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对于郑州二手房来说,近两个月非常关键!

  • 2026-03-12 12:56:22
对于郑州二手房来说,近两个月非常关键!

1

郑州的二手房市场出现了一个很有意思的现象。
买卖双方开始了憋气大赛。
从去年12月开始，郑州的二手房的业主们不愿意降价了。
一些跌的比较猛的小区，甚至从去年下半年，业主们就不再继续割肉。
像永威枫香庭东院、卢浮公馆、绿地老街等前期降价厉害的小区，10月以后主流的户型价格触底，不再继续下滑。
郑州二手房卖家的变化，可以在好好找房小程序里看出来趋势。
郑州房价近5年以来的最低点出现在去年的8月份，从去年8月到现在价格出现了轻微的反弹。
这个反弹非常微小，但是表明了二手房业主们的态度。
房价已经降到了极限。接下来愿意买就买，不买就出租着，反正卖了也收不回来几个钱。
而另一边，买家的思维还没有转变过来。买家希望仍然能够像之前一样和业主大砍价。甚至二手房市场已经形成了一种奇特的氛围，不管业主的挂价有多低，谈价时不让猛砍一刀，都不算是有性价比。
当无法大刀砍价时，买家又开始观望了。这个观望也体现在了1月份的二手房成交上。
根据泰辰行的数据，1月二手房成交量价出现了反差。1月市区二手房成交面积16万m²，环比下跌3%，同比跌幅超6成。而二手房成交价上涨了，同环比微涨了2%。
量减价涨，1月的二手房市场是个筛选的市场，成交的都是能够接受业主现在不降价的买房人。
而仍然怀抱着大砍价的买房人陷入到了观望状态。郑州的二手房市场，进入到了买卖双方的拉锯战之中。
买家和卖家，一个无所谓，一个再等等。

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2

买卖双方陷入到这种拉锯战，是情有可原。
站在卖方的立场上说，自己手里的房价确实不能再降了。过去几年郑州房价的下降，不同小区降幅不同。对于不少小区来说，降幅已经超过50%以上。
比如海马公园A区，92平的两房高峰期卖250万左右，现在成交价在125万，基本上打了对折。
比如保利百合89平左右的小三房，高峰期时成交价在171万，现在成交价70万左右，降幅高达60%。
比如润城时光里89平的两房，高峰时成交价能在151万，现在成交价在73万，降幅高达52%。
当如此高的降幅在几年之内达成时，业主们的心理变化是这样波动起伏的。
起初不相信价格下跌，认为是急用钱的贱卖的个别现象。后面认可了房价下跌，认为将来还能涨上去。再往后是认识到涨价无望，开始恐慌性卖房。恐慌性卖房情绪越来越严重，越是恐慌，房价越降。降到最后，已经绝望躺平了，再大的波动心理都起不了多大的波澜。
到去年的年底，二手房业主们就来到了最后的阶段。
最后的阶段，是卖房变成了一件可有可无的买卖。
站在纯粹利益角度，房子卖不卖已经没有区别。不卖也就是还个每个月的月供，卖了不仅没了房子，还得背上银行几十万的贷款。
站在买房人的立场上，收入和看房惯性，让他们认为房价还能再降一降。
这几年经济的转型期，普通人受到了不小的冲击。看看自己的收入和身边人的收入，多数人不再像前几年一样认为未来自己的收入会更高。
未来收入一直涨这个共识基本上不存在了。取而代之的是更加保守的买房行为。
现在二手房市场上买房的人有个比较明显的特点，愿意支付更高的首付比例。
在之前首付比例30%时，刚需的买房人一般按照30%的首付比例来支付。而当现在首付比例降到15%时，反而不少买房人还要按照30%，40%甚至50%的首付比例来支付。
如果经济实力可以，全款买房会更好。
当下买房人对于贷款杠杆的容忍度越来越低，所以他们对于房屋总价的敏感度就更高。
房价多砍掉一万，他就少背1万的贷款。内心买房的安全垫就又多了1万。
再加上过去几年，买房人已经形成了房子越等越便宜的心理，这个心理甚至在一些买房人的头脑里变成了思想钢印，这个思想钢印，和前几年房价一直涨的思想钢印一样牢不可破。
拆解完买房人和卖房人的心理之后，你发现站在他们的逻辑上，双方都没有错。
双方都没有错，但是又达不成共识。呈现在市场上，就是二手房市场上的拉锯战。

3

站在现在，我们还无法判断拉锯战的双方谁最后能够获胜。不过今年春节起来，楼市的回暖确实是有迹象。
楼市回暖，率先感受到水温的，肯定是新房市场。
因为当下新房的市场是改善型的市场，改善客户买房心理更加成熟，并且具有获取信息的优势。
根据泰辰行的数据，春节期间郑州的新房整体认购180套，环比上升了8%，热销盘认购了148套，环比上升了10%。
甚至网红热盘通派龙湖御潮云上和招商嵩雲序进行了涨价。
招商嵩云序从3月1日起，全面上涨2%。通派龙湖御潮云上则是回收了新春2%的优惠。
二手房市场上，二手房的带看量也在上升，不出意外的话，今年的三月份小阳春指日可待。
今年的三四月份是个极其关键的月份，比过去几年的三四月份都更加关键。
因为今年，在这个成交的季节性高峰期将会验证买卖双方到底是谁先妥协。
如果三四月份业主们不再继续大幅降价，二手房市场依然能够有比较高的成交量。那么说明郑州二手房市场的拐点形成了。
郑州二手房的房价将会迎来真正触底的历史节点。
如果三四月份的成交量上去了，而价格经过成交量的验证之后又降了，说明业主们的价格防线被冲塌。
那么接下来的房价又要重复过去几年以来的节奏。过去几年，楼市全年的节奏都是4月份房价防线失守，五六月份进入到降价通道，七八月份往下猛砍，9月份回稳。然后低价一直持续到年底。
希望今年的郑州二手房价能够迎来止跌点。房价止跌，不管是对于买房人还是卖房人都是有好处的。
一个价格稳定的市场，才能让买卖双方形成稳定的预期和判断。
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