上海二手房挂牌量已连续9个月下降，链家平台库存较2025年1月大降约20%。截至2026年3月，整体挂牌量首次跌破15万套大关。
一边是挂牌量持续缩水，一边是成交在猛涨。2026年1月上海二手房成交22834套，同比涨24%，连续三个月站稳2.2万套 。市场正在从“买方说了算”，悄悄发生变化。
房东们集体“惜售”，是核心原因。2025年11月撤牌率高达15.3%，每100个房东就有15个选择“不卖了”。
他们为啥捂盘？一是房价跌到心理底线，再卖就要割肉；二是租金很香，核心区老房年化回报率3.3%-3.5%，比低利率存款划算多了 。不少业主干脆“由售转租”，坐等市场回暖。
政策也在添柴。“沪七条”降低置换成本，300万以下刚需房成交占比超68%。置换释放的房源，被刚需迅速接走，形成良性循环。
但千万别以为市场普涨了，分化简直是“冰火两重天”。内中环核心区，价格跌幅收窄至0.3%-0.9%，议价空间压缩到5%以内，好房甚至连夜抢签。而临港非核心、金山等远郊，三年跌幅达28%-35%，去化周期超36个月。
目前市场呈现“量升价稳”信号，1月成交均价较2025年10月低点上涨4.21%。
给不同购房者划重点：刚需盯紧300万以下核心区小户型，遇到性价比高的可果断出手；改善族抓住“卖一买一”窗口期，置换成本更低；投资客务必远离远郊非核心板块，风险仍大。
楼市早已告别普涨普跌，精准择房才是硬道理。
