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土拍“背刺”了张村河的二手房,张村河新土拍容积率1.2,这是重塑张村河房产的生态位.

  • 2026-03-20 20:28:14
土拍“背刺”了张村河的二手房,张村河新土拍容积率1.2,这是重塑张村河房产的生态位.
现在的青岛楼市对于过去几年买新房的朋友，有点像武大郎和潘金莲，虽然名义上是夫妻，实际上那是生死之交。只要你在最开始的时候被青岛的新房所吸引，不出两年，绝对会被下一个新房产肘击。
最典型的就是咱们青岛的张村河，在三年前，那是新闻吹，中介夸，规划蓝图很宏大，在自媒体上不说两句张村河，都不好意思说自己干房产。现在的张村河，市场已经降温，当年火热的新房市场，逐渐被二手房市场所代替。
可是张村河的二手房市场，咱不能说是叫花子掉茅坑里，人厌狗嫌，对比新房最起码也是小母牛吃巴豆，来了个一泻千里。
当然这不是重点，重点是张村河这次土拍，完全的改变了整个片区的生态位。到底是啥土拍这么严重，咱们得从今年3月31号的土拍开始聊起来。
张村河出现容积率1.2的土拍。
进入三月份，是青岛土拍的高峰期，让龙哥最感觉意外的是 ，张村河附近的一宗地，容积率居然会这么低。
以前崂山有容积率低的地块，大部分都是在山沟子里，比如经常流拍的枯桃地块，很像龙哥表白亦菲，次次都被开发商拒绝。这次咱们崂山学聪明了，直接拿出来，靠近张村河的地块，而且比以前还要靠南。
具体土拍的地块是位于，张村河南岸的同安路辽阳东李南一块低密度地块。
出让公告显示，这块地起拍价19064元/㎡，出让总价4.21亿，这个楼面起拍价格，居然低于当年张村河的地王，青铁越秀和樾府的楼面成交价（21045元/㎡）
写到这里估计很多朋友都感觉奇怪了，这次土拍的起拍价比张村河的地王低不是很正常吗。有啥奇怪的。
龙哥想说兄弟，你这是门缝里看寡妇洗澡，只知其一不知其二。因为这次土拍的容积率只有1.2.占地面积18387.6/㎡，建筑面积22065.12/㎡，规划住宅面积2056.12/㎡。
只谈容积率，咱们看看当年和樾府的容积率是多少，居然是2.5。
横向对比咱们就能发现，和樾府的容积率是这次土拍的一倍还要多。在同等楼间距下，越秀和樾府是17层的小高，而这块地，可以做到，七到8层的纯洋房。
如果把楼间距缩小一些，这块地甚至有可能做成叠拼洋房和联排别墅，这样横向对比，各位你感觉这次起拍价，是不是杀了张村河二手房一个回马枪。当然咱们应该知道，起拍价并不是成交价，比如去年君一地产那些王家村的那块地，楼面起拍价是22500元㎡。最后楼面成交价是26500元㎡，上涨17%。

海信在去年参与土拍也是王家村的一块地，起拍楼面地价22038元㎡，最后成交价是27719元㎡。

因为这两块地位于王家村板块，热度比较高，这次土拍价格龙哥认为最高不会超过起拍价的20%。也就是说这次土拍楼面地价25000元㎡左右
这次土拍只是青岛市区低密度住宅的开始，龙哥认为是也是张村河楼市的生态位改变的开始。
张村河楼市的生态位被改变
在讲生态位之前，龙哥想问一下各位，辽阳东路南面的那块地对谁的有影响最大。龙哥认为，对于张村河大户型产品的影响最大。我们现在很多人是被十几年前的营销给洗脑了，因为以前有限墅令，市区建的房子容积率高。想要让富人住的有尊贵感，只能营销大平层。
如果真的像开发商说的那样，为啥要去远郊买别墅，再反过来看，市区的别墅，比如东李绿城的别墅在楼市的下行期，价格依然巍然不动。
这次辽阳东路以南地块的土拍，显然是把张村河大面积的产品给锤到和小产品一个价位。
咱们再回头聊一下张村河楼市生态位会发生什么样的变化。龙哥认为未来张村河开发的新产品很难会有小高层的出现。首先我们要明白，张村河板块，从今年开始，就会有大量的二手房上市。根据现在龙哥掌握的二手房 数据，张村河在18年开发的海逸公馆。成交价已经降到了2.6万。
张村河的崂山壹号院去年10月份成交价是在三万左右，现在已经过去五个月了某平台上还没有成交数据。龙哥武断的认为，在2027年年底，大部分的二手房会在三万以内成交。
这也给未来想在张村河开发的开发商们出了难题，因为张村河现在的房子，已经是青岛的新产品。
张村河未来的开发商有两个选择，第一个选择容积率不变，楼面地价降到1万左右和二手房拼价格。或者是做四代宅卖高价。第二种选择就是把楼面地价提上去，容积率砍一半，做低密度的别墅和洋房。
如果你是卖地的你会怎么办，如果是龙哥，我会选择第二种。因为第二种卖的钱更多。
大家算一算，第一种一万一平，我买100平土地，10000*100=100万
第二种2.5万一平，我买50平，50*25000=125万
很显然，第二种办法，不仅赚的更多，新房上市的数量更少。完美的做的了供小于求。开发商也能卖个高价钱最可悲的是当年买张村河新房的业主。
张村河二手房悲歌
写道这里，龙哥想问一下咱们张村河当年买房子的业主们，咱们还记的张村河刚开始开发的时候。中介和置业顾问当初给咱们画的大饼吗。龙哥还想问一下，如果把人口密度降低了一半，当初规划的商业配套和服务配套，会不会被更改。
服务配套不知道，但是商业配套龙哥认为，因为商业配套的目标是盈利。人口密度少了一半，商业热度也就少了一半。以前的商业规划肯定不行了。咱们再回头看一下现在张村河新房在未来二手房市场将会面临哪些问题，首先低密度片区的小高层产品。在市场上被歧视。
更可怕的是，张村河的回迁房和商品房同样都是小高层，十年之后不少购房者会把商品房当成高级的回迁房。作为购房者我们买房子应该怎么选，龙哥认为在未来的房产市场，还是以配套为和圈层两个纬度。

在预算500万左右的中产购房者，我建议可以考虑一下青铁华润，首先商业配套齐全，周围不仅有万象城，大型商业中心，还是地铁二号线和地铁四号线的交汇处。

第二价格产品分布齐全，有高层，小高层，洋房。现在的价格也合适洋房产品在35000左右。
在将来的房地产市场上，只有两种形式，低迷片区适合做改善。中产应该集中在配套完善的区域。
我是青岛龙哥，想要了解青岛，了解青岛楼市，了解青岛好房多问问龙哥。
青岛买房，卖方，新房，二手房都可以用的上龙哥
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