春节开工后第一个周末，北京很多售楼处挤爆了。

通州九棵树，中海玖树满和，75平米三居样板间首开就吸引了全北京媒体的关注，本来我们已经约了粉丝去项目，但因为现场人太多，就无奈离开了。

通州买房，今年必看玖树满合，这也是今年我们主推的项目，之前我们已经剧透过户型解读，绝对客观公正。通州最强小户型比拼，中海九棵树提前认怂？

中海这次姿态很低，单价5.3万元每/㎡起，部分房源甚至4字头，直接背刺通州所有新房

另一个首开的样板间是丰台嘉棠璟樾，售楼处样板间一共有4个：99平米三居、118平米四居、138平米四居、155四居。

现场也是挤爆了看房的人

嘉棠璟樾可谓前后夹击，一边要面临海淀宝山双子，后续丰台花乡地块，拿地楼面价更低，配套不亚于西三环，都会给嘉棠璟樾造成很大冲击。

我估计嘉棠璟樾价格上会做出比较大的让利，7.5万是一个关口。

另外老项目，通州的运河玖院、昌平的国誉新城等项目，看房的人也都比较多，而这些项目也都是去年关注度比较高的项目。

另一方面，北京还有一大批老的存量新盘正在涨点，降价，趁着市场节后热度不错，加紧推盘，不然错过今年小阳春，在往后北京还有一大批质量更好的新盘入市，这些老项目压力会更大。

所以当前买新房，除了这些热门新盘，这些老盘价格有优势，也可以买入。

北京楼市，回暖了

春节烟火气还没散，北京楼市已经悄悄复苏了。关注楼市的朋友能明显感觉到，冷清的中介门店热闹起来，朋友圈带看动态变多，咨询房源的人也多了。楼市确实活跃起来了，不是口头的回暖预期，是实打实的数据在说话。

其一，成交量快速回暖，单日成交回归节前水平

春节期间楼市成交冷清是常态，但今年复工后回暖速度超出预期。全市复工后，中介门店陆续营业，二手房市场迅速解冻。

上周末成交亮眼：周六补班仍成交217套，周日单日506套，突破500套，直接回归节前正常水平。

对比往年，今年几乎没有复苏缓冲期，复工即回暖。这离不开12·24新政的信心提振，也有春节积压购房需求的集中释放，刚需入市意愿明显提升。

其二，挂牌量稳步上升，卖家布局小阳春

成交量是回暖晴雨表，挂牌量就是活跃度风向标。今年二手房挂牌量走势贴合小阳春节奏：2月23日，春节假期最后一天，挂牌12.18万套；25日还在继续回落，降至12.17万套，近期最低点。之后，大中介二手房挂牌量开始稳步攀升，3月2日涨到12.24万套。

之前撤牌等时机的业主，开始抓准小阳春的机会重新挂牌，想抓住需求释放的机会成交。不过目前暂时没有出现扎堆抛售。而且品质次新房、核心区域刚需房更受青睐，远郊老旧小区成交仍较慢，楼市分化依然存在。

其三，回暖春风已至，别盲目跟风

楼市小阳春已来，但大家要保持理性。刚需购房者现在上车时机不错，房贷利率低、首付比例下调，房源充足，议价空间还在，不用纠结抄底，选适合自己的就行。

卖家也得理性定价，核心优质房源可抓住机会出货，配套差、户型不佳的房源要调整预期，避免定价过高滞销。

整体来看，北京楼市是理性复苏，没有暴涨，也没有持续低迷。接下来3-4月回暖会更明显，无论买卖，理清需求、理性决策才是关键——房子是用来住的，适合自己的最好。

二手房方面，上周末两天表现也非常好，周六成交 217 套，周日成交 506 套。这周六是调休，还要上班，周日突破500套，这个数据也很好了。

北京楼市，26年小阳春稳了！

2026年2月，在2月16日和17日数据缺席的情况下，北京新房住宅网签只有1217套，环比今年1月跌了51.24%，同比去年2月也跌了46.97%。

2月北京二手房住宅网签8130套，环比减少46.09%，同比减少31.54%。要是只看这个冰冷的数字就判断市场凉了，那就太片面了。

2月份的数据，必须得把“春节因素”单独拎出来看。

2026年的春节，咱们刚经历过，那可是号称“史上最长9天假期”的春节。而且这9天，全部挤在了只有28天的2月里。这意味着整个2月份，满打满算，只有19个左右的有效网签日。

咱们得明白一个常识，网签数据是滞后的，而且节假日期间基本是停摆的。所以，2月份这8130套二手房，实际上是集中在19天里完成的。你可以简单换算一下，节后的日均网签量其实并不低。

2月的成交下滑，核心原因就一个：春节假期撞上了交易系统“打烊”。这不是需求没了，而是需求被强行按下了暂停键，全部积压到了节后。

别看整个2月的数据不咋地，但把时间拉近看，看2月下旬那一周，会发现完全是另一番景象。

就在春节长假结束的那一周（2月23日至3月1日），北京二手房住宅网签一下子就蹿到了2372套，市场回温的速度非常快。像2月28日那天，单日网签量更是直接冲高，冲到666套，这也是积压需求集中释放的铁证。

还有一个非常重要的指标：二手房挂牌量降了！

根据中房报的报道，今年1月底，北京二手房挂牌量已经从去年8月的高点15万套，回落到了约14万套。并且，北京某大中介内部数据显示，二手房挂牌量已经降到了12.24万套左右，这是近两年来的一个低点。

基于以上的分析，接下来的3、4月份的行情，会十分火热，2026年小阳春，不仅会来，而且成色会更足。

节后积压的需求要释放，开发商要冲一季度业绩，学区房家长要赶在时间节点前落户，这三股力量碰到一起，必然会引爆一波行情。

挂牌量三年新低，二手房均价上涨，2026北京楼市小阳春板上钉钉？

今年春节，北京楼市还是有很多积极信号的。

首先，挂牌量达到了近三年的新低。

截止2月23日，北京大中介前台二手房挂牌量121733套左右，这个数据，比2023年9月1日新政出台前的126555套还要低。

连续涨了三年的二手房挂牌量，从2025年底开始，终于下滑了。

二手房挂牌量降低直接影响供需关系，除了那些品质比较差的老破小，依然需要靠降价求生，北京那些核心地段的品质不错，二手房源溢价率越来越强，一些好户型的房源都不好找了，甚至清河橡树湾这样的，之前跌到谷底的小区，现在成交价开始回升了。

2026年1月份，北京二手房成交均价重新回到了4万+，而去年12月份北京统计的二手房均价还在3.6万元左右，不到一个月时间，二手房价环比上涨1.5%。

趋势说明一切，北京房价已经跌到了近几年的谷底，不少板块跌回了2016年的水平，而这个时候，已经有买房人开始进场抄底了。

尤其是总价300万以下的老破小，占当前北京二手房成交的44% 左右。

又因为当前北京限购政策已经从过去5年社保下降到五环外只要1年社保，首付降到15%，北京房子已经到了买入门槛最低的时机。

所以从去年年底开始，刚需开始大范围入场买房，刚需买房说明市场低已经到了，现在买房，再也不用担心高位站岗了。所以有买房需求群体，现在可以踏踏实实看房买房，没毛病。

刚需虽然是楼市的主力军，但是真正让市场火起来，让房价往上涨的最根本的力量还是富人的购买力。

然而，当前北京改善端的需求还没有真正的刺激起来，钱的流动起来。

北京2月二手房网签骤降，创一年来新低

2026年春节经历“史上最长9天假期”，且全部出现在只有28天的最短2月里。

那么，北京新房和二手房的成交数据如何？各项数据是否大幅度下滑？

按惯例，每个月第一天，「We地产」发布上个月新房和二手房网签数据。话不多说，看下图——

1.北京新房住宅网签：1217套

环比减少51.24%，同比减少46.97%

2026年2月，在2月16日和2月17日未公布数据的情况下，北京新房住宅网签1217套（期房715套+现房502套），网签面积152207.07㎡，套均面积约125.07㎡。

环比今年1月，新房住宅网签套数减少51.24%，网签面积减少51.53%，套均面积减少0.73㎡。（2026年1月:北京新房住宅网签2496套，网签面积314001.43㎡，套均面积约125.8㎡。）

同比去年2月，新房住宅网签套数减少46.97%，网签面积减少43.49%，套均面积增加7.7㎡。（2025年2月:北京新房住宅网签2295套，网签面积269366.49㎡，套均面积约117.37㎡。）

2.北京二手房住宅网签：8130套

环比减少46.09%，同比减少31.54%

2026年2月，北京二手房住宅网签8130套，网签面积721746.38㎡，套均面积约88.78㎡。

环比今年1月，二手房住宅网签套数减少46.09%，网签面积减少46.5%，套均面积减少0.67㎡。（2026年1月:北京二手房住宅网签15082套，网签面积1349072.25㎡，套均面积约89.45㎡。）

同比去年2月，二手房住宅网签套数减少31.54%，网签面积减少32.92%，套均面积减少1.82㎡。（2025年2月:北京二手房住宅网签11876套，网签面积1075975.11㎡，套均面积约90.6㎡。）

总的来说，明显受春节长假的影响，北京新房/二手房网签环比和同比四个指标，均呈现大幅度的下降。

不过，考虑到2月份仅有19个“有效天数”，其数据仅供参考，在1月数据强势反弹的情况下，关键要看3月和4月的态势，是否“金三银四”有待观察。

3.北京二手房住宅月度网签量

首次低于1万套，创1年来新低

4.大中介二手房挂牌量：约12.2万套

较上月减少近2000套，较去年9月大降2万套

在北京二手房供应上，今日（3月1日），大中介前台挂牌量122254套，继1月首次低于13万套的129309套和2月的124184套之后，再次下降近2000套，有望逼近11万+套大关。

注意，较去年9月初的挂牌量峰值142224套，半个月时间，大降2万套。

对比参考：

2025年4月1日136195套；5月1日140449套；6月1日140416套；7月1日140868套；8月1日140211套；9月1日142224套；10月1日140912套；11月1日140186套；12月1日136892套；

2026年1月1日129309套；2月1日124184套。

以上为2月北京新房/二手房的网签和供应/挂牌大致情况。「We地产」将继续关注，用真实、准确、全面的数据来记录市场。

北京楼市：突然反转了

复盘了市场的大量成交案例，发现局部板块内的优质小区已经开始上涨，价格轨迹突然反转了。

比如昌平南的融泽嘉园2号院，114㎡的2居室最新成交价是435万，而同户型在2026年1月成交价是390万，上涨了45万，涨幅12%。

公园悦府一区在2026年3月成交了一套81㎡的2居室，成交价340万。同户型在2025年12月成交价是306万，上涨了34万，涨幅11%。

目前大中介的挂牌均价是5.28万/㎡，上个月是5.29万/㎡，基本平稳。

根据Wind公布的数据，北京二手房价格指数相比最高点的累计跌幅是38.3%，回到2016年1月的价格水准。

跟踪了海淀大量小区的价格轨迹，发现不少房子的幅度已经超过50%，很多次新房在40%以上。

蜂鸟家园在2026年3月成交了一套51㎡的1居室，成交价442万。同户型在2021年1月成交价是933万，降价了491万，幅度53%。

△万柳-蜂鸟家园51㎡1居室：

2026年3月，高楼层成交价442万

相比于2025年6月，同户型成交价587万，↓145万，-25%

相比于2021年1月，同户型成交价933万，↓491万，-53%

相比于2020年7月，同户型成交价755万，↓313万，-42%

相比于2016年2月，同户型成交价500万，↓58万，-12%

菊园在2026年1月成交了一套80㎡的3居室，成交价335万。同户型在2021年9月成交价是710万，降价了375万，幅度53%。

△马连洼-菊园80㎡3居室：

2026年1月，中楼层成交价335万

相比于2025年3月，同户型成交价482万，↓147万，-31%

相比于2021年9月，同户型成交价710万，↓375万，-53%

相比于2017年3月，同户型成交价610万，↓275万，-45%

相比于2013年11月，同户型成交价336万，基本持平

双榆树东里在2026年2月成交了一套54㎡的2居室，成交价388万。同户型在2022年6月成交价是675万，降价了287万，幅度43%。

△双榆树-双榆树东里54㎡2居室：

2026年2月，2层成交价388万

相比于2025年9月，同户型成交价468万，↓80万，-17%

相比于2022年6月，同户型成交价675万，↓287万，-43%

相比于2020年12月，同户型成交价590万，↓202万，-35%

相比于2016年1月，同户型成交价385万，基本持平

中关村在2026年2月成交了一套47㎡的1居室，成交价380万。同户型在2021年8月成交价是690万，降价了310万，幅度45%。

△中关村-中关村47㎡1居室：

2026年2月，成交一套，成交价380万

相比于2024年5月，同户型成交价480万，↓100万，-21%

相比于2021年8月，同户型成交价690万，↓310万，-45%

相比于2019年11月，同户型成交价550万，↓170万，-31%

相比于2016年8月，同户型成交价480万，↓100万，-21%

太阳园在2026年2月成交了一套75㎡的2居室，成交价535万。同户型在2023年10月成交价是902万，降价了367万，幅度41%。

△知春路-太阳园75㎡2居室：

2026年2月，低楼层成交价535万

相比于2024年8月，同户型成交价818万，↓283万，-35%

相比于2023年10月，同户型成交价902万，↓367万，-41%

相比于2021年12月，同户型成交价888万，↓353万，-40%

相比于2016年3月，同户型成交价610万，↓75万，-13%

人民大学北路33号院在2026年2月成交了一套142㎡的2居室，成交价735万。同户型在2022年7月成交价是1228万，降价了493万，幅度41%。

△苏州桥-人民大学北路33号院142㎡2居室：

2026年2月，高楼层成交价735万

相比于2025年11月，同户型成交价815万，↓80万，-10%

相比于2022年7月，同户型成交价1228万，↓493万，-41%

相比于2019年12月，同户型成交价892万，↓157万，-18%

相比于2018年8月，同户型成交价889万，↓154万，-18%

富力桃园C区在2026年2月成交了一套90㎡的2居室，成交价456万。同户型在2022年9月成交价是737万，降价了281万，幅度39%。

△西三旗-富力桃园C区90㎡2居室：

2026年2月，中楼层成交价456万

相比于2024年11月，同户型成交价580万，↓124万，-22%

相比于2022年9月，同户型成交价737万，↓281万，-39%

相比于2021年9月，同户型成交价673万，↓217万，-33%

相比于2016年3月，同户型成交价480万，↓24万，-5%

北京楼市：北五环已经疯狂了

北五环外作为海淀和朝阳的外溢板块，在本轮市场周期中的回调幅度并不小，有不少次新房的幅度接近50%了。

有的小区已经回归2013年价格区间。

矩阵一期在2026年2月成交了一套66㎡的2居室，成交价206万。同户型在2017年2月成交价是441万，降价了235万，幅度54%。

同户型在2013年3月成交价是210万，与最新成交价相差无几，已经进入2013年了。

△回龙观-矩阵一期66㎡2居室：

2026年2月，3层成交价206万

相比于2024年11月，同户型成交价292万，↓86万，-30%

相比于2023年3月，同户型成交价423万，↓217万，-52%

相比于2017年2月，同户型成交价441万，↓235万，-54%

相比于2013年3月，同户型成交价210万，基本持平

竹园在2026年2月成交了一套63㎡的2居室，成交价270万。同户型在2021年7月成交价是550万，降价了280万，幅度51%。

同户型在2013年3月成交价是255万，比最新成交价低了15万。

△马连洼-竹园63㎡2居室：

2026年2月，5层成交价270万

相比于2024年10月，同户型成交价416万，↓146万，-36%

相比于2021年7月，同户型成交价550万，↓280万，-51%

相比于2018年7月，同户型成交价485万，↓215万，-45%

相比于2013年3月，同户型成交价255万，↑15万，+5%

信息学院家属楼在2026年2月成交了一套74㎡的2居室，成交价302万。同户型在2023年3月成交价是618万，降价了316万，幅度52%。

△清河-信息学院家属楼74㎡2居室：

2026年2月，中楼层成交价302万

相比于2024年11月，同户型成交价390万，↓88万，-23%

相比于2023年3月，同户型成交价618万，↓316万，-52%

相比于2022年5月，同户型成交价595万，↓293万，-50%

相比于2021年3月，同户型成交价522万，↓220万，-43%

融泽嘉园西二路2号院在2026年2月成交了一套87㎡的2居室，成交价315万。同户型在2021年9月成交价是600万，降价了297万，幅度48%。

△回龙观-融泽嘉园西二路2号院87㎡2居室：

2026年2月，高楼层成交价315万

相比于2025年7月，同户型成交价378万，↓63万，-17%

相比于2024年11月，同户型成交价429万，↓114万，-27%

相比于2021年9月，同户型成交价600万，↓285万，-48%

相比于2016年9月，同户型成交价460万，↓145万，-32%

国风美唐二期在2026年2月成交了一套92㎡的2居室，成交价380万。同户型在2022年4月成交价是691万，下降311万，跌幅45%。

△回龙观-国风美唐二期92㎡2居室：

2026年2月，高楼层成交价380万

相比于2025年10月，同户型成交价450万，↓70万，-16%

相比于2022年4月，同户型成交价691万，↓311万，-45%

相比于2021年3月，同户型成交价562万，↓182万，-33%

相比于2018年5月，同户型成交价514万，↓134万，-26%

百旺茉莉园在2026年2月成交了一套114㎡的2居室，成交价665万。同户型在2023年1月成交价是1130万，降价了465万，幅度42%。

△西北旺-百旺茉莉园114㎡2居室：

2026年2月，成交一套，成交价665万

相比于2024年11月，同户型成交价887万，↓222万，-25%

相比于2023年1月，同户型成交价1130万，↓465万，-42%

相比于2021年6月，同户型成交价1034万，↓369万，-36%

相比于2016年3月，同户型成交价710万，↓45万，-7%

富力桃园C区在2026年2月成交了一套86㎡的2居室，成交价387万。同户型在2023年2月成交价是682万，降价了295万，幅度44%。

△西三旗-富力桃园C区86㎡2居室：

2026年2月，低楼层成交价387万

相比于2024年12月，同户型成交价552万，↓165万，-30%

相比于2023年2月，同户型成交价682万，↓295万，-44%

相比于2022年7月，同户型成交价663万，↓276万，-42%

相比于2016年4月，同户型成交价459万，↓72万，-16%

天秀花园安和园在2026年2月成交了一套84㎡的2居室，成交价511万。同户型在2021年6月成交价是800万，降价了289万，幅度37%。

△马连洼-天秀花园安和园84㎡2居室：

2026年2月，中楼层成交价511万

相比于2025年5月，同户型成交价625万，↓114万，-19%

相比于2023年3月，同户型成交价755万，↓244万，-33%

相比于2021年6月，同户型成交价800万，↓289万，-37%

相比于2016年2月，同户型成交价525万，↓14万，-3%

北京楼市：率先跳涨20%了

最近复盘了大量小区的价格走势，发现一些局部板块的优质小区已经开始涨价，并且是跳涨。

这些房子普遍在最近一轮周期中经历了较大幅度的回调，在政策的刺激下，价格开始反弹，并且上涨不少。

最近已经有不少小区跳涨20%以上了。

1、海淀

上地-上地东里：在2026年1月成交了一套48㎡的1居室，成交价568万。同户型在2025年12月成交价是441万，上涨了127万，涨幅29%。

万柳-锋尚国际：在2026年1月成交了一套155㎡的4居，成交价1833万。同户型在2025年12月成交价是1520万，上涨了313万，涨幅21%。

万柳-蜂鸟家园：在2026年1月成交了一套47㎡的1居室，成交价550万。同户型在2025年12月成交价是440万，上涨了110万，涨幅25%。

清河-上林溪：在2026年1月成交了一套138㎡的3居室，成交价920万。同户型在2025年11月成交价是749万，上涨了171万，涨幅23%。

永丰-海淀幸福里：在2026年1月成交了一套99㎡的3居室，成交价596万。1月份上一套同户型成交价是527万，上涨了69万，涨幅13%。

清河-橡树湾：在2026年1月成交了一套99㎡的3居室，成交价825万。同月上一套同户型成交价是735万，上涨了90万，涨幅12%。

2、东城

陶然亭-中海紫御公馆：在2026年1月成交了一套63㎡的1居室，成交价500万。1月份上一套同户型成交价是415万，上涨了85万，涨幅21%。

3、朝阳

朝青-华纺易城：在2026年1月成交了一套136㎡的3居室，成交价770万。上一套同户型成交价是715万，上涨了55万，涨幅8%。

太阳宫-太阳公元：在2026年1月成交了一套89㎡的2居室，成交价1050万。上一套同户型成交价是950万，上涨了100万，涨幅11%。

大望路-珠江帝景：在2026年1年成交了一套143㎡的3居室，成交价1157万。同户型在2025年11月成交价是1108万，上涨了49万，涨幅5%。

4、昌平

回龙观-融泽嘉园：在2026年2月成交了一套93㎡的2居室，成交价401万。同户型在2026年1月成交价是316万，上涨了85万，涨幅27%。

回龙观-融泽嘉园：在2026年2月成交了一套114㎡的3居室，成交价435万。同户型在2026年1月成交价是390万，上涨了45万，涨幅12%。

回龙观-金域华府二期：在2026年1月成交了一套80㎡的2居室，成交价406.5万（带车位）。同户型在2025年12月成交价是354.5万，如果车位按15万估算，上涨约37万，涨幅约10%。

回龙观-金域华府三期：在2026年2月成交了一套118㎡的3居室，成交价605万。同户型在2025年11月成交价是562万，上涨了43万，涨幅8%。

北京楼市，楼市热度大降！800万改善房挂牌半年卖出不去！

虽然北京的成交节奏在加快，但还是有大量业主的房子没卖出去。

目前局势混乱，购房者还是谨慎抉择。下一步经济风险不知道什么时候来，大家想观望一段时间。

具体的微观市场，即便是换手率高、改善房源最多的朝阳区，流通性也在减弱。

改善板块大量房源卖不出去！

我们以双井为例，双井的特点是：

类似于富力城、乐成、A派公寓、首城国际等环境不错的改善小区，好户型出一套卖一套，节奏非常快。但二级社区，比如风度柏林、禧福汇这类小区的挂牌房源，很多都挂了半年以上还卖不出去。

不光如此，即便是纯改善小区，比如首城国际和富力城A区，因为社区大，房源多，户型也多，很多边边角角的户型，也挂了半年多卖不出去。

富力城有一套顶层临街一居室，价格比低楼层便宜50万，但就是卖不出去。原因在于，现在的业主，已经不会去思考如何捡漏投资，或者靠租售比赚钱了。大家就是一个萝卜一个坑，买的房子必须得好住、能住，未来才能有流通性。

这个逻辑放到新盘市场上也一样。

买新房，要做好最坏的准备

我说这句话不是说新房不好。而是现在北京的新房项目都不错，大家给业主规划的都是未来“好”的一面。

但没有人和业主说如果你买了这套新房，最坏的结果是什么。前两周我们密集地去各个新房项目踩盘。每个项目的特点都不一样。

比如朝阳区北部的奶西、金盏板块，吃的是望京的产业和未来大规模的居住规划。

这几个项目的产品定位基本都是1000万以上的改善房，户型是真的很不错。金盏的璞园PARK，小区密度、户型产品，都非常非常改善。

但问题在于，这几个板块都没有地铁，一个纯改善产品，出行只能开车。一些老人能坐坐公交。这就意味着，这套房子你住了10-20年后，你的买家也不能依赖地铁交通。这就是限制流通性的一个重要因素。关键是这周边还有很多别墅区，未来的纯改善，竞争压力还是不小的。

还有一些产品，很明显即将大规模降价。

前几天我说过京投发展北熙区的价格被背刺了，目前预计南部新宫板块的几个新房项目也要有崩盘的。

因为上面在重点推出新房，后面还有拍地节奏和新项目入市的节奏。这些去化不好的新房，影响了后续的新房项目入市，就必须得折价大甩卖。

从购房者的角度，能买到这种折价房当然划算了。但又有几个人能买到呢？大部分开始在一开盘的时候以9折所有的价格买入的。亏损的也是这批人。

新房市场的厮杀比二手房还激烈。

如果你要买新房，就要了解清楚这个板块、这个楼盘现在所属的情况和未来的困境。知道这些下限，才能买了之后不后悔。

北京改善，还有哪些板块可以选？

目前改善群体虽然不是楼市成交量的主力军，但是购买力最强的一批人。

而且改善群体的需求，一般要兼顾一家3-5口人。

这个时候就不仅仅要考虑房产的保值属性，更主要的是居住属性。

我们有一些东西海的客户，我会建议他们到朝阳区或者丰台区选一些保值能力不错的改善房。

比如他们有1000万的预算，在东西海只能买一套挺老的两居室。

在朝阳和丰台已经可以买2005年以后户型通透的大三居了。

更追求品质一些的，还有新房的大四居可以选。

未来的房子，说到底还是要回归居住属性。

「好房子」政策出台以后，未来符合优质房产标准的房子，会像新加坡的商品房一样价格一路高走。

大家尽可能选择住起来香的房子，未来的生活才能更有底气。

最近看了一篇文章，了解到活期存款增速这个信号。

逻辑很简单，买房需要提前准备资金吧？所以必须要把定期的存款，包括股票啊这些、期权这些，存款都要转入到活期账户里，到时候方便付首付，所以一定程度上从活期存款，就能提前预判楼市的购买力。

2025年12月，居民活期存款增速只有6.6%，回落0.1%，这个数据就说明当前居民花钱的动力不足。

咱们对比一下，2017年12月居民活期存款增速18.1%，2018年的楼市小阳春就火的一塌糊涂。

2023年12月居民活期存款增速暴跌到0.41%，结果，2024年小阳春基本躺平了。

所以从活期存款增速这个数据来看，去年底的表现一般一般，那么今年的小阳春可能会有一波行情，但是也不会持续很久。不会造成根本性的逆转。

另一个需要衡量的指标就是学区房。

北京这样的一线城市，每年小阳春，主要就是学区房成交带动起来的，但是北京新生人口从2016年的高峰20.5万人，如今已经断崖式下滑。

2021年因为遭遇口罩危机，北京新生儿数量腰斩到10.1万的水平。

2023、24年保持在9.3万人左右

2026年入学的新生儿主要对应是2020年左右的出去人口，，这一年北京市一共有11.68万。小孩出生，如果算上19年的部分，加起来也就13万人，但是今年对应毕业人数却是十六万人（2013、2014年出生的人口）

整体看，北京今年的学位是充足的，学校应该担心招不足学生，所以今年北京学区房的成交应该也是控制在一定范围内。

中关村一小、中关村三小这样的顶级牛小去年开始缩班了，估计海淀，西城顶级牛小会有一小波的涨幅，因为前几年学区房价格已经下下探到谷底了，优质学区房的户型比较难找。

部分房源房价会有上升，但整体不会有大的逆转。

读到这里。可以很清晰的看到今年北京楼市的趋势。

一边是房价跌到谷底，刚需进场支撑交易量，部分核心板块的优质房源价格可能会有小幅上涨，但是楼市整体依然处于底部盘整阶段，向上的动力明显不足。

所以今年北京还是要关注政策端的信号，看看货币政策如何刺激富人的购买力。

另外需要注意，房地产三年一个周期。北京楼市已经在谷底盘旋了3年左右，按道理今年应该止跌回升了。

本轮房地产周期上涨一定是从南方开始。

香港2025年楼市，呈现量价齐涨的态势：

香港2025年一二手住宅累计成交 62832 宗，同比涨了 18.3%，是近 4 年的最高水平；成交总价更是干到了6142 亿港元，大涨了 15%。全年房价指数涨了约3.25%。

香港回暖的火已经烧起来了，接下来就看楼市政策端如何发力，尤其是金融端的信号，深圳一定是金融信号最敏锐的城市，接下来要看深圳的情况。

接下来如果房价要止跌回暖一定是从深圳开始，慢慢的过渡到北京。

这一轮房价普涨没有任何可能，主要集中在一线和二线优质城市核心板块的次新房源。

对于新房来说，优质核心地段的房价会越来越夯实，而那些偏远地段的新房库存，则到了降价去库存的时机

种种迹象表明，北京楼市还在延续去年年底的复苏趋势，3月份很可能憋个大的。

怎么解释这种回暖？当前北京楼市到了什么阶段？今年整体会迎来暴涨吗？

现在的回暖一方面是延续北京新政后的复苏趋势

去年下半年8月8日和12月24日，北京连续两次放开限购政策，充分表达了市场鼓励买房的信号，引发了刚需进场。

而今年春节开工后，全国一线城市上海或广州纷纷传出重磅信号，风从南方吹起。

先是上海，甩出“沪七条”，在沪买房的最低社保年限降到1年

紧接着在广州，天河马场地块拍出天价，刷新广州历史地王新纪录。

“放松限购+地王频现”的组合，几乎是每一轮楼市上行周期的信号灯。

传导到北京，这样的信号一方面可以促成交，之前因为春节积压，还没有签约的客户集中签约，不等了，另一方面，准备买房已经开始了看房之路，北京楼市这些有热度的盘都要过一遍。

所以你说，北京开工后第一个周末售楼处爆满，真实成交能有多少吗，真不是决定性因素，还需要看后续房企操盘以及价格怎样。

我们同事慕哥说过一句话，我觉得非常精准的戳到了现在买房人的痛点：不怕买贵，就怕买跌。

当前北京楼市政策底＋市场底已经基本形成了。

政策层面，北京五环外社保年限将降到了1年，上海外环购房社保年限也已经降到了1年，京沪这两个全国超一线城市交一年社保就买房，这是中国楼市出台限购政策后史上最低门槛了。

你说京沪这两个超级一线未来能彻底取消限购社保年限吗？我觉得是不能排除这个可能，但是可以肯定的是，这样的政策短期不可能实现。

另一方面，各种鼓励买房的政策包括公积金退税政策都在有条不紊的进行，贷款利率也在下跌。现在买房人的资金负担也是到了一个低位。

政策底已经形成，市场底怎么理解？

市场底一方面是看，主要二手房动态，比如去年下半年，价格跌到热搜的清河橡树湾的两居，最低到6.8万左右。在此后，再也没有出现过比这更低的价格。然而，随着年底这一波回暖，清河橡树湾价格已经向上开始浮动

与此类似的还有上地的学区房，包括柳浪家园这样的回迁房小区，业主也开始聚集起来，抵制超低价格。

当标杆性二手房小区成交价只跌回升，意味着市场底已经来了。

另一方面，成交量也是如此，2月份北京新房和二手房的网签同比去年都出现了大幅面积的下跌。

2026年2月，北京新房网签1217套，环比今年1月，新房住宅网签套数减少51.24%，网签面积减少51.53%

同比去年2月，新房住宅网签套数减少46.97%，网签面积减少43.49%

二手房住宅网签8130套，网签面积721746.38㎡，环比今年1月，二手房住宅网签套数减少46.09%，网签面积减少46.5%

同比去年2月，二手房住宅网签套数减少31.54%，网签面积减少32.92%。

2月北京新房二手房网签量都创到了新低，主要由于今年2月迎来了9天史上最长春节假期，而且今年春节比往年要晚一些，所以一部分买方需求被迫延后了。

不过虽然2月份网签来到新低，给3月留下了更大的空间，学区房的需求+上热盘效应，还有新房随时可能的价格大战，这些都注定了今年的小阳春不会很难看。

所以，如果你有买房的需求，今年小阳春是非常适合的节奏，挑性价比房源，地段优势价格低的买入，对于广大置换业主来说，只有是非常难得的时机，现在二手房挂牌量已经到了三年新低，市场竞争压力会小很多。趁着市场有热度，抓紧卖房，并且在新房市场继续观察，尽可能今年完成置换。

从高层的引导来看，今年大动作不会少，今年的市场比去年一定会好很多。

但是不是所有新房或者二手房都能涨，行情好的项目只局限在北京头部那几个，大部分郊区新盘，包括二手房里面的老破小小区，只能继续调价求生。

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