【以案说法】房屋买卖合同纠纷|二手房买卖出现产权面积争议,谁之过?||为逃百万税款,夫妻“婚更”买房陷纠纷……
- 2026-03-12 13:04:35
二手房买卖出现产权面积争议，谁之过？
辛辛苦苦买套房
原本是件高兴事
可买卖双方却因“房产面积差”起了争执
最终闹上了法庭
今天我们就来聚焦一起
由厦门市湖里区人民法院审理的
房屋买卖合同纠纷案
案情简介
2019年7月，吴某将厦门海沧某套商住房出售给张某忠，
《房产买卖协议》约定建筑面积61㎡，成交价160万元，2019年10月15日前办理过户登记手续，特别备注“房屋面积以实际产权证面积为准，一星期内从银行借出复印件给张某忠”。看房过程中，吴某的姐姐告知张某忠，一手购房合同中房屋面积为58.84㎡，后来增补了几平方，应为61㎡多。张某忠向吴某支付购房定金10万元。
之后，吴某将产权证照片通过微信发给张某忠，张某忠发现产权面积仅有58.96㎡，比合同面积少2.04㎡。
张某忠提出：
“看房和签合同时，我反复与你和你姐姐确认房屋面积为61㎡，但实际面积差了2㎡，如面积不足61㎡，当初是不会去看房的，希望双方协商解决。”
吴某回复称：
“房子是按套卖，不按面积算，而且面积问题合同写得很清楚了，没法再协商。”
同年10月15日，张某忠以吴某故意隐瞒，房产面积不足61㎡为由，表示无法按时支付剩余房款，要求吴某尽快配合办理过户，否则将解除购房协议。吴某表示不同意，认为张某忠当初就知道面积存在差异，且房子是按套卖，要求张某忠抓紧付清余款并办理过户。其间，双方通过房产中介进行沟通，但未协商一致。11月7日，吴某以张某忠未支付剩余购房款已毁约为由，通知张某忠解除协议并拒绝返还定金。张某忠不同意，遂起诉要求吴某双倍返还购房定金20万元。
案情简介
厦门市湖里区人民法院经审理认为：
01
二手房买卖中，如合同仅约定房款总价，未约定每平方单价，又约定“以实际产权证面积为准”，按照存量房买卖市场交易习惯，应认定房屋是按套定价交易，事后双方均不能主张按实际面积“多退少补”。
02
当事人在缔约阶段，按照诚信原则应承担协助、通知、保护、忠实等先合同义务，如实披露可能影响交易的事实。价格是房屋买卖合同的重要条款。建筑面积大小不仅关系到对房屋的实际利用，也是评估房价的重要因素，足以影响交易。吴某作为产权人，知晓房屋实际产权面积，理应如实告知张某忠，但在合同订立过程中，吴某并未出示房产证，仅是口头陈述建筑面积为61㎡。虽然根据合同“以实际产权证面积为准”的约定，张某忠应当知道合同面积与实际面积可能有误差，但基于信赖利益保护原则，误差不应超过可预见的范围。本案建筑面积的误差比值超过3%，以成交价换算，误差金额超过5万元，对一套总价160万元的房屋而言，明显超出合理范围，吴某违反了披露真实信息的先合同义务。
03
张某忠主张吴某存在欺诈行为，但并未依法行使撤销权，在诉讼中又明确表示放弃行使。在合同有效的情况下，张某忠拒绝按期支付剩余房款，属于违约，经催告后仍未履行，吴某可以解除合同。
04
只有在合同因一方的违约行为而无法继续履行的情形下，方能对违约方科以定金罚则。原被告双方均存在违反合同义务的行为，不适用定金罚则，因合同已解除，吴某应返还已收取的定金10万元。
法院判决
厦门市湖里区人民法院一审判决：一、吴某应返还张某忠定金10万元；二、驳回张某忠的其他诉讼请求。
吴某不服，提出上诉。
厦门市中级人民法院终审判决：驳回上诉，维持原判。
法官说法
“民事活动中，当事人应按照诚信原则承担协助、通知、保护、忠实等先合同义务，如实向对方披露可能影响交易的重要事实。对二手房而言，卖方对房屋真实产权面积是清楚的，理应如实陈述。当然，由于房屋的建筑面积通常不是整数，生活中人们往往按照四舍五入法取整数披露面积信息，会有一些误差，这符合记忆规律和交易习惯，不构成欺诈。但如误差值超出了合理范围，对价格产生较大影响的，则属于不实陈述，买方可依法主张权利。从另一方面，订立合同过程中，买方也应当尽到谨慎义务，对签约主体资格、房屋的产权状况及实际使用情况等进行核实，避免在今后合同履行中产生纠纷。”
*&本文来源“湖里法院”，转载自“厦门中院”
【民主与法制】为逃百万税款，夫妻“婚更”买房陷纠纷……
袁逸馨
近日，上海市第一中级人民法院审结了这起房屋买卖合同纠纷案，最终判定双方签订的购房合同无效，卖家退还买家已支付的购房定金。
【案情回顾】小莉（化名）和小张（化名）想购入一套房子，今年3月，二人通过中介公司找到了卖家李女士。李女士表示：“我7月1日就能拿到房子的不动产权证，如果你们能接受，房价可以商量！”
经过协商，该房屋成交价定为3870万元。为逃避200多万元的税款，中介公司提议买卖双方可通过“婚更”方式办理过户手续，即小莉与小张先离婚，小张再与卖家李女士结婚，两人在婚内办理房产过户，之后再离婚，买卖双方同意了这一提议，随后签订了《房地产买卖合同》。合同约定购房定金为200万元，现场交付20万元，剩余180万元于本合同签订后7日内补足。合同中还约定双方通过婚姻办理过户手续，并载明“如果因为乙方（小莉、小张）原因导致本合同无法履行，乙方已支付的定金由甲方（李女士）没收”等内容。
合同签订后不到1周，小莉和小张就房价款、付款期限、付款方式与李女士产生了分歧。
原来，在合同签订后第二天，小莉、小张了解到该小区一套相同户型房子以3500万元的价格卖出。夫妻俩认为是中介公司串通卖家把房价抬高，从而要求降低房价、延后付款期限等。在与卖家协商无果后，二人一直没有支付剩余定金。
6月，李女士向小莉、小张发送《合同解除通知函》，通知他们购房合同解除，没收二人已经缴纳的20万元定金。夫妻二人不服，将李女士诉至法院，要求返还定金以及支付相应利息。
上海市一中院审理认为，本案的争议焦点为李女士是否应退还小莉、小张20万元购房定金及利息。对此，需判定本案双方签订的购房合同是否有效。
法院认为，首先，双方通过“婚更”办理过户手续是为了逃避缴纳税款，属于明显的偷税行为，且涉及数额巨大，违反了法律的强制规定，应当予以禁止。其次，买卖双方利用房地产登记管理的漏洞，约定通过“婚更”方式完成案涉房产所有权的变更，有违公序良俗。最后，合同系通过“婚更”这种非法手段实现合同目的，“婚更”条款是合同主要条款，是完成案涉房屋所有权变更、实现合同目的的唯一手段。综上，该合同应认定为无效，定金条款亦属无效，改判李女士返还小莉、小张购房定金20万元。同时，小莉、小张对签订无效的《房地产买卖合同》亦存在过错，应当承担一定责任，故驳回小莉、小张要求支付利息的诉请。
【法官说法】本案主审法官乔林指出，婚姻登记制度是国家进行社会管理的基本社会制度，夫妻关系是社会伦常的基础。本案中，各方当事人将婚姻制度当作偷税和获利的手段，不仅严重违反了公序良俗和法律强制性规定，同时其交易本身具有极高的法律风险，行为人本人也极易触犯法律，甚至走上犯罪道路。房屋中介作为房屋买卖或租赁的中间人，在整个交易过程中扮演着重要的角色，同时承担着一定的责任与义务。作为中介机构，在提供专业服务、保障客户利益的同时，更应当诚信经营，遵守商业道德和法律法规，切勿投机经营。
房产过户应当遵循《中华人民共和国民法典》《不动产登记暂行条例》的相关规定，通过合法手段完成交易。期望通过本案审理所确定的规则，对于今后可能发生的类似社会现象起到警示、规范和指引作用，彰显诚信为本的价值理念。
（作者单位：上海市一中院）
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