澳洲房产新规来了:悉尼墨尔本房价将暴跌!
- 2026-03-20 20:10:22
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受通货膨胀加剧与中东局势动荡的双重冲击，澳洲楼市的平静被彻底打破。
悉尼、墨尔本这两大核心城市的楼市前景蒙上厚重阴影，领先房地产分析机构SQM Research最新发布的2026年修正预测，更是抛出了一个令人警惕的信号：两大城市住宅价格今年或将陷入倒退。
这份罕见的修正预测，背后是市场预期的大幅下调。
此前，SQM曾预测澳洲首府城市楼市整体涨幅将在6%–10%之间，但随着中东局势紧张的潜在威胁加剧，全球石油供应可能受到干扰，进而进一步推高通胀，该机构紧急将整体增长预测砍至0%–3%，幅度之大凸显了当前市场的不确定性。
图片来源：news.com.au
SQM的数据显示，3月份悉尼的拍卖成交率仅为43.59%，墨尔本更是低至41.52%，这样的成交率意味着近六成房产无法在拍卖会上顺利成交，市场观望情绪空前浓厚。
知名拍卖师Panos的亲身经历，更直观地反映了市场的艰难。他透露，原定本周末举行的13场拍卖中，近一半已因故取消或提前售出。
取消意味着卖家对市场缺乏信心，提前售出则往往是为了规避后续价格下跌的风险，这两种情况都指向一个结论：澳洲核心城市楼市的流动性正在收紧。
在新预测模型下，悉尼房价预计将下跌1%至4%，而墨尔本的跌幅更为惨重，预计在2%至6%之间。
为何SQM会罕见修正预测？SQM Research董事总经理Christopher给出了答案：通常每年11月发布的预测很少修改，但当前剧烈的经济波动，让修正预测成为负责任的选择。
他强调，中东战争导致的能源成本上升，会对通胀产生连锁反应，进而传导至楼市。
更值得警惕的是，悉尼和墨尔本正面临加息与失业风险的“双重打击”。
作为澳洲经济支柱的金融服务业，在利率上行周期中极易受到动荡冲击，一旦行业出现波动，可能引发一波裁员潮，而就业市场的不稳定，无疑会进一步削弱购房者的购买力，拖累楼市乃至整体经济。
尽管认可SQM关于经济波动的部分分析，但Panos提出了一个更关键的观点：对澳洲楼市而言，堪培拉的决策（即联邦政府的政策变动），比中东局势更具杀伤力。
他指出，长远来看，联邦预算案中关于资本利得税（CGT）折扣及负扣税政策的变动，才是决定澳洲楼市走向的核心。
目前，5月发布的政府预算案已成为市场的“分水岭”，部分投资者因担忧税收优惠缩减，已开始紧急抛售房产，导致市场供给增加，而需求端的乏力则进一步加剧了市场压力。
图片来源：news.com.au
相比悉尼和墨尔本的颓势，SQM预测珀斯、布里斯班和阿德莱德等地仍有望保持10% 以上的增长。
尽管前景不确性增加，但澳洲统计局（ABS）最新数据显示，截至去年12月，全澳住宅总价值已攀升至12.307万亿澳元，全国房屋平均价格也已突破107万澳元大关。
澳洲房产新规来了！
新州广告必须写价格，
维州成交价必须公开！
澳洲房市监管升级，新州和维州同时出手整顿低报价：
最近，
澳洲房地产市场迎来了
两项重磅监管改革！
一方面，新州政府计划推出新法：
强制房产广告
必须标明价格！
同时大幅提高对“低报价诱客”的处罚力度。
另一方面，维州政府也宣布改革措施：
未来房屋成交后，
卖家必须公开最终成交价格！
两项政策的共同目标只有一个：
提高房地产市场透明度，
减少买家被误导的情况！
长期以来，“低报价”一直是澳洲房市最受争议的问题之一。
一些中介会在广告中给出明显偏低的价格区间，以吸引更多买家参与看房和拍卖：
最终成交价
却远远高于最初报价！
让不少买家在买房过程中耗费大量时间和金钱。
如今，新州和维州正试图通过更严格的监管，让这种现象逐渐减少。
新州卖房广告必须写价格！
悉尼卖房广告必须写价格，悉尼房地产市场即将迎来新的监管措施。
根据新州政府即将提交的立法改革：
未来在悉尼出售房产时，卖家和中介将被强制在
广告中标明参考价格！
这项改革由新州州长Chris Minns领导的政府推动。
根据新规要求：
所有房产广告都必须标明
售价或价格区间！
同时，中介还需要公布，可比房源的成交记录，以及该地区房价中位数，让买家能够更清楚判断房屋的真实价值。
新州公平交易与监管部长Anoulack Chanthivong表示：“这项改革是为了保护购房者免受不良中介误导，并建立更加公平透明的房地产市场。”
他说：“通过大幅提高低报价的处罚力度，我们要确保这种行为不再只是‘做生意的成本’，而是真正具有威慑力。”
此次改革最受关注的一点，
是处罚力度的大幅提升！
未来如果中介被认定存在“低报价诱客”，最高罚款将从：
2.2万澳元提高到11万澳元！
同时还增加了一条新的处罚规则，罚款金额可以达到中介佣金的三倍，两者取金额较高者。
按照悉尼常见约2%的佣金比例计算，如果一套价值 200万澳元的房产存在低报价行为，中介可能面临：
约12万澳元的罚款！
政府希望通过提高罚款，让违规行为不再划算。
根据新规，如果中介在广告中标出的价格：
低于卖家此前已经
书面拒绝的报价
低于拍卖中出现的
最高未成交出价
都将被认定为违规行为！
此外，新州政府还计划：
将拍卖中的“假竞价”罚款翻倍；
扩大监管机构执法权；
加强房地产行业培训与职业标准。
监管机构未来甚至可以要求违规中介：
公开承认违规行为，或由独立估价师核实价格估算！
推动这次改革的重要原因，是媒体的一项调查结果，调查追踪了10772套悉尼房产拍卖，结果发现：
48%的房屋成交价
比报价高出至少10%
16%的房屋成交价
比报价高出20%以上！
大量买家表示，他们花费时间调查房源、准备贷款，最终却发现房价远远超过自己的预算。
在一项读者调查中，超过9100名购房者分享经历，其中6344人表示：
自己曾经认真研究某套房产，却最终因为价格
远高于预期而无法购买！
不过，新州改革仍然有一个重要限制，并没有强制卖家必须让保留价与广告价格一致，保留价是卖家愿意出售房屋的最低价格。
目前在新州，如果卖家设定的保留价高于广告价格区间并不违法。
批评人士认为，这种做法往往会让买家产生不切实际的期待。
与此同时，维州房地产市场
也在推进另一项重大改革！
维州卖房必须公开成交价！
维州政府宣布：
未来所有房屋在成交后，卖家必须公开最终成交价格！
这项措施被认为是澳洲首次推出类似制度，改革目标同样是打击“低报价”。
所谓“低报价”，是指中介在推广房源时故意给出明显低于真实成交价的价格区间，以吸引更多买家参与竞争，从而推高最终成交价。
维州政府认为：
这种行为不仅误导买家，
也加剧了市场的不公平！
维州消费者事务部长Nick Staikos表示：“低报价会人为抬高房价，这是不公平的。这种行为本来就是违法的，我们正在采取行动彻底遏制它。”
根据新政策：
一旦房屋买卖合同
成为无条件合同，
房产中介就必须公开成交价格！
这意味着，所有房屋成交价格都需要披露，买家可以更准确了解市场行情，房产价格参考数据将更加透明，
消费者政策研究中心负责人Erin Turner认为，这将减少买房过程中的焦虑，因为公开成交价格可以让市场更透明，也更容易识别低报价行为。
在维州，目前房屋成交价格是否公开，通常由卖家自行决定。
很多卖家出于隐私考虑，
会选择不公开成交价！
因此市场上不少房屋交易价格，需要等到Valuer General更新数据，或提交给State Revenue Office才会被公开：
这一过程往往需要数月时间！
有些成交价甚至超过6个月才披露，还有部分交易价格始终没有公开。
这也导致买家、中介和卖家在判断市场价格时，往往缺乏准确参考。
维州政府近期还提出另一项改革：
未来房屋如果进行拍卖，
卖家必须至少
提前7天公布保留价！
这样买家在拍卖前就能知道卖家最低接受价格，避免在拍卖当天才发现价格远超预期。
澳洲房地产协会主席Jacob Caine表示，公开成交价格将让市场信息更加透明。
不过，也有人指出，这项政策可能影响房地产数据行业。
目前很多机构通过收集房屋成交价格，并向房地产从业者出售订阅数据，如果成交价必须公开，这些数据服务的需求可能会下降。
房地产投资专家Cate Bakos则指出：
期房（Off-the-plan）市场
仍然存在透明度问题！
开发商往往通过返现、家具礼包、印花税补贴等方式作为销售激励：
但真实成交价格
往往很难获得！
她认为，如果要真正提高房地产市场透明度，期房销售也需要纳入监管范围。
长期以来，房地产信息不透明一直是澳洲购房者最大的抱怨之一。
无论是广告不标价格，成交价不公开，低报价吸引买家，都让不少人觉得买房过程像是在“摸黑竞价”。
而随着新州和维州接连推出监管改革：
澳洲房地产市场正在
朝着一个更透明的方向发展！
对于准备买房的人来说，这些变化或许意味着，未来判断房价，将不再那么困难。
而对于整个市场来说，越来越多的规则正在传递一个信号：
房地产市场的信息透明度，
正在成为新的行业标准！
对于很多买房人来说，比房价更敏感的一件事就是房贷利率。
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