立法者和政府官员表示，修订资本利得税的进程正在推进。
目前，美国房主坐拥高达34.7万亿美元的房屋净值，这一惊人数字是过去十年房价上涨与历史性低利率共同造就的。
在华盛顿特区举办的全美房地产经纪人协会（NAR）倡导周活动中，官员们透露正聚焦于修订资本利得税制。此举旨在鼓励更多长期持有房产的业主出售房屋，避免他们因高额税单而望而却步。
尽管一些大型住房法案依旧搁浅，但领导层表示，这项改革努力已获得跨党派支持。
NAR首席政府事务官香农·麦加恩（Shannon McGahn）在活动现场指出：“大约三分之一有望上市的房源都可能受制于此税，这实际上把人们‘锁’在了现有房子里。看到两党对此达成共识，这很令人欣慰。”
联邦住房管理局（FHA）局长弗兰克·卡西迪（Frank Cassidy）表示，市场既需要放松管制，也需要促进交易的政策。不过，FHA听命于国会，调整免税上限必须由国会采取行动。
“私营部门的交易越活跃，我们就越能从供给端提供激励，这才会有长远的效果，”卡西迪说道。FHA负责监管住房和城市发展部（HUD）旗下规模达2万亿美元的抵押贷款保险项目。
过时税制引发日益严重的担忧
现行的资本利得税制由国会于1997年制定。在出售主要居所时，单身人士可享受最高25万美元的利润免税额，已婚联合申报夫妇则为50万美元，且限制条件极少。
但该法律并未纳入通胀调整机制。随后的岁月中房价一路走高，房主感受到的冲击也日益强烈。房屋增值时间越久，出售时联邦政府以资本利得税名义抽走的份额就越大。
这导致了高昂的税负，对于那些居住时间最长的房主，或是身处房价飙升地区的房主而言，情况尤甚。
据NAR去年估算，已有2900万美国房主（占总数的三分之一）积累的房屋净值超过了资本利得税的免税上限。预计到2030年，这一比例将升至56%。
“美国腹地的问题”
众议院筹款委员会成员、加州民主党众议员吉米·帕内塔（Jimmy Panetta）于去年年底重新提交了一项提案，主张将免税额翻倍。若获通过，单身申报者的免税额将升至50万美元，夫妇则为100万美元。
这项名为《更多房屋上市法案》（More Homes on the Market Act）的提案目前已获得94位共同发起人的支持，其中包括58名民主党人和36名共和党人。唐纳德·特朗普曾在去年夏天发声，支持一项更为激进的、彻底取消资本利得税的提案。
帕内塔的提案此前曾两度搁浅。但他表示，这一理念正在国会内部的跨党派团体中获得更多关注，例如他所属的“问题解决者核心小组”（Problem Solvers Caucus）。
他还强调，相比彻底废除资本利得税，他的方案更为“合理且务实”。尽管该法案成本不菲，但两党均表现出浓厚兴趣，探讨如何对其进行微调。
参众两院去年均提出了综合性的住房法案。尽管众议院的法案暂时停摆，但这为今年通过预算协调程序（Reconciliation Process）讨论资本利得税问题留出了空间。
“这已不再仅仅是沿海地区的问题，”帕内塔在谈及住房库存紧张时说道，“这不单是‘蓝州’或民主党选区的问题，也是‘红州’的问题。这是整个美国腹地共同面临的问题，我想这也正是我们获得越来越多支持动力的原因。”
老年人想换小房却有心无力
城市研究所（Urban Institute）非常驻研究员吉姆·帕罗特（Jim Parrott）指出，全面提高资本利得税免税门槛引发了阻力，主要原因是这将导致政府损失巨额财政收入。
相比之下，专门针对65岁及以上老年人提供免税额似乎更容易被接受。这部分群体本身就有换小房的意愿，而腾出的房源恰恰是年轻家庭所急需的理想居所。
美国企业研究所（American Enterprise Institute）研究员阿瑟·盖尔斯（Arthur Gailes）估算，若调整资本利得税，约有400万至900万老年人将从中受益，但他同时也认为，“放在住房负担能力的大局来看，其影响并没有那么举足轻重。”
“这并非能一举解决宏大难题的灵丹妙药，但它能打破市场的僵局，这就很有帮助，”帕罗特表示，“而且其针对性够强，财政成本也不会太高。”Edison Chen 陳仲偉
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