。 |
几乎同步，自然资源部、民政部等三部门联合发文，送上更具体的“政策红包”，每一项都戳中痛点：- 土地成本直降：营利性养老用地可长期租赁、先租后让，土地出让金分2年缴清，减轻资金压力；
- 存量盘活松绑：闲置商办用房改造养老/旅居设施，5年内可按原用途使用，不增收土地价款；
- 农村门槛降低：村级旅居/养老设施优先用闲置集体用地，村集体可自办或合作运营；
- 规划调整灵活：非营利性旅居/养老设施可调整容积率、建筑高度，老旧小区边角地可改造配套。
“这不是给存量房产开了一扇窗，是打开了一扇大门。”存量房产+旅居，既能消化库存、拉动改造投资，又能带动文旅、餐饮、农产品销售等关联消费，一举多赢。02为何偏偏是旅居？3亿“活力老人”，催生出万亿新市场
截至2024年底，全国60岁及以上老年人口达3.1亿，占总人口22%。这其中，60-69岁的低龄老人占比超50%——他们有钱、有闲、不想被“圈养”，渴望一种“流动的养老”。冬天去海南避寒，夏天去东北纳凉，春天在江南看花开，秋天在山间赏红叶。这就是旅居——比旅游更慢，比养老更活，恰好踩中了时代需求的痛点。“旅居的核心是‘住下来’，能直接带动第二居所、长短租公寓、康养配套的需求，刚好对接存量房产的去化需求。”2025年，全国服务零售额同比增长5.5%，居民人均服务性消费支出占比达46.1%。旅居作为服务消费的新增长点，正从“小众需求”变成“大众选择”。03三条盘活路径，教你把“闲置房”变成“摇钱树”
不用盲目跟风，存量房产转型旅居，已有成熟路径可复制。景区周边、气候宜人的城市（比如海南、云南、贵州）的滞销商品房，是转型首选。只需做简单的适老化改造——加装无障碍设施、紧急呼叫系统，配套基础医疗服务。就能转型为“候鸟式”旅居公寓，面向京津、长三角、珠三角的老人，提供长短租结合的服务。就像河南吴女士，儿女在三亚给她买的房子，冬天自己住，夏天闲置浪费。如果交给专业机构统一运营，既能盘活资产，还能每月赚租金，从“家庭负担”变成“被动收入”。城市里闲置的写字楼、商场，位置便利、配套成熟，改造成本低、见效快。政策明确支持这类房产改造养老/旅居设施，甚至可调整容积率。一栋闲置的写字楼，底层做康养体检、餐饮配套，上层做旅居客房、日间照料中心。就能变身城市核心区的康养综合体，兼顾旅居和本地养老需求。政策明确，在守住耕地红线、保障农民利益的前提下，可通过出租、入股、合作等方式，盘活闲置农房。村集体统筹4栋闲置农房，保留岭南乡村建筑特色，加装防滑地面、安全扶手。改造成27间特色客房，打造出能容纳50多人的康养旅居小院。村民陈姨以前种地收入不稳定，现在在小院上班，月薪2500+；村民还能拿房屋租金分红、代销本地龙眼、荔枝，家家户户都能受益。湖北随县长岗镇的“自在小院”也一样，流转闲置农房，打造“一院一主题”的特色院落。04转型样本：从“卖房子”到“卖服务”，房企的生死突围
如果说“杏花小院”是乡村盘活的典范，那么河北怀来的天保京北健康城，就是传统房企转型的标杆。它用实际行动证明，“卖不掉的房子”，能变成“长期赚钱的资产”。面对京津冀老龄化突出、北京养老资源紧张的现状，项目方彻底抛弃“快周转、卖房变现”的旧逻辑，完成了“三重重塑”：- 物业用途重塑：把存量楼盘改造为CCRC持续照护社区，闲置住房变成服务老人的“民生空间”；
- 业务模式重塑：从“卖房”转向“养老租赁运营”，靠“租金+服务”实现长期稳定盈利；
- 发展方向重塑：彻底“去地产化、去金融化”，聚焦“养老化、服务化”。
全部建成后，将提供450张就医床位、8500张养老床位，容纳8000余人居住；还能创造2000多个就业岗位，其中专业护理岗位占比60%。如今，这个案例已被河北省发改委纳入指导案例，成为房企转型的“可复制范本”。05警惕！转型别踩坑，避开“新瓶装旧酒”
李宇嘉提醒，当前很多旅居项目陷入了“同质化、假旅居”的误区，看似热闹，实则难以长久。核心底线：转型不是“换个名字卖房”，而是从“开发商”变成“运营商”，从“卖房子”变成“卖服务”。如果只是把滞销房改名叫“旅居公寓”继续售卖，不仅会失去政策支持，还会被市场淘汰。旅居不是“高端专属”，不同人群需求不同：有人追求高端康养，有人偏爱平价休闲。要打造“丰简由君、租售结合”的多层次产品，才能覆盖更广阔的市场。“杏花小院”能成功，关键在于它保留了岭南乡村特色，融入竹编、土布等本土元素。旅居产品要结合本地旅游资源、风土人情，做差异化竞争，才能留住人。交通接驳、住宿卫生、投诉响应，每一个环节都要做好，让游客“来了还想来”。06未来已来：存量房产的“第二春”，才刚刚开始
严跃进预判，存量房产与旅居产业的结合，将彻底改变三个行业的格局：- 对存量房产而言：从“负资产”变成“能持续造血的经营性资产”；
- 对房地产行业而言：推动行业从“开发销售”向“长期运营”转型；
- 对扩大内需而言：带动多条产业链发展，成为服务消费的新引擎。
商务部副部长鄢东也曾表示，未来将持续培育服务消费新增长点，旅居服务正是重点发力方向之一。采访最后，王建国拿出了刚敲定的转型方案，脸上满是笑容：“我们打算先收回100套空置房，改造成旅居公寓，引入专业康养机构运营，主打京津老人的‘候鸟式旅居’，再也不用愁房子卖不掉了。”从“卖不掉”到“抢着要”，从“负资产”到“摇钱树”，存量房产的“第二春”，真的来了。这阵风，吹给了手握存量房产的开发商，吹给了想入局康养产业的投资者，也吹给了守着闲置农房想致富的村民。盘活存量，转型旅居，不仅是房地产的“救命稻草”，更是康养产业的新蓝海、乡村振兴的新路径、银发经济的新引擎。风已起，潮将至。抓住这波政策红利，就能在存量时代，活出属于自己的“第二春”。
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