同比下降30.31%!2026年2月份二手房网签

一、 政策与数据基本面：定调“稳”，现状“冷”

1. 2026年两会政策定调（宏观指引）：

总基调：政府工作报告将房地产论述置于 “防范化解重点领域风险” 部分，明确提出 “着力稳定房地产市场”。

核心路径：政策方向是 “控增量、去库存、优供给” ，并提及收购存量商品房用于保障性住房等。

政策性质：这一定调表明，2026年国家级政策的核心是 “托底、防风险” ，而非“强刺激”。意味着市场难以依靠政策外力实现V型反转，更多需要依靠自身调整和内生修复。

1. 2026年2月市场数据（微观现实）：

网签量：住宅网签 4859套，环比下降 43.78%，同比下降 30.31%。

数据解读：尽管2月包含春节假期，成交量季节性回落是常态，但同比大幅下滑且总量跌破5000套，创出近期新低，明确显示市场 “寒意浓重” 。这印证了政策层面“着力稳定”的必要性和紧迫性。

二、 接下来市场走势的核心判断

综合政策与数据，接下来西安二手房市场将呈现 “政策托底，市场筑底，分化加剧” 的格局。

1. 成交量：短期有望修复，但整体维持低位

季节性反弹：随着春节假期结束，3、4月份成交量大概率会从2月的谷底 环比显著回升。历年3-4月因学区房需求会形成一个小高峰。

总量受限：然而，在“高挂牌量（近17万套）、弱经济预期、新房分流”三大压力下，成交量难以恢复到2023年或2024年同期的活跃水平。

2. 成交价格：下行压力持续，“以价换量”是唯一通路

政策托底，防止失速：两会的“稳市场”定调和地方可能跟进的具体措施（如收购存量房），有助于稳定市场预期，避免价格出现恐慌性、断崖式下跌。

但下跌趋势难逆：在巨大的库存和低迷的成交量面前，价格支撑力薄弱。卖方为了促成交易，“以价换量”将是接下来最核心的市场特征。预计整体均价仍有 3%-8% 的议价和下行空间，直到成交量能持续、稳定地放大。

分化极致化： 

核心抗跌：拥有顶级学区、稀缺地段（如高新、曲江核心）、优质产品力的房源，价格将率先企稳，甚至可能因稀缺性而微幅波动。

普宅承压：大量的普通老旧小区、无学区支撑、地段偏远的房源，价格将继续探底，降价幅度可能更大。

3. 市场心态与节奏：买方市场深化，交易周期漫长

买方主导：购房者拥有极强的议价权和选择权，观望情绪浓厚，“多看、缓买、狠砍价”将成为主流策略。

卖方分化：部分急售业主（如置换、资金周转）会继续“踩踏式”降价；另一部分不着急的业主可能选择“撤回观望”，等待政策效果或市场回暖，但这会加剧市场的僵持状态。

三、 关键变量与未来观察点

1. 地方政策落地力度：西安会如何具体落实“去库存、优供给”？是否会出台类似“以旧换新”的大规模补贴、公积金政策加码、或直接收购存量房？这将是影响市场情绪和速度的关键。

1. 新房价格战烈度：如果新房市场为冲刺业绩而进一步大幅降价，将对二手房价格形成更猛烈的挤压。

1. 宏观经济与收入预期：这是决定购房者“敢不敢买”的根本。若宏观面出现积极信号，市场底将更快到来。

总结

接下来的西安二手房市场，是一个明确的“筑底期”和“价值发现期”。

对卖家而言：必须认清市场已彻底转向。如果急需变现，应果断以 具有足够竞争力的价格（参考近期同小区成交价下调10%或以上） 挂牌，争取成为少量成交中的一员。否则，将面临漫长的等待。

对买家而言：迎来了 历史上难得的选房和议价窗口期。可以从容地在核心区域挑选性价比高的优质资产，或在外围区域以极低的价格满足居住需求。但不宜期待“抄到绝对底部”，而应聚焦于“用合理的价格买到价值确定的房子”。

最终判断：市场将在“政策底”的托举和“市场底”的探寻中缓慢磨底，短期内量价齐升的牛市不会出现，但价格继续暴跌的空间也因政策介入而收窄。市场的复苏将是一个缓慢、分化的过程。