2 月 25 日，上海正式发布楼市优化新政 “沪七条”，从限购门槛、公积金支持、房产税完善等多维度打出政策组合拳。截至 3 月 3 日，新政落地已满一周，上海二手房市场率先走出回暖曲线，需求端活跃度快速回升，成交量稳步攀升，迎来节后首个 “开门红”，为全年楼市平稳健康发展奠定积极基调。

一、政策精准发力，激活存量市场活力

本轮上海新政聚焦支持刚需、畅通置换、降低成本三大核心，针对性破解市场流通堵点。非沪籍家庭外环内购房社保年限由 3 年缩短至 1 年，社保满 3 年可在外环内增购一套，居住证满 5 年无需社保即可购房，直接扩大有效购房群体；首套公积金贷款最高额度提升至 240 万元，叠加多子女、绿色建筑上浮后最高可达 324 万元，同步落实 “认房不认贷”，显著减轻购房资金压力。

政策不搞 “大水漫灌”，而是以精准滴灌激活存量市场，让刚需 “够得着”、改善 “换得动”，为二手房市场注入真实、可持续的交易动能。

二、成交数据亮眼，量升价稳态势明确

新政首周（2.25—3.3），上海二手房市场修复力度超出市场预期。据中指研究院数据，当周二手房日均成交 685 套，较春节假期期间日均 63 套、188 套的低位大幅反弹；剔除假期干扰后，已小幅超越新政前正常市场日均 677 套的水平。

新政落地首个周末，市场迎来爆发式增长，二手房单日成交峰值达 1013 套，即便雨天也未阻挡置业热情，彰显强劲反弹动能。从日度走势看，2 月 26 日至 3 月 1 日成交量连续攀升，从 594 套稳步走高至千套以上，呈现阶梯式回暖。

与此同时，市场保持量升价稳的健康节奏，未出现非理性波动。房东议价空间收窄但报价理性，购房者从观望转向积极入市，供需两端形成良性互动，市场回归常态化运行轨道。

三、一线热度拉满，带看咨询翻倍增长

成交量回暖的背后，是线上线下活跃度的全面提升。新政发布当日，二手房带看量环比上涨 122%，新房带看量上涨 106%；线上咨询量较 1 月工作日日均水平，二手房上升 81%、新房上升 156%，平台日活跃用户量环比提升 36.8%。

中介门店反馈，外环外刚需板块、次新改善小区成为热度焦点，带看量较新政前翻倍，部分门店有效带看量达往年同期 3—4 倍，客户约谈、下定意愿明显增强，不少房源实现 “短挂速签”。刚需入场承接底层流通，置换业主 “卖旧买新” 链条打通，形成 “刚需入市 — 改善置换 — 市场循环” 的良性格局。

四、市场预期改善，平稳回暖成主基调

新政满一周的市场表现证明，政策组合拳已有效扭转市场预期，修复市场流动性。从数据端看，二手房去化速度加快，挂牌结构持续优化；从需求端看，新市民、刚需、改善群体同步入场，购房需求有序释放；从区域看，全市板块普遍回暖，刚需主力板块贡献突出，市场恢复更具普惠性。

业内人士表示，上海楼市基本面稳固，新政重在 “稳预期、活流通、保刚需”，短期将持续推动市场回暖，中长期将回归居住属性。随着政策效应持续释放、返沪客流增加、市场信心进一步修复，上海二手房市场有望延续平稳向好态势，迎来成色充足的 “暖春行情”。