【原创】民办学校使用举办者房产的相关问题分析

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【问题1】民办学校是否可以租用举办者的房产办学？

【问题2】民办学校使用举办者房产，是否可以支付租金？租金多少合适？

【问题3】民办学校租赁举办者房产办学，涉及哪些税收？

【问题4】《增值税法》施行后，民办学校无租使用举办者的房产办学，是否“视同应税交易”？是否缴纳增值税？

【问题5】民办学校无租使用举办者房产，还交房产税吗？谁交？

民办学校是否可以租用举办者的房产办学？

该问题应考虑以下角度：

1.该房产是否应为举办者出资。根据《民促法实施条例》第六条：“举办民办学校可以用货币出资，也可以用实物、建设用地使用权、知识产权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。”第十条：“举办民办学校，应当按时、足额履行出资义务。”地方要求，例：《烟台市牟平区人民政府关于鼓励社会力量兴办教育促进民办教育健康发展的实施意见》：“18.民办学校应明确产权关系，建立健全资产管理制度。举办者投入学校的开办（注册）资金（资本）应不低于审批机关所在地上年度同类民办学校资产的平均数。举办者应依法履行出资义务，在正式设立一年内将出资用于办学的土地、校舍和其他资产足额过户到学校名下。举办者出资、政府补助、受赠、收费、办学积累等各类资产分类登记入账。存续期间，民办学校对举办者投入学校的资产、国有资产、受赠的财产以及办学积累享有法人财产权，任何组织和个人不得侵占、挪用、抽逃。

『 即，如果相关房产实为举办者承诺投入的房产、用于出资的房产，则该房产应投入到学校名下，学校不能租用举办者房产办学。

2. 根据《民办高等学校办学管理若干规定》第七条:“民办高校的资产必须于批准设立之日起1年内过户到学校名下。本规定下发前资产未过户到学校名下的，自本规定下发之日起1年内完成过户工作。资产未过户到学校名下前，举办者对学校债务承担连带责任。”实践中，教育主管部门通常要求民办高校依照此规定，将资产过户到学校名下。

『 即：民办高校重资产办学，不能租用举办者的房产办学。

3. 义务教育阶段不能租用举办者的房产办学。

根据《民促法实施条例》第四十五条：“实施义务教育的民办学校不得与利益关联方进行交易。”

根据《民间非营利组织会计制度》第九十条：“本制度所称的关联方交易，是指关联方之间转移资源、服务或义务的行为，而不论是否收取价款。关联方交易的类型通常包括以下情况：购买或销售商品及其他资产、提供或接受服务、提供或接受捐赠、作为委托人设立慈善信托、作为受托人受托管理慈善信托、提供资金、租赁、代理、许可协议、代表民间非营利组织或由民间非营利组织代表另一方进行债务结算、关键管理人员薪酬等。

因此，租用房屋、场地亦属于义务教育阶段禁止的关联交易范畴。

民办学校使用举办者房产，是否可以支付租金？租金多少合适？

〖 通过问题1 〗的分析，义务教育阶段学校使用举办者房产应属于《民促法实施条例》列举的“关联交易”范畴，并不以是否支付租金为界定标准。而在2023年，审计署公布的关于九年义务教育，学校2023年违规的三大类项之一，即包括“7省10所民办学校实际控制人通过违规分红，关联交易等转移学校资金9.42亿元”。因此，通过关联交易转移学校，尤其是义务教育学校的资金，是绝对禁止的。

而对于非义务教育阶段而言，根据《民促法实施条例》第四十五条：“实施义务教育的民办学校不得与利益关联方进行交易。其他民办学校与利益关联方进行交易的，应当遵循公开、公平、公允的原则，合理定价、规范决策，不得损害国家利益、学校利益和师生权益。”

『 即，非义务教育阶段的民办学校可以租用举办者房产，并可支付租金。但应遵循“公开、公平、公允的原则，合理定价、规范决策”的原则，并按照《民非组织会计制度》的要求对该交易履行相关的披露程序。

民办学校租赁举办者房产办学

可能涉及哪些税收？

出租方：

1.增值税：依照一般纳税人/小规模纳税人；出租住房/非住房；老项目/新项目等具体情况缴纳增值税；

2.房产税：房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，缴纳房产税；

3.所得税：收取租金应为出租方收入，个人出租应缴纳个人所得税。企业出租应并入收入总额，涉及企业所得税。

4.印花税：按“财产租赁合同”缴纳印花税。

承租方：

印花税：按“财产租赁合同”缴纳印花税。

《增值税法》施行后，民办学校无租使用举办者的房产办学，是否“视同应税交易”？是否缴纳增值税？

《增值税法》第五条：”有下列情形之一的，视同应税交易，应当依照本法规定缴纳增值税：

（一）单位和个体工商户将自产或者委托加工的货物用于集体福利或者个人消费；

（二）单位和个体工商户无偿转让货物；

（三）单位和个人无偿转让无形资产、不动产或者金融商品。

对比「旧」《增值税暂行条例》中的对应条款，即“视同销售”条款，发现少了“无偿提供服务”这种情形。那么，民办学校无租使用举办者的房产办学，是否不再缴纳增值税？

『 并非如此。

首先，应看该无偿的做法有没有正当理由。根据《增值税法》第二十条：“销售额明显偏低或者偏高且无正当理由的，税务机关可以依照《中华人民共和国税收征收管理法》和有关行政法规的规定核定销售额。”

再次，要看该服务安排有没有合理商业目的。根据《增值税法实施条例》第五十三条：“纳税人实施不具有合理商业目的的安排而减少、免除、推迟缴纳增值税税款，或者提前退税、多退税款的，税务机关可以依照《中华人民共和国税收征收管理法》和有关行政法规的规定予以调整。”

『 因此，虽无偿提供房产并不属于“视同应税交易”的列举情形，但仍可能涉及增值税，后续关注国家税务总局是否有相应的细则出台。

民办学校无租使用举办者房产

还交房产税吗？谁交？

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条：“房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。“

“第三条　房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。

房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

第四条　房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。”

『 即：如果缴纳租金，应由产权所有人以租金收入作为房产税计税依据缴纳房产税。如果无租使用，应由产权所有人依照房产余值计算缴纳房产税。

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