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亲验,二手房的小阳春

  • 2026-03-20 20:39:18
亲验,二手房的小阳春
为了帮大家建立一下对二手房最最真实的刻度。上周把一套学区未用，空关蛮久的次新挂牌了。今天就被约到贝壳的签约中心谈客户了。
就真实经历说一说二手房最新买卖双方心理动态。
在这个特别纠结的时点，要买卖房子，记住首先不是去找房子或找中介，而是和家庭成员达成一致。
很多人忽视了这一点。所以无论是卖还是买，都拖拖拉拉，要么错过了卖房的窗口，要么就买贵之后，家庭成员关系非常紧张。
所以买卖房子，虽然必须建立自己的模型，更重要的前提是和家里人达成一致。因为，这个世界上，只有夫妻之间齐心合力，日子才会过得好。
我不是来挑拨男女对立的。在很多情况下，女性天然更容易情绪爆发，所以面对重要家庭资产决策，最好是让女性充分了解，让她同意下才实施。
先上个图，证明下不是瞎说，在房子这事上，姑苏还算能做到知行合一。
1、小阳春出来看房的明显多了
最近看房人数还是挺多的。我挂这个房子才一周，怎么说呢，我只挂了某平台，但是其他包括开发商的租售中心，都主动联系了，并且都在带看。
小阳春不可否认的一点，就是相比去年4季度，愿意出来看房的客户，明显多太多了。就在我写这个文章的时候，还有客户带看。因为我的经纪人非常靠谱，她带看的都会发我照片。其他中介都不会发的。我只是把其中几组示意发一下。
2、出来看房的客户，出手意向很果断
以我了解的为例。很多出来看房子的客户，真的就是带着钱，准备实实在在买的。
我问了下，我这组约出来的客户。因为9月份孩子上学，从去年看到现在。去年意向的房子，一套套都成交了，所以真的有点急了。
而且同户型在售的房子不多，且房东都开始强势了。
客户明显感受到了卖压。发现意向可选的房子真的变少了，自然就盯中介，盯的比较紧。
最关键的是，小阳春买学区房的，属于自己给自己加压最厉害的。
一般聪明的买学区房，是在去年的10月之后。那个时候买家的主动权更大，议价权基本在买家。最关键的是时间，买了后重新再装点柜子，改改家具，这个需要时间。然后呢，再趁第二年的暑假，大热天，把装修的味道散一散。这才比较充裕的时间，9月份开学入住。
所以，到了3月份，基本上，买家的心理压力就上来，就更加急切了。
3、达成交易比较容易
现在不要说学区房了，就是正常的房子，只要想卖，真的能在非常短的时间内成交。
我问了一下，现在客户，基本不还价了。价格就按照上一套的成交价格来。最关键的是，带有学区的，或者次新房，能在上一套价格上加个10万块成交。
真的，在2-3月份市场，这是趋势。买家认可房价是阶段性底部，不再砍价。这一点是小阳春巨大的变化！
我随便找一个最新某平台公布的成交截图。实际上绝大部分，次新或者带学区的都比较类似。
房东的预期实打实发生了变化，就是不愿意再降价。然后下家也认可，现在出手，已经比历史高峰回落了50%了。稍微加个10万左右是认可的。
4、“恶”中介依旧不少
比如我这个房子，我作为卖家的一方，我找的是非常靠谱，尊重买卖双方的中介。但是，买家那边的那个中介，就是典型的“pua”房东的“恶”中介。
各种套路非常浓
先故意让买家晚到，让我在其中一个洽谈室等。然后上来就问我，“房东你为什么要卖这个房子？”。
我说“我为什么要告诉你？”
然后这个中介就在那里叫，表示让客户不要来了，直接回去。
我知道，他的目的就是摸清楚我的底线，好杀价。比如我是急着用钱，就告诉自己的客户，房东顶不住压力的。
我当然不会告诉他我的真实想法。
最搞笑的是，当这个中介知道我是属于那种“趋势交易”的人，立马就“崩溃”了。
因为，我知道，这波小阳春是从政治上（舆论营造），从体感上（技术层面，去年四季度太多学区房需求，没出手，延后到了小阳春），都必然出现的。
我的判断是，接下来在同一个小区，同一个户型只会一套比一套小贵一点。只要这种趋势再被确立，等个交易2-3套后，意味着我可以多卖20-30万。
当我把这种趋势说明白后，我这边的2个资深老中介，都表示非常认可，情绪稳定的一笔。因为他们知道，在单边下跌的持续行情下，其实老中介都很难赚钱，撮合太难了。
然后，那个代表买家的“店长”就崩溃了。为了证明他也看得懂这种趋势，他情绪失控后，就说漏了嘴。说去年同户型在10月份520万，暴跌到440万的那套房子就是他成交的。
他很嚣张的说，为什么跌到440万，因为房东是外地的投资客，不清楚苏州本地的趋势，让他降价就降价了。
我真的气死了，我想，你是不是傻啊，我是卖家啊。整个小区就是被你PUA房东给拉崩的，还好意思当着我面说出来。
他说完，我这边的经纪人都笑了。
我再和大家清楚，现在下行市场中，一套房子就能带偏整个小区的房价。
我就举个例子吧。
我空关后，我就先故意挂出租，然后把租金上调了15%。
你们猜怎么样？虽然我房子租不掉（因为我压根就没想租掉，我就是等小阳春这个卖房节点的，租掉了自然不能卖了啊），但是同小区的其他租约要到期的房子，房东们都集体跟随上调租金。最后真实租金就是实打实上去不少。
所以，如今的房价回调那么大，真的不是购买力不足的问题。虽然，买不起的人依旧很多很多，但是买得起人，且也想买的人更多。只要楼市的趋势形成，在U型趋势右侧出手的人会远远多于左侧。
好简单说下结论吧
你如果想要把你普通资产属性的房子卖掉，我劝大家抓住这个小阳春这个非常好的“卖房”节点。注意这个节点上不是追求多卖几万十万的，而是达成交易容易！
抓紧卖！
同理，如果要二手置换二手的朋友，也要抓住这个小阳春。因为你卖掉普通资产属性的房子，你肯定是往上（更好的板块，更好的学区，更好大的户型）置换嘛。
但是，这一波小阳春是分化的，也就说你手里的普通资产属性的房子，不涨，但是你看中的，会稍微涨一丢丢的。
最关键，（客观说，我判断房价不会逆转往上）你现在往上置换，两套房子之间，在保持月供不变的前提下，稍微加一点现金就能置换成功了。
什么意思呢。原来的房子的按揭利率可能最高的时候是6%的利率（当然现在也下调了），现在简单的说，月供不变的前提下（和最初买住的那套时高息时的月供比），你可以覆盖更高的按揭额度了，置换就很轻松。
简单的说，你承担的利息总额可能是不变的。但是你会住得更好。
这个是很多二手下行行情中，置换更好板块的购买逻辑。
虽然，上述置换的量并不大。但是对于现金流非常稳定的家庭（比如体制内啊），其实还是可以的。既解决了孩子的学区问题，又解决了居住空间真实需求。
我把真实苏州二手房小阳春的特点，在这和大家汇报一下。
这个楼市，没有那么好，当然不可能像某些“恶”中介说的那么差。
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