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“成交破千！”

3月1日，上海二手房单日网签量冲上1013套，这一数字不仅打破了春节后市场的沉寂，更成为“沪七条”新政落地后，楼市回暖最直接的信号弹。

自2月25日上海五部门联合发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（即“沪七条”），2月26日正式施行以来，上海二手房市场就像按下了“加速键”——带看量暴涨、挂牌量波动、核心区域房源走俏，成交量从春节后的个位数，一路飙升至单日破千的热度。

今天，我们就结合最新成交数据、“沪七条”核心干货，以及业内专家解读，聊聊上海楼市这波“升温潮”的真相：是短期狂欢，还是长期企稳？

要判断市场是否真的升温，数据是最直观的答案。我们整理了2026年以来上海二手房的核心交易数据，每一组都藏着市场的变化：

• 月度成交：V型反弹，新政催化效应凸显 受春节假期影响，2026年2月上海二手房累计网签11315套，环比1月下降约50%，同比去年2月下滑43.1%，看似表现平淡，但细分来看，节后复苏势头明显。2月24日（节后首个工作日）成交仅398套，而“沪七条”出台后的2月26日-28日，成交量连续三天上涨，分别达到594套、619套、839套，呈现“三连跳”态势，完美诠释了政策对市场的拉动作用。

• 单日峰值：突破千套，创下春节后新高 进入3月，热度持续攀升。3月1日，作为“沪七条”落地后的首个休息日，上海二手房单日网签量直接突破千套，达到1013套，即便受阴雨天气影响，仍挡不住购房者的入市热情。截至3月2日，3月仅前两天就已成交1608套，日均网签量高达804套，按照这个节奏，业内预计3月二手房成交量有望突破2万套，迎来真正的“小阳春”。

• 辅助数据：供需两端同步发力 除了成交量，其他高频数据也印证着市场回暖。看房人数方面，3月初单日增幅达20.1%，不少中介反馈，近期咨询量显著上升，尤其是社保年限较短的非沪籍年轻人、持居住证无社保的从业者，成为新增咨询的主力群体。挂牌量则呈现“微降”趋势，截至3月2日，上海二手房总挂牌笔数约31.8万笔，较2月初减少1.6万余笔，部分房东开始惜售，甚至出现热门区域房源跳价成交的情况，供需关系正在发生微妙变化。

• 价格走势：整体企稳，核心区域表现坚挺 价格并未随成交量同步暴涨，呈现“量升价稳”的健康态势。截至2月底，上海二手房挂牌均价为6.1万元/平方米，环比下降3.78%，但降幅收窄；3月均价环比仅微跌0.07%，其中黄浦、徐汇等核心区域房价保持坚挺，而远郊缺乏配套的区域仍面临去库存压力，市场分化特征明显。

这些数据背后，离不开“沪七条”的精准发力——这剂政策“组合拳”，直接击中了市场的核心痛点。

不同于以往的“小幅微调”，此次“沪七条”以“降门槛、提额度、减成本”为核心，涵盖限购、公积金、房产税三大维度，每一项都精准对接刚需和改善群体，堪称“精准滴灌”式调控，也是推动市场升温的核心动力。

1. 限购松绑：释放超9万潜在购房群体

这是“沪七条”最受关注的亮点，也是激活非沪籍购房需求的关键：

• 非沪籍购买外环内住房，社保/个税缴纳年限从3年缩短至1年；

• 社保/个税满3年及以上的非沪籍家庭/单身人士，可在外环内增购1套住房；

• 持《上海市居住证》满5年及以上，无需社保/个税证明，可购买1套住房。

简单来说，非沪籍居民只要连续缴满1年社保，就能在外环内买房；满3年可买2套，相当于直接拓宽了外环内的购房人群覆盖范围。据测算，这一调整预计将释放超9万新增刚需购房群体，尤其是近几年新入沪的年轻人、新兴产业从业者，终于迎来了入市机会。

2. 公积金优化：贷款额度拉满，减轻购房压力

对于刚需和改善家庭来说，资金压力是入市的重要阻碍，而“沪七条”在公积金政策上的调整，直接降低了购房成本：

• 首套房公积金最高贷款额度从160万元提高至240万元，二套房从120万元提高至200万元；

• 叠加多子女家庭（上浮20%）和绿色建筑（上浮35%）优惠，家庭最高贷款额度可达324万元，创全国新高；

• 落实“认房不认贷”，已结清公积金贷款、无房或仅有1套住房的家庭，再次购房可重新申请公积金贷款。

按30年贷款期限计算，324万元的公积金贷款，每年可减少约2300元的利息负担，对于低总价房源，甚至可以实现“纯公积金贷款”，无需商贷，极大减轻了刚需家庭的首付和月供压力。

3. 房产税减免：支持成年子女置换，打通置换链条

为了支持居民置换改善，“沪七条”还优化了个人住房房产税政策：自2026年1月1日起，沪籍成年子女购买家庭唯一住房，若未成年时曾与父母共同拥有住房，新购住房仍属于唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。

这一调整，直接减轻了成年子女分户、置换住房的税负成本，有助于打通“卖旧买新”的置换链条，让改善型需求更好地释放，同时也呼应了国家鼓励生育的战略导向。

面对市场的快速升温，不少购房者开始焦虑：是不是该赶紧入市？房价会不会再次暴涨？我们整理了业内权威专家的观点，帮大家理性看待这波行情。

乐观派：政策合力显效，“小阳春”可期

上海链家研究院负责人李根认为，本次“沪七条”是精准、系统、兼顾稳市与民生的重磅政策，以梯度松绑、分区施策为核心，形成“资格+资金+成本”的组合发力，既有效修复市场预期、加速二手房与新房联动循环，又坚守“房住不炒”底线，引导需求合理释放。随着政策效应持续显现，3-4月“小阳春”行情大概率落地。

中指研究院上海数据总经理张文静表示，“沪七条”切实降低了购房与置换成本，让真正有居住需求的群体更早实现安居。限购优化与公积金支持形成政策合力，将有效释放积压的合理需求，带动新房、二手房市场同步回暖，推动楼市形成“止跌回稳”的良性生态。

同策研究院联席院长宋红卫补充道，上海已步入存量市场，新房与二手房成交比例达1:5，二手房活跃度的提升，将进一步带动一二手市场联动，促进“以旧换新”，同时也能缓解房企去化压力，稳定土地市场和地方财政。

理性派：量增价稳是主线，分化将持续

上海大学经济学院教授聂永有提醒，新政确实会带来短期的成交量增长，预计市场将呈现“量增价微涨”的局面，但不宜过分乐观。制约上海楼市长期走势的人口变化、供求关系逆转以及住房功能回归消费本质等因素并未根本改变，政策的长期持续作用有限。

他进一步指出，市场回暖并非“普涨”，而是结构性分化：核心地段、优质学区、配套完善的房源，韧性更强，可能出现价格企稳甚至小幅上涨；而远郊缺乏配套、户型不佳的房源，仍将面临去库存压力，难以跟随大势升温。

还有不具名业内人士表示，政策传导到市场成交需要时间，当前部分中介门店客流尚未出现大幅增长，购房者决策周期变长，“买方市场”心态仍较稳固。预计二手房网签量的显著增长，可能要在政策落地一个月后才会完全显现，短期内的单日峰值，更多是政策刺激下的需求集中释放。

文末互动：你认为上海二手房的“小阳春”能持续多久？你近期有购房或置换的计划吗？欢迎在评论区留言讨论~