作为TOP15房企仅存的两家民企之一！龙湖集团无疑是优秀的代表！2026年3月6日，他们用一份充满戏剧性矛盾的业绩预告，揭开了中国房企转型最真实、也最残酷的一页。

一边是外资大幅抛售旗下核心商业资产——2025年1月，加拿大养老金（CPPIB）将其在四座龙湖天街合资项目中的49%股权折价出售；

另一边是房地产开发业务出现15-20亿元的核心亏损，毛利率跌至近乎归零的0.2%。

然而，正是在这个寒冬中，龙湖却顽强地守住了整体盈利的生命线——预计2025年公司拥有人应占溢利仍有约10亿元。

那么，被外资甩卖的龙湖天街，究竟怎么了？

01.

2025年的零售项目大宗交易，被视为观察中国商业地产价值重估的关键风向标。

加拿大养老金计划投资委员会将其在上海、苏州、成都、重庆四座龙湖天街中的49%权益，出售给大家保险集团。交易背后，是国际资本对中国不动产估值逻辑的根本性质疑。

但讽刺的是，被抛售的天街本身经营并不差。公开数据显示，这四座商场2024年上半年租金收入从4900万至1.93亿元不等，出租率普遍保持在96%以上的行业高位。作为龙湖运营业务的优质资产，它们本该是穿越周期的“压舱石”。

外资的离场，揭示了一个残酷现实：

即便资产本身优质，当行业预期彻底转向，资本也会重新评估风险与回报。

CPPIB出售天街股权后随即加码日本酒店业，完成了从“中国不动产”到“亚洲其他资产”的再配置。这不仅是单笔交易的盈亏考量，更是全球资本在中国房地产行业风险重估后的战略性撤退。

而接盘方大家保险的选择同样耐人寻味——这家险资一边减持万科、金地等开发商的股权，一边抄底万达广场、龙湖天街等核心商业项目。

其逻辑在于：当价格进入“价值区间”，生息型不动产仍是保险资金长期配置的选项。但这笔交易也从侧面印证，天街的估值已从峰值回落。

02.

外资抛售天街股权，仅是龙湖2025年困境的一小面。真正的重创来自其房地产开发业务的全面萎缩。

销售额跌破千亿，回到七年前水平。

2025年龙湖合同销售额631.6亿元，同比暴跌37.54%，不仅是2017年来首次失守千亿关口，更远超行业平均降幅。西部、环渤海、长三角等传统优势区域全面下滑，显示出本轮调整的深度与广度。

毛利率从18%跌至0.2%，开发业务几乎“无利可图”。

这是最触目惊心的数据对比：2022年开发业务毛利率尚有18%，2023年降至11%，而2025年上半年竟骤降至0.2%。这意味着，扣除成本后，开发业务几乎不赚钱，甚至可能出现价格倒挂。上半年开发业务分部直接亏损11.8亿元，成为集团业绩的最大拖累。

投资全面收缩，以生存为第一要务。

2025年上半年，龙湖仅在4个城市新增4幅土地，新增土储建筑面积24.9万平方米，同比锐减57%。管理层直言，当前“保债务安全、保交楼”的重要性远超新增投资。这种极致谨慎，是面对行业寒冬的本能反应。

03.

然而，正是在开发业务“失血”20亿的至暗时刻，以天街为代表的运营及服务业务，却成为龙湖最坚韧的生命线。

运营业务贡献了集团绝大部分利润。

2025年上半年，运营及服务业务合计贡献核心净利润约40亿元，不仅完全覆盖了开发业务的亏损，更支撑了集团整体盈利。其中，商业运营、租赁住房、物业管理等业务毛利率远高于开发业务——运营业务毛利率高达77.7%，服务业务毛利率约30%。

经营性收入逆势创新高。

2025年全年，龙湖运营及服务业务收入约267.7亿元，同比增长并创历史新高。尤其值得注意的是，这部分收入在集团总营收中的占比持续提升，标志着龙湖收入结构的根本性转变。

“天街”网络仍在稳步扩张。

尽管部分股权被外资出售，但天街品牌本身仍在发展。2025年龙湖新增运营13座购物中心，覆盖城市增至26座。

长租公寓冠寓累计开业12.7万间，整体出租率95.6%；物业管理面积超4亿平方米。这些资产构成了持续产生现金流的稳定底盘。

04.

面对开发业务巨亏与行业性现金流危机，龙湖展现出了民营房企中罕见的财务纪律，这是其得以生存的另一关键。

连续三年实现经营性现金流为正。

自2022年中以来，在行业普遍现金流枯竭的背景下，龙湖连续三年实现含资本性支出的经营性现金流为正。这确保了公司在极端环境下的基本造血能力。

债务规模持续压降，融资成本创新低。

截至2025年上半年，有息负债降至1698亿元，较2024年底再降65亿元；平均融资成本3.58%，在民营房企中极具优势。

更关键的是，公司已安全度过偿债最密集的阶段——2025年偿还负债超600亿元，而2026年及2027年偿还额度已降至每年200亿元左右，压力大幅缓解。

“三条红线”保持绿档。

截至2025年上半年，非受限现金短债比1.14，仍满足监管要求。这在爆雷频发的民营房企中已属难得。

05.

龙湖的业绩报告揭示：传统的开发模式已近乎“断裂”，而转型之路同样荆棘密布。

外资抛售天街股权，反映的是资本对中国不动产价值逻辑的重估——即便优质如天街，也难逃估值体系的系统性修正。而开发业务血亏20亿，则是高杠杆、高周转模式在行业拐点下的必然结局。

多元化业务布局在行业下行期具有至关重要的抗风险价值。当开发业务“失血”时，运营业务能“输血”；当销售端停滞时，经营性现金流能“回血”。这种业务结构的韧性，或许是房企穿越周期的最低配置要求。

而龙湖天街既是被外资抛售的资产，也是支撑龙湖活下去的基石，它已从“开发商”坚定地转向“运营商”，尽管前方依然未知，但至少，它能活下去比什么都重要！