【亦周地产】新房、二手房成交同比降幅收窄;政府工作报告首次提出“加强初婚初育家庭住房保障” | 中银地产 夏亦丰团队

本文来自中银证券研究部于2026年3月10日发布的报告《新房、二手房成交同比降幅收窄；政府工作报告首次提出“加强初婚初育家庭住房保障”——房地产行业第10周周报（2026年2月28日-2026年3月6日）》。欲了解详细全文内容，请阅读报告原文。夏亦丰S1300521070005

新房成交面积环比由负转正、同比降幅收窄；二手房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄；新房库存面积环比上涨，同比下降；去化周期同环比均上涨。

新房成交面积环比由负转正，同比降幅较上周收窄。第10周40城新房成交面积157.2万平，环比上升66.0%，同比下降30.0%，同比降幅较8-9周收窄49.1个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为115.6%、70.1%、31.7%，同比增速分别为-27.7%、-20.2%、-55.1%，同比降幅较8-9周分别收窄了56.1、54.6、27.1个百分点。

二手房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄。第10周18城二手房成交面积151.6万平，环比上升77.3%，同比下降32.0%，同比降幅较8-9周收窄45.5个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为104.6%、69.2%、68.4%，同比增速分别为-14.1%、-36.9%、-55.1%，同比降幅较第8-9周收窄63.4、43.3、15.8个百分点。

新房库存面积环比上涨，同比下降;去化周期同环比均上涨。截至第10周末，12城新房库存面积11259万平，环比增速为0.1%，同比增速为-3.9%；去化周期22.1个月，环比上升0.8个月，同比上升8.3个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为21.1、20.6、63.8个月，一、二线城市环比分别上升0.7、1.0个月、三四线城市环比下降1.2个月，一、二、三四线城市同比分别上升5.9、9.9、28.1个月。

土地市场环比均量价齐涨，同比均量价齐跌；溢价率环比上涨，同比下降。第9周百城全类型成交土地规划建面为1418.0万平，环比上升1293.6%，同比下降16.0%；成交总价301.6亿元，环比上升5763.9%，同比下降36.4%；楼面均价2127元/平，环比上升320.8%，同比下降24.3%；土地溢价率为1.7%，环比上涨1.7个百分点，同比下降0.6个百分点。

房企国内债券发行量环比上涨，同比下降。第10周房地产行业国内债券总发行量147.1亿元，环比上升584.1%，同比下降29.2%。总偿还量为125.9亿元，环比下降4.4%，同比下降22.2%；净融资额为21.2亿元。

板块相对收益有所下降。第10周房地产行业绝对收益为-4.1%，较上周下降4.7pct，相对收益（相对沪深300）为-3.0%，较上周下降2.6pct。房地产板块PE为25.77X，较上周下降1.09X。

政策：3月6日《政府工作报告》发布。房地产相关方面的核心亮点有二：

1）首次提出“加强初婚初育家庭住房保障”，后续政策可期。初婚初育家庭对于住房的需求较为刚性，若后续有相关政策出台，受惠家庭数量可观，对于减轻初婚初育家庭婚育成本、降低生活压力、提升年轻群体生育和购房意愿均能起到积极影响。我们认为相关可行的举措有：发放额外的购房补贴；适当提高公积金最高贷款额度；享受额外的利率优化；优化住房套数认定标准；通过保障房提供实质性住房支持等。除此以外，报告还提出“支持多子女家庭改善性住房需求”，我们认为，未来对多孩家庭的购房政策应更多考虑实际需求，更精细化、重效果，侧重在置换优惠上（面积更大、功能性更强的房子）。本次报告同时提及“加强初婚初育家庭住房保障”、“支持多子女家庭改善性住房需求”，基本已经全面覆盖了有子女家庭的住房需求，将住房政策与人口生育政策融合，是积极应对人口发展新形势、构建生育友好型社会、稳定房地产市场的重要创新举措。

2）报告提出“深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设”，从“加快构建”到“深入推进”措辞转变体现了现阶段房地产新模式大框架已基本形成，行业转型带来的制度、政策监管、参与主体的转型也将加速落地。

本次政府工作报告还提及了其他房地产方面的内容，例如“着力稳定房地产市场。因城施策控增量、去库存、优供给”、“深化住房公积金制度改革”、“优化保障性住房供给”、“进一步发挥‘保交房’的白名单制度作用，防范债务违约风险”、“有序推动安全舒适绿色智慧的‘好房子’建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”、“高质量推进城市更新,  稳步实施城镇老旧小区、城中村等改造。盘活利用存量土地和闲置房屋设施”，基本延续了过去会议的提法。

我们认为本次政府工作报告在房地产相关部分基本符合前期市场预期，内容囊括较往年更加全面、更加精细化、更有针对性，同时，也不乏创新型的增量政策方向。后续房地产行业供需两端政策均有进一步落地的预期，从而起到改善市场预期、推动房地产市场回稳的效果。其中，需求端包括初婚初育家庭住房需求、多子女家庭住房需求、公积金制度改革等，供给端政策包括城市更新、盘活存量、收储、“好房子”建设等，此外，房地产基础及配套制度建设也有望加速推进。

政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。

1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪

    1.1 重点城市新房成交情况跟踪

    1.2 重点城市新房库存情况跟踪

    1.3 重点城市二手房成交情况跟踪

2 百城土地市场跟踪

    2.1 百城成交土地（全类型）市场情况跟踪

    2.2 百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪

3 本周行业政策梳理

4 本周板块表现回顾

5 本周重点公司公告

6 本周房企债券发行情况

7 风险提示

8 附录

本周（第10周：2月28日-3月6日）相比于8-9周，新房成交面积环比由负转正、同比降幅收窄；二手房成交面积环比由负转正、同比降幅收窄；新房库存面积环比由负转正、同比降幅收窄；一、二线城市新房库存面积去化周期环比上升、三四线城市环比下降，同比均上升。

1.1 重点城市新房成交情况跟踪

本周40个城市新房成交套数为1.5万套，环比上升66.8%、环比由负转正，同比下降24.7%、同比降幅收窄；新房成交面积为157.2万平方米，环比上升66.0%、环比由负转正，同比下降30.0%、同比降幅收窄。分城市能级来看，一、二、三四线城市新房成交套数分别为0.4、0.7、0.4万套，环比增速分别为115.6%、68.3%、33.7%，同比增速分别为-20.1%、-26.4%、-27.2%。一、二、三四线城市新房成交面积分别为33.5、86.1、37.5万平方米，环比增速分别为115.6%、70.1%、31.7%，同比增速分别为-27.7%、-20.2%、-55.1%。

1.2 重点城市新房库存情况跟踪

12个城市新房库存套数为137.3万套，环比增速为0.1%，同比增速为-8.1%，一、二、三四线城市新房库存套数分别为54.7、77.8、4.7万套，环比增速分别为0.5%、-0.1%、-0.6%，同比增速分别为-9.5%、-5.0%、2.3%。四座一线城市北京、上海、广州、深圳的新房库存套数分别为30.6、6.2、13.3、4.6万套，北京、上海、广州、深圳的环比增速分别为0.7%、0.5%、0.3%、-0.3%，北京、上海、广州、深圳的同比增速分别为-13.6%、1.4%、-3.4%、-11.1%。

在新房库存套数去化周期方面，12个城市新房库存套数去化周期为21.2个月，环比上升0.8个月，同比上升2.5个月。一、二、三四线城市新房库存套数去化周期分别为20.1、21.5、77.6个月，一、二线城市环比分别上升0.6、1.5个月、三四线城市环比下降1.2个月，一、二、三四线城市同比分别上升0.3、7.5、35.6个月。四座一线城市北京、上海、广州、深圳的新房库存套数去化周期分别为39.9、9.4、12.1、24.4个月，上海、广州、深圳环比分别上升0.6、0.6、0.4个月，北京环比下降1.1个月，上海、深圳同比分别上升1.6、11.7个月，北京、广州同比分别下降3.6、1.1个月。

12个城市新房库存面积为11259万平方米，环比增速为0.1%，同比增速为-3.9%。一、二、三四线城市新房库存面积分别为5858、4822、578万平米，一、二、三四线城市环比增速分别为0.3%、-0.1%、-0.6%，同比增速分别为-6.6%、-1.0%、4.9%。、

在新房库存面积去化周期方面，12个城市新房库存面积去化周期为22.1个月，环比上升0.8个月，同比上升8.3个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为21.1、20.6、63.8个月，一、二线城市环比分别上升0.7、1.0个月，三四线城市环比下降1.2个月，一、二、三四线城市同比分别上升5.9、9.9、28.1个月。

1.3 重点城市二手房成交情况跟踪

本周18个城市二手房成交套数为1.7万套，环比上升76.8%，同比下降22.2%；成交面积为151.6万平方米，环比上升77.3%，同比下降32.0%。从各城市能级来看，一、二、三四线城市二手房成交套数分别为0.4、1.0、0.3万套，环比增速分别为97.9%、72.7%、62.6%，同比增速分别为-12.9%、-27.4%、-31.5%；一、二、三四线城市成交面积分别为40.8、81.4、29.3万平方米，一、二、三四线城市环比增速分别为104.6%、69.2%、68.4%，同比增速分别为-14.1%、-36.9%、-55.1%。

土地市场方面，我们选取2026年第9周 (2月23日-3月1日)的数据，土地市场环比量价齐涨，同比量价齐跌。从城市能级来看，一线城市环比量价齐涨、同比量涨价跌，二线城市同比量价齐跌，三线城市环比量涨价跌，同比量价齐跌；一、三线城市溢价率同环比均上升，二线城市溢价率同比下降。

2.1 百城成交土地（全类型）市场情况跟踪

百城全类型成交土地规划建筑面积为1418.0万平方米，环比上升1293.6%，同比下降16.0%；成交土地总价为301.6元，环比上升5763.9%，同比下降36.4%；成交土地楼面均价为2126.7元/平，环比上升320.8%，同比下降24.3%；百城成交土地溢价率为1.7%，环比上升1.7个百分点，同比下降0.6个百分点。

从城市能级来看，一、二、三线城市成交土地规划建筑面积分别为489.1、333.8、595.1万平方米，一、三线城市环比增速分别为24479.9%、496.5%，一、二、三线城市同比增速分别为466.0%、-57.7%、-26.9%；一、二、三线城市成交土地总价分别为259.5、20.3、21.8亿元，一、三线城市环比增速分别为70261.5%、356.3%，一、二、三线城市同比增速分别为167.0%、-93.7%、-61.1%；一、二、三线城市平均楼面价分别为5305.1、607.7、366.0元/平，一、三线城市环比增速分别为186.3%、-23.5%，一、二、三线城市同比增速分别为-52.8%、-85.1%、-46.9%；一、二、三线城市平均土地溢价率分别为8.0%、0.03%、1.9%，一线城市环比上升8.0个百分点、三线城市环比上升1.9个百分点，一、三线城市同比分别上升8.0、1.5个百分点、二线城市同比下降7.1个百分点。

2.2 百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪

百城成交住宅土地规划建筑面积为19.6万平方米，环比上升23.9%，同比下降91.1%；成交住宅土地总价为6.2亿元，环比上升443.1%，同比下降98.2%；成交住宅土地楼面均价为3136.8元/平方米，环比上升338.2%，同比下降79.4%；百城成交住宅类用地溢价率为0.1%，环比上升0.1个百分点，同比下降9.5个百分点。

从不同城市能级的住宅类土地市场情况来看，本周一、二、三线土地建筑面积分别为0.0、15.8、3.9万平米，三线城市环比增速为-75.6%，一、二、三线城市同比增速分别为-100.0%、-89.3、-91.0%；一、二、三线城市住宅类成交土地总价分别为0.0、5.2、1.0亿元，三线城市环比增速为-14.9%，一、二、三线城市同比增速分别为-100.0%、-97.7%、-96.6%；二、三线城市住宅类平均楼面价分别为3293、2497元/平，三线城市环比增速为248.9%，二、三线城市同比增速分别为-78.1%、-61.9%；二、三线城市平均住宅类成交土地溢价率分别为0.2%、0.0%，三线城市环比增速不变，二、三线城市同比下降14.3、2.6个百分点。

中央

中央：全国政协委员、新希望集团董事长刘永好在两会期间提交稳地产提案，建议多部门协同发力，适度放宽公寓入学、落户等限制，政策调整需兼顾改善性住房需求与年轻人住房需求。

中央：全国人大代表姚劲波在2026年全国两会提出，将新购住房贷款利息纳入个税专项附加扣除，每月定额扣除3000元，期限最长240个月，旨在降低购房者贷款压力，提振改善性需求。

中央：政府工作报告在介绍2026年政府工作任务时提出，因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。

地方

天津：召开住建工作会议，明确今年加快建设32个在建项目，启动15个城市更新新建项目，完成21栋小洋楼盘活，建成地铁8号线，推进27个城中村改造项目。

广州南沙：发布《2025年南沙区青年人才购房补贴申报通知》，明确3月28日起至12月31日，在南沙区购买首套新建商品住宅（以网签时间为准）并符合学历、社保、年龄等条件的青年人才，可一次性领取3万元购房补贴。

佛山：2月28日，佛山市住房公积金管理中心发布关于开办外籍人员住房公积金个人住房贷款业务的通知，明确申请资料与办理流程，该通知自3月1日起施行。

四川南充：3月2日发布《南充市稳定新出生人口规模六条措施》，首次将结婚贷款贴息纳入政策体系，生育二孩、三孩家庭分别可获5万、10万元购房补贴，最高累计15万元，政策适用于2026年至2028年。

西安：西安住房公积金管理中心3月3日发布通知，优化缴存职工失业提取住房公积金流程。连续失业两年以上的职工，除提供《就业失业登记证》外，账户封存满两年的可直接提供失业声明办理提取，该政策自2026年3月3日发布之日起施行。

本周（2月28日-3月6日），在大盘表现方面，上证指数收于4124点，较上周下降38.69点，涨跌幅为-0.9%；创业板指收于3229点，较上周下降81.00点，涨跌幅为-2.4%；沪深300指数收于4660点，较上周下降50.21点，涨跌幅为-1.1%。

在行业板块表现方面，申万一级行业涨跌幅前三的行业依次为石油石化、煤炭、公用事业，涨跌幅分别为8.1%、3.8%、3.4%；涨跌幅靠后的行业依次为传媒、有色金属、计算机，涨跌幅分别为-7.0%、-5.5%、-5.3%。

板块相对收益有所下降。房地产行业绝对收益为-4.1%，较上周下降4.7pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为-3.0%，较上周下降2.6pct。房地产板块PE为25.77X，较上周下降1.09X。

在我们重点跟踪房地产行业股票中，本周A股涨跌幅靠前的三家公司依次为招商蛇口、万科A、绿地控股，涨跌幅分别为-2.1%、-2.5%、-3.5%，涨跌幅靠后的三家公司依次为华侨城A、滨江集团、新城控股，涨跌幅分别为-5.7%、-5.5%、-5.5%。港股涨跌幅靠前的三家公司依次为美的置业、华润置地、建发国际集团，涨跌幅分别为7.1%、-2.7%、-3.9%，涨跌幅靠后的三家公司依次为碧桂园、融创中国、中国金茂，涨跌幅分别为-14.1%、-10.4%、-8.8%。

高管变动公告：

宝龙商业：徐猛先生辞任行政总裁，蔡尔超被任命为行政总裁。

天地源：王涛辞去公司总裁职务，刘永明、杨斌辞去公司副总裁职务。

首开股份：刘安先生因达到退休年龄，申请辞去公司副总经理职务，将不再担任公司任何职务。

招商蛇口：1）刘晔先生因工作调动辞任公司副总经理职务，不再担任本公司任何职务。2）公司独立董事孔英先生任期届满六年，将继续履行独立董事职责及其在董事会各专门委员会中的相关职责，直至公司股东会选举产生新任独立董事。

凤凰股份：董事会审议通过补选李燕女士、宗永华先生为公司第九届董事会非独立董事。

信达地产：任力先生因年龄问题申请提前离任，将继续履行董事职务至股东会选举产生新任董事之日。

华夏幸福：独立董事陈琪先生、谢冀川先生任期届满六年，将继续履行其独立董事及董事会相关专门委员会委员职责，直至公司股东会选举产生新的独立董事。

财信发展：1）公司制定“财信发展董事、高管人员薪酬管理制度”。2）公司董事刘君权先生、总裁贾森先生、副总裁兼财务总监闫大光先生辞职，补选鲜先念先生为公司第十一届董事会董事候选人兼总裁，聘任熊欢伟先生为公司财务总监。

股权变动公告：

先导基电：公司发布员工持股计划，参加本员工持股计划的总人数不超过182人，以9.74元/股的价格购买公司回购股份，筹集资金总额上限为1.9亿元，合计认购份额不超过1.9亿份。

东百集团：公司控股股东丰琪投资有限公司的一致行动人施霞女士解除质押1498万股，占公司总股本的1.72%，解除质押后，施霞女士无剩余被质押股份。

顺发恒能：公司以集中竞价交易方式累计回购公司股份0.95亿股，占公司总股本的3.98%，最高成交价为4.4元/股，最低成交价为3.27元/股，支付总金额3.82亿元（不含交易费用）。

中关村：公司控股股东国美控股此次被司法再冻结0.16亿股，占公司总股本2.16%；此次冻结之后，国美控股累积被司法冻结1.15亿股，占公司总股本15.31%。轮候冻结868.21万股，占公司总股本1.15%；此次冻结之后，国美控股累积被轮候冻结0.51亿股，占公司总股本6.76%。

经营数据公告：

碧桂园：集团发布2026年2月未经审核营运数据，集团单月实现合同销售金额约人民币22.3亿元，合同销售建筑面积约为29万平方米。

雅乐居：集团发布截至2026年2月28日未经审核营运数据，预售金额合计约为11.5亿元人民币，对应建筑面积约为9.6万平方米。

绿城中国：集团发布2026年2月未经审核营运数据，2个月累计取得合同销售金额月人民币183亿元，合同销售面积约94万平方米。

旭辉控股集团：集团发布2026年2月未经审核营运数据，集团录得合同销售金额约人民币5.3亿元，合同销售建筑面积约为5.42万平方米；1月至2月累计合同销售金额月人民币12.6亿元，合同销售面积约12.57万平方米。

正荣地产：集团发布2026年2月未经审核营运数据，单月累积合约销售金额约人民币3.03亿元，合同销售建筑面积约为1.91万平方米；2个月累计合同销售金额月人民币6.04亿元，合同销售面积约4.71万平方米。

其他重要公告：

西藏城投：公司到期赎回2026年到期，年化收益率为1.7%的对公结构性存款产品人民币1亿元。

本周房企国内债券总发行量环比上升、同比下降，总偿还量同环比均下降。2026年第10周（2月28日-3月6日）房地产行业国内债券总发行量为147.1亿元，环比上升584.1%，同比下降29.2%（前值：-86.2%）。总偿还量为125.9亿元，环比下降4.4%，同比下降22.2%（前值：20.7%）；净融资额为21.2亿元。

具体来看，本周债券发行量最大的房企为首开股份、首创城发、信达地产，发行量分别为20.0、18.5、18.2亿元。本周债券偿还量最大的房企为铁建房地产、国贸房地产、高速地产，偿还量分别为20.0、12.0、10.1亿元。

政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。

数据来源：新房、二手房成交，新房库存均来源于同花顺；土地市场数据来自于中指院。