受春节假期影响，2月上海楼市走出分化行情：二手房市场在节后迅速修复，月底更是在新政催化下呈现“翘尾”行情，走出“V”形反弹；新房则因供应节奏放缓，全月处于低位运行。

上海网上房地产数据显示，2026年2月上海二手房累计网签11315套，环比今年1月下降约50%，同比去年2月下滑43.1%。

新房方面，据佑威房地产研究中心监测，2月上海新房成交14.8万平方米（1136套），成交均价70464元/平方米。

二手房：节前平稳节后跳涨，新政催化快速反弹

2月，上海二手房市场走出了一条“V”型曲线。

节前市场保持平稳运行：2月1日以931套成为当月成交高点，2月7日再度录得924套的次高点。

2月15日春节假期首日，成交量断崖式下滑至7套；自2月16日起，市场连续4日零成交，2月20日、21日个位数成交，但直至2月23日假期最后一天也仅成交24套。

假期效应消退后市场迅速恢复。节后首个工作日（2月24日）成交跳涨至398套，随后几日稳步攀升。

值得关注的是，2月25日上海出台楼市新政，涵盖降低购房门槛、提升贷款额度及减轻税费负担等措施。此后三个工作日（2月26日-28日）成交量分别为594套、619套、839套，呈现“三连涨”态势。

挂牌量方面，市场供应压力持续缓解。上海网上房地产统计显示，截至3月2日，上海二手房总挂牌笔数为317956笔（包含一套多挂情况），较2月2日减少了16724笔。

业内人士指出，随着节后市场逐步复苏叠加新政效应，预计3月“小阳春”行情可期，市场活跃度有望进一步提升。

新房：供需低位运行，项目去化分化明显

与二手房市场的迅速反弹相比，新房市场则显得相对平静。佑威房地产研究中心监测数据显示，上周（2月23日-3月1日）上海新房成交面积为2.44万平方米，成交均价为65578元/平方米。整个2月份，上海新房共成交14.8万平方米，共计1136套房源。

价格方面，受成交结构变动影响，2月新房成交均价为70464元/平方米。从成交项目结构来看，市场呈现明显的多元化特征，既有单价3.5万元/平方米左右的刚需盘，也有单价超14万元的豪宅项目入围成交前十。

在2月上海商品住宅成交TOP10榜单中，金山区的建发瑞湖以7475平方米的成交面积位居榜首，成交均价38080元/平方米；

宝山区的大华公园柏翠以4022平方米紧随其后，成交均价64605元/平方米。浦东新区有3个项目上榜，其中澐启滨江均价最高，达147350元/平方米。

供应端同样表现清淡。据统计，2月上海仅5个项目开盘入市，共计推售房源338套。主要原因在于2月为传统淡季，叠加春节假期因素，房企推盘态度趋于谨慎。

从网签数据来看，2月入市的5个新盘去化表现分化明显。金山区的建发瑞湖网签率最高，达71%；

而宝山区的江湾金茂府网签率仅为7%，杨浦区的建发海宸网签率2%，浦东新区的斯坦福花园目前网签率为零。另有一个项目暂未查询到网签数据。

年初是传统淡季，整个2月受春节假期影响较大，市场本身也没给与太多期待。

但是政策面在积极释放利好，就在节后第二个工作日，上海公布“新七条”，政策从多维度进行优化，尽可能满足多种置业需求。政策对于市场影响：

首先是稳定市场预期。节前市场就有多种传闻，并且又到了政策窗口期，市场充满各种期待。政策及时落地可以响应市场的各种猜想，兑现大家的期待，尽早做置业规划。

另外，叠加本身市场的一些韧性，给“小阳春”上“保险”。市场惯例是到了3月后成交会快速释放，此次政策力度大，并且短时期内市场就给与积极反馈，提前锁定小阳春。