刚过去的这个周末，上海二手房交出了一份分量十足的成绩单：其中周六单日成交1324套，上海二手时隔315天重新站上1300套以上。这组数据不是简单的数字波动，而是市场情绪、政策效果和季节性需求共同作用的结果。“沪七条”出台仅10天，二手房成交就开始显现威力，足见其对市场的激活力度之强。
和去年同期相比，今年的启动明显更快、强度也更高。
2025年元宵后的第一个周末，上海二手房成交大约在2100套，当年也是到第二个周末才突破2500套。
而今年，直接在元宵后首周就达到这一量级，相当于行情比去年提前一周启动，且起点高出近20%。
放在近两年维度里看，2024和2025年上海二手房周末成交的峰值大概在2700套左右，如今这2503套，距离这一峰值已经只差一步之遥。
再把视角拉长到整个3月，趋势会更加清晰。
截至3月8日，本月二手房已成交6722套。
按照目前的节奏延续下去，3 月全月成交有很大概率站稳2.8-2.9万套，
但想要超过2025年3月的2.93万套，还是有点难度。
这足以说明，市场已经从过去一段时间的低温状态，回到了活跃度明显偏高、但仍在理性区间内的阶段，但远没有到全面过热的程度。
聊完成交，很多人会立刻关心库存：现在房子到底是多还是少？
大家最关心的其实就是真实库存，不能只看总挂牌，要看有效可售、去重、去化周期这三个核心指标。
第一步，要看最真实的库存数据（截至 2026 年 3 月 8 日）二手房真实有效库存（链家外网去重口径）：约 7.98 万套这是市场上真正可买、不重复、在链家外网可售的房源量，已正式跌破 8 万套，较 2025 年 5 月高点下降近 30%。
第二步，要看新建商品住宅的真实库存（机构口径）：约 6.2 万套剔除保障房、动迁房、已认购未网签，是开发商真正可售、客户可直接认购的纯市场化库存。
看清这两组数据，就能明白整体供需关系：上海楼市正在从 “供大于求” 走向 “供需再平衡”。
先看二手房细分市场：去化加速，库存压力大幅缓解沪七条落地后，日均成交从 300-400 套跳升至 700-1300 套。真实有效库存 7.98 万套，按当前日均 1000 套计算，去化周期约 4 个月，已进入健康区间。核心区库存尤其紧张：主城区挂牌仅 2.19 万套，低于历史低位，优质房源 “一房难求”。
再看新房市场：结构性分化，远郊压力仍在6.2 万套纯新房库存，去化周期约 17-18 个月，整体相对健康。但核心区、热门板块供不应求；外环外、远郊板块库存偏高，买方仍有议价权。
这里必须澄清一个关键前提：当前二手房月度新增挂牌约 2.5-3 万套，属于正常置换流入；而新房新增供应节奏不稳，整体呈现控增量、优供给、去库存的政策导向。这意味着：市场不会出现无序放量，供需会在政策引导下持续向健康方向收敛。
最后给出市场健康度的明确判断：
二手房市场：已从 “低温” 进入 “温和复苏”，去化周期健康、量升价稳，无过热风险；
新房市场：整体健康、局部承压，核心紧平衡、远郊压力可控。
结论很清晰：上海楼市正从 “供大于求” 转向供需再平衡，小阳春有扎实基本面支撑，不是虚火。
未来判断：小阳春确认，慢牛更可信
基于当前数据、库存结构和政策环境，对接下来的市场，我给出几个理性判断：
第一，小阳春已经实质性确认，具备1—2个月的持续性。“
沪七条”的威力仍在持续发酵，只要后续单月成交量稳定在2.3万套以上，市场活跃度就能够维持，而从目前的成交节奏来看，这一目标大概率能够实现。
第二，2021年式的全面暴涨不会重演。
当年是政策极度宽松、需求集中入场、情绪共振的高热行情。
而2026年更偏向政策托底、需求合理释放、以置换为主的温和复苏，更可能走“量稳、价缓升、周期拉长”的路线。
毕竟“沪七条”的核心是稳市场、促置换，而非刺激暴涨，政策导向决定了市场不会出现极端行情。
第三，落到实操层面，刚需和刚改不必被个别豪宅成交带乱节奏
遇到合适房源可从容出手、大胆砍价；纯投资仍需谨慎，上海早已不是普涨时代，收益来自选筹而非闭眼买入；
房东方面，优质房源更有底气，普通房源趁早成交、落袋为安。
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