执行异议之诉案例34|摘要：本案中，债务人闵原公司以其公司房产、土地使用权抵偿佐仕公司欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同，故不适用《合同法》规定的“买卖不破租赁”原则。
一、案件基本信息
审理法院 | 最高人民法院 |
案号 | (2020)最高法民申3044号 |
案由 | 案外人执行异议之诉 |
主要当事人 | 再审申请人：佐仕公司 被申请人：民生银行郑州分行、闵原公司、濮阳市龙迈电动车有限公司、蒋**、孟** |
最终裁判结果 | 驳回佐仕公司的再审申请 |
二、核心事实
1.借款与抵押情况
民生银行郑州分行与闵原公司签订两次借款协议，抵押物为闵原公司名下的房产及土地。第一次：2013年9月4日至2014年9月4日，抵押登记于2013年9月6日；第二次：2015年3月5日至2016年3月5日，抵押登记于2015年3月6日（续贷）。
2.《财产转让协议》（“以租抵债”协议）的签订
2014年9月16日，佐仕公司与闵原公司签订《财产转让协议》，约定闵原公司将涉案房产、土地“租赁”给佐仕公司，租金为每月50万元，以佐仕公司对闵原公司的债权利息抵偿，租期五年。
协议中明确约定：“由于出租企业所有房地产全部抵押给银行，目前已造成逾期和欠息，如被法院查封导致不能正常生产经营的，由出租企业承担罚款和损失。”
3.涉案房产、土地实际使用情况
涉案房产、土地实际由苏源公司（与佐仕公司为独立法人）使用，苏源公司曾以承租人身份提出执行异议，但被驳回。
佐仕公司未能提供其直接占有使用涉案房产、土地的有效证据。
三、主要争议焦点
佐仕公司对涉案房产、土地是否享有足以排除强制执行的民事权益？
四、法院结论
驳回佐仕公司的再审申请，核心观点如下：
1.债务人闵原公司以其公司房产、土地使用权抵偿佐仕公司欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同，故不适用《合同法》规定的“买卖不破租赁”原则。
2.佐仕公司在签订协议时已明知涉案房产、土地已抵押给银行且已逾期欠息，仍与闵原公司签订“以租抵债”协议，应自行承担由此引发的法律风险。
3.佐仕公司与实际使用人苏源公司为独立法人，佐仕公司未能证明其自身对涉案房产、土地的实际占有使用，故不享有排除执行的民事权益。
附：裁判精要
根据《 中华人民共和国合同法》（以下简称《 合同法》 ）第二百一十二条、 第二百二十九条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，债务人闵原公司以其公司房产、土地使用权抵偿佐仕公司欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同，故不适用《 合同法》规定的“买卖不破租赁”原则。
民生银行郑州分行与闵原公司之间前后签订了两次借款协议，第一次借款期限为2013年9月4日至2014年9月4日，第二次为2015年3月5日至2016年3月5日。两次借款均办理了抵押登记，第一次为2013年9月6日，第二次为2015年3月6日。从他项权证来看，抵押土地的土地证号不一致，但为同一地块，执行判决系依据第二次签订的借款合同所作。民生银行郑州分行称第二次为续贷。涉案《财产转让协议》第四.5条约定“由于出租企业所有房地产全部抵押给银行，到目前为止已造成逾期和欠息，如被法院查封导致不能正常生产经营的”，由出租企业承担罚款和损失。从该约定可以看出，佐仕公司与闵原公司签订《财产转让协议》的时间虽为2014年9月16日，在第一次借款期限届满之后第二次抵押登记之前，但佐仕公司在签订该协议时即已明确知道涉案房产及土地已全部抵押给银行，且已造成逾期和欠息。该约定与民生银行郑州分行关于第二次借款为续贷的陈述能够相互印证。佐仕公司在明知涉案房产及土地被抵押给银行且已造成逾期和欠息的情形下，仍与闵原公司签订“以租抵债”协议，由此造成的法律风险应由其自行承担。
佐仕公司与苏源公司均系独立法人，不是同一主体。佐仕公司提交的记账凭证、水电费票据、社会保险费发票等证据显示的均为苏源公司缴纳天然气、水电费、保险费、印花税的情况，该证据显示系苏源公司使用涉案房产、土地用于生产经营，而非佐仕公司。且苏源公司在提出执行异议时称是其承租了闵原公司的厂房。故二审法院认定佐仕公司对涉案房产、土地不享有排除执行的民事权益并无不当。
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