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看不见的深圳二手房

  • 2026-03-20 20:16:06
看不见的深圳二手房
▲ 2020年深圳住宅成交超14万套，其中一手住宅成交45384套，二手住宅成交95273套，二手是一手成交量的2.1倍。 （ICphoto/图）
全文共5002字，阅读大约需要12分钟

  • App上几乎所有深圳二手房源价格都看不见了。不仅App删除了价格，实体门店的相关房源信息也被迅速撤下。

  • 多位地产研究人士向南方周末记者表示，最可怕的不仅是银行按照官方参考价格来批房贷，而是经营贷的评估价格也可能按照官方参考价来调整。

  • “反正我不会按照这个价格卖的，如果有人想买就签双合同。一份按照参考价来网签过户，一份用来补差价。”

本文首发于南方周末 未经授权 不得转载
文 | 南方周末记者 卢宝宜
责任编辑 | 顾策
从年前到年后，张恒没能成交一单。
张恒是深圳一家房产中介员工，春节没回老家湖南，想留在深圳多做点业绩。但“快乐是别人的”，整个春节期间，他所在片区的工作大群里，没有看到一单二手房成交。
相较寂静的二手房市场，新房倒是卖得很火。
深圳贝壳研究院的数据显示，节后第一周，2月15日至21日，深圳新房住宅成交468套，环比增长178.6%；二手房住宅成交375套，环比下降23.6%，仅相当于2020年平均单周成交量的15%。
让深圳二手房市场陷入冰点的是年前的一纸通告。2021年2月8日，深圳市住房和建设局发布了《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》（以下简称“通知”），宣布形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，定期在网上公布。
通知自发布之日起施行，附带了《深圳市住宅小区二手住房成交参考价格表》，共涵盖3595个住宅小区。南方周末记者比对多个项目发现，大部分楼盘官方参考价比市场挂牌价低了15%-25%。
2月8日下午，张恒的领导去开会了。临近傍晚，公司群里发了通知，要求高于参考价格的房源都要下架。因为大部分的挂牌价都高于参考价，一时间，App上几乎所有深圳二手房源价格都看不见了。不仅App删除了价格，实体门店的相关房源信息也被迅速撤下。
接下来几天，张恒开始跟部分业主商量调整放盘价格。前来咨询价格的新老买家，则统一转由客户经理来告知价格。有好几个盘，连张恒都不知道究竟是要卖多少钱。
为了防止后续变动，中介公司也在督促所有员工尽快把有意向的单子谈下来，把已成交的网签单打印好。根据领导的口述，节前签约的都可不按参考价来，高于参考价的买家只要签多一份风险告知书即可。“等年后，就不知道会变咋样了。”
对于这次政策，公司还明确发了通告，不允许有任何讨论，更别说抱怨了。而这一条规定，不仅发生在张恒所在的中介机构。多位中介人士向南方周末记者透露，近10家中介机构都一律遵从《通知》进行了调整。
幸好2020年深圳楼市一片红火，张恒赶着年前两个月楼市“翘尾”，卖出去5套房，佣金收入近20万元。
“只能年后再看情况吧，现在也没有业主愿意卖房。”张恒透露，年初一到年初五，他所在的中介门店每天只留了两个人值班。
在贝壳找房App上，深圳二手房的价格信息全部消失了。（贝壳找房App截图/图）
1

成交跌至冰点

好不容易等到了年后，还是没有消息。
“二手房市场就直接停了。”深圳资深地产研究人士陈峰对南方周末记者说，二手房参考价格机制是板上钉钉的事情，至于政策效力，就要看接下来银行怎么执行了。
根据深圳住建局的解释，二手成交参考价是由深圳市房地产和城市建设发展研究中心调研计算得出的。通知发布次日，该中心主任王锋在公开解读二手住房成交参考价格发布机制时提到，商业银行将会以官方参考价作为发放贷款的重要参考。可以在这个基础上有所浮动，但太过离谱则可能触发约谈，并对此承担责任。
节后，有媒体报道称，深圳多家银行二手房贷款已依据成交参考价批额度。
此前，南方周末记者以购房者身份致电深圳多家银行了解贷款政策，多家银行都未给出明确意见。建设银行深圳分行的一位个贷客户经理承认，春节前已签约的不需要按照官方参考价执行。其他的“现在还说不准”。
针对新政的具体落实细则，南方周末记者也向深圳住建局发函咨询，截至发稿，尚未收到回复。
据陈峰了解，虽然现在市场风声很多，但是各大银行的确尚未收到监管的实施细则，因此也尚未表态。“所以大家都不敢动。其实哪怕有个确信，知道怎么操作了，成交立刻又能恢复了”。
多位中介接受南方周末记者采访时亦表示，相信最终态势是银行会按照指导价来贷款，只是时间的问题。
过年期间，张恒一直和想要卖盘的业主们积极沟通，但大家的降价意愿都不高。目前，张恒已经转向想买房的购房者，提醒他们可能需要支付更高的首付款。
令张恒稍感欣慰的是，他所负责的龙岗片区和罗湖等片区受政策影响较小，如果不是特别热点的学区房，实际成交价格与指导价差距不算特别大。不像南山、宝安等房价高耸的中心区域，不少豪宅盘直接打“骨折”。
按照深圳住建局第一期发布的二手住房成交参考价格，涵盖的3595个住宅小区最高均价都尚未超过14万元/平方米。而在深圳，单价高于14万元的楼盘并不少。如比较出名的“网红盘”华润城润府一期、二期、三期，位于南山区。据张恒透露，此前的挂牌均价都在19万元/平方米以上。
王锋在解读政策时也曾具体解释过参考价的定价问题——3595个住宅小区中，有62%的楼盘参考价和成交价基本一致，根据去年的网签价格计算所得；10%的楼盘因长期无成交由评估师驻场测算所得；还有27%的楼盘，集中在福田、南山、宝安等热点片区，可能存在炒作因素，导致挂盘价虚高，挤出泡沫后才是合理价格。
不过，这些片区的业主似乎也不着急卖房子。
梁栋是80后“深二代”，自己有个不赚钱的设计工作室，日常收入主要依靠炒基金炒楼。他在深圳各区有多套房产，根据最新的二手房参考价，他的资产直接缩水不下500万。“反正我不会按照这个价格卖的，如果有人想买就签双合同。一份按照参考价来网签过户，一份用来补差价。”
在《通知》下发之前，梁栋还把自己的一套房子在中介平台上“挂高”了30万元。
梁栋的底气源于深圳楼市长期以来一二手房价格严重倒挂，以及深圳土地资源相对短缺，住房供应长期不足，一手房供不应求，深圳的楼市交易长期以二手市场为主。
乐有家研究中心统计数据显示，2020年深圳住宅成交超14万套，其中一手住宅成交45384套，二手住宅成交95273套，二手是一手成交量的2.1倍。国家统计局数据显示，2020年内，深圳一、二手住房价格分别上涨了4.1%、14.1%。
2

关键看银行

双合同的解决办法，并不少见。
2020年7月15日，深圳住建局发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，被称为“史上最严楼市调控”，当中“豪宅税”免征条件，增加了一条“实际成交总价低于750万元”的限价要求。
梁栋身边就有朋友在2020年底买的二手房，为了避免缴纳豪宅税，以750万元以下的价格过户，多出的部分现金支付，其实就是双合同。
陈峰也认为，二手房新政真的到操作环节上，不按照参考价进行的解决办法还有很多。购房难度增加了，但调控效果如何不敢保证。
以之前被称为最严调控的“7·15新政”为例，从严的购房条件让不少购房者失去了入场资格，但是对于深圳楼市的影响似乎也只是持续了一会儿。
张恒有明显的感受，7·15政策出来后，市场都看低深圳楼市，但是深圳业主预期始终坚挺，基本没降过价。“最开始一个月是基本没有成交。但是业主不降价，观望的客户也懂了，到金九银十，成交量又回暖了。”
乐有家研究中心数据显示，2020年深圳创下五年来房产交易量的最高纪录。其中，全市二手住宅成交均价6.6万元/平方米，同比上涨10%。细化到每个月，全年仅8-9月出现小幅下滑，到12月成交均价达到7.08万元/平方米，全年最高。
“关键还是要看银行对贷款的执行落地。”陈峰指出，深圳楼市热度不下，很大一个因素还是和经营贷流入有关。
中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁在2020年接受媒体采访时也表示，外来资金、经营贷以及刚需资金是造成深圳2020年房价上涨的三大原因。
所谓经营贷，是一种面向中小企业或个体工商户的贷款产品。借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于企业经营需要，具备贷款额度高、利率低的特点。
2020年下半年，广州一家小贷公司的工作人员曾向南方周末记者介绍，目前不少银行给出的经营贷利率为3.85%，和广深等地最低的首套房贷利率4.95%比，中间利差还是不少，成为不少购房者选择撬动银行杠杆的首选。
使用经营贷买房的往往分两类：一类是通过贷款直接用于购买新房，坐收房价升值。另一类则是用来置换按揭贷款，先找朋友借钱还掉房贷，然后房屋抵押做经营贷，由于经营贷利率比房贷更低，也有少则一两百万的套利空间。
深圳购房者把这套游戏规则玩得风生水起。一位来自深圳房地产行业研究平台、要求匿名的研究员告诉南方周末记者，深圳的购房者几乎都很依赖贷款，是“能贷多少就贷多少”的类型，经营贷就是去年常见且关键的贷款手段。
根据深圳贝壳研究院的数据统计，过去两年来，超九成的深圳购房者都采用了贷款购房的方式，而平均贷款成数也在六成上下。
新冠疫情让多个国家都采取了量化宽松政策，银行对居民端宽松的信贷支持一定程度上支持了房价的上扬。根据央行披露的数据，2020年全年人民币贷款增加19.63万亿元，同比增长16.8%；社会融资规模增量累计为34.86万亿元，同比增长35.8%，均创近年新高。
2020年4月后，深圳已经开始从紧排查房抵经营贷违规流入楼市，一些将经营贷资金倒腾一两手买房的情况受到处罚。但据上述研究员称，经营贷买房的流程变得越来越隐秘复杂，购房人在一些中介机构的帮助下购买壳公司，找专业机构代办贷款业务，资金多倒腾几手，就很难被查出来了。这也是去年多重调控下，深圳楼市依然坚挺的原因之一。
但如今，包括陈峰在内的多位地产研究人士向南方周末记者表示，最可怕的不仅是银行按照官方参考价格来批房贷，而是经营贷的评估价格也可能按照官方参考价来调整。
经营贷流入楼市的风险还在于，哪怕尚未到协议规定的还款期限，银行认为企业经营出现了问题，就可能会提前收回贷款，或调整贷款额度。如果之前一些购房者通过抵押房产，拿到1000万的经营贷，很可能如今这个房产根据参考价重新评估，获批的贷款也会被调低，贷款者面临被“抽贷”的风险。
“所以，在银行具体操作细则下来之前，没有人敢动。”陈峰认为，二手房指导价格机制不仅威慑了二手房市场，对一手房市场也有长远的影响。“毕竟深圳很多人买一手房也是靠经营贷付的首付，现在拿到贷款的人也不敢把钱乱投出去了。”
针对深圳住房问题，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉此前撰文表示，过去几年的调控，不缺政策，缺的是执行，各部门密切配合，一以贯之地执行。如何把指导价转化为住建和金融通力合作，打击违规加杠杆，这才是最关键的。
3

刚需更迷茫

深圳市住房研究会会长陈蔼贫对南方周末记者表示，这次新政就是为了针对深圳的炒房客、投机者进行精准发力，有助于防控个人住房信贷风险，利于刚需购房。
炒房客似乎从来就没离开过深圳。乐有家研究中心数据统计，2020年购买深圳二手住宅的置业者中，72%为刚需客户，19%为改善型客户，9%为投资客户。9%的投资客比例，比2019年的6%甚至增加了3个百分点。
二手房指导价格新政出来后，一位深圳炒房客对南方周末记者表达了对政策的不满，取消了原本春节的看房计划。但是在他们看来，这个政策让刚需也不好过。
用梁栋的话说，刚需甚至比炒房客更加依赖贷款。鉴于豪宅税的影响，本来不少买750万元以上房子的炒房客，也都只是按照750万元的价格来贷款。相比之下，指导价的副作用，会对原本就要买参考价在750万元以下的人影响更大。
孟婷来深圳已经10年了，在一家外企工作，至今仍没能买到房。今年春节，她原本想去福田看看房子，结果现在也不用看了。“手机上什么房源都看不到，真是头大”。
过去一整年，孟婷几乎都在奔波看房，看的都是一手新盘。每个周末，孟婷都从繁忙的工作中抽出大量时间去踩盘，做好资料调查，研究各个片区的优劣势。
然而，要不就是认筹金不够、排不上号，要不就是拿了认筹名额也摇不中号。十年来辛苦积攒的上百万元作为认筹金一次次被划走，结果隔一个月又被原封不动打回来。仍在不断攀升的房价让她心灰意冷，决定放弃新盘市场。
孟婷不想再当“陪跑”了，只想尽快找到一个优质且价格合适的二手房，就定下来。
没想到，临近年末，孟婷发现，二手房市场的业主频繁调价、抱团涨价的现象重出江湖。当她打算年后再看看的时候，如今连个价格都看不了了。
“我也不知道现在该怎么办。”孟婷很无奈。按照她对深圳业主的一贯了解，是不可能轻易降价到官方指导价的，这意味着她要准备更多的首付去完成可能“双合同”的交易。否则，她又得回到那个不知道什么时候才轮到自己当幸运儿的打新市场。
（应受访者要求，张恒、陈峰、梁栋、孟婷为化名）
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  79. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/a.mffb.com.cn/vendor/topthink/think-helper/src/helper/Arr.php ( 16.63 KB )
  80. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/a.mffb.com.cn/vendor/topthink/framework/src/think/cache/driver/File.php ( 7.84 KB )
  81. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/a.mffb.com.cn/vendor/topthink/framework/src/think/cache/Driver.php ( 9.03 KB )
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  83. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/a.mffb.com.cn/app/Request.php ( 0.09 KB )
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  86. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/a.mffb.com.cn/vendor/topthink/framework/src/think/Pipeline.php ( 2.61 KB )
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  88. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/a.mffb.com.cn/vendor/topthink/framework/src/think/middleware/SessionInit.php ( 1.94 KB )
  89. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/a.mffb.com.cn/vendor/topthink/framework/src/think/Session.php ( 1.80 KB )
  90. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/a.mffb.com.cn/vendor/topthink/framework/src/think/session/driver/File.php ( 6.27 KB )
  91. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/a.mffb.com.cn/vendor/topthink/framework/src/think/contract/SessionHandlerInterface.php ( 0.87 KB )
  92. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/a.mffb.com.cn/vendor/topthink/framework/src/think/session/Store.php ( 7.12 KB )
  93. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/a.mffb.com.cn/vendor/topthink/framework/src/think/Route.php ( 23.73 KB )
  94. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/a.mffb.com.cn/vendor/topthink/framework/src/think/route/RuleName.php ( 5.75 KB )
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  98. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/a.mffb.com.cn/vendor/topthink/framework/src/think/route/RuleItem.php ( 9.78 KB )
  99. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/a.mffb.com.cn/route/app.php ( 1.72 KB )
  100. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/a.mffb.com.cn/vendor/topthink/framework/src/think/facade/Route.php ( 4.70 KB )
  101. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/a.mffb.com.cn/vendor/topthink/framework/src/think/route/dispatch/Controller.php ( 4.74 KB )
  102. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/a.mffb.com.cn/vendor/topthink/framework/src/think/route/Dispatch.php ( 10.44 KB )
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  137. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/a.mffb.com.cn/vendor/topthink/think-template/src/template/driver/File.php ( 2.41 KB )
  138. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/a.mffb.com.cn/vendor/topthink/think-template/src/template/contract/DriverInterface.php ( 0.86 KB )
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