天津二手房底部是否到来

进入2026年，全国多地二手房市场出现企稳迹象，一线城市二手住宅成交价格环比下降0.1%，降幅较上月收窄0.4%，收缩幅度远超新房，其中北京、上海分别上涨0.3%和0.2%，核心城市核心区域的二手房流动性率先回暖，业主惜售情绪有所上升，议价空间逐步收窄。二、三线城市二手住宅成交价格环比降幅均收窄0.1%，虽仍处于下行区间，但下降势头得到有效遏制，反映出刚需和改善型需求的逐步释放，市场交易活跃度正在缓慢提升。

2025年天津二手房市场是深度调整的一年，尤其是曾经价格最为坚挺的学区房，成为引领此轮价格调整的主力。根据天津中原研究院监测数据显示，和平区、南开区和河西区全年二手房单价降幅均在两成以上，诚基经贸中心等部分典型学区房甚至跌破两百万大关。天津中原研究院认为，造成这种现象主要由两方面因素，一是天津中高考优势减弱，对外地客群吸引力降低；二是教育资源在逐步实现均衡化，当前新房普遍建有九年一贯制学校，分流了部分有上学需求客户，导致二手房学区属性及投资价值降低。

面对2025年二手房市场中出现的非理性降价、信息不透明以及部分经纪人恶意打压房价引发的市场非理性波动，相关部门从第四季度开始推出一系列举措，规范市场秩序，维护交易公平透明，表明“稳楼市”的决心，有效遏制了市场的持续下跌，为今年的回暖奠定了政策基础。

进入2026年，成交量显著回升，1月份全市共成交二手房11627套，同、环比均增长4%，成交量升至去年8月份以来的高点。2月份虽然受春节假期影响成交回落，但刨除假期外的日均成交量仍保持在337套水平，较去年同期增长14%，较同为2月过年的2024年同期增长29%。进入3月份，根据天津中原研究院监测数据显示，全市中介门店二手房签约量平日达到300套以上，周末单日签约量达到600套以上，市场期待的“小阳春”已经到来。

在价格端，市场同样释放出了积极信号，1月份全市成交均价环比增长3%，成交均价在连降6个月后，实现止跌回升。与此同时，新增挂牌量已连续两个月出现回落，1月同比减少18%，2月再次减少4成 ，2025年业主集中抛售，恐慌式挂牌的现象得以终结，部分热点板块如和平区小白楼板块、南开区鼓楼板块、河西区陈塘板块等甚至出现业主小幅上调挂牌价的情况。成交量的回升与挂牌量的减少，共同影响二手房价格出现企稳迹象。

天津中原研究院认为，判断市场是否企稳，不仅要看价格，更要看供需结构。2025年天津二手房市场供需失衡，形成了典型的买方市场，买家拥有议价权。而进入2026年，这种格局正在发生改变。根据天津中原研究院监测数据显示，当前全市二手房挂牌量较去年底减少6%。可以看出来，一方面，随着市场回暖，挂牌房源量得到有效去化；另一方面，在去年价格的持续下降后，部分业主的心态已经从开始的急于抛售转向持有观望，甚至转售为租，观望市场动态。

天津中原研究院认为，随着市场中新增挂牌量的减少以及市场环境的改善，市场也将从买方主导转向买卖双方日趋平衡的局面，卖家的议价空间收窄，市场逐渐恢复到健康、公开、理性的发展格局。

天津中原研究院认为，虽然市场出现回暖迹象，但也并非全面普涨，而是结构性的行情。比如市区热点主要集中在和平区劝业场板块、河西区陈塘板块以及南开区鼓楼板块等具有优质教育资源的区域。环城热点集中在西青区中北镇、东丽区津滨大道板块、北辰区北仓板块以及津南区双港板块，这些环内板块凭借相对成熟的配套和价格优势，在环城四区市场活跃度较高。

从成交结构上看，虽然刚需房源依然是成交主力，但改善需求也在逐步释放。在1-2月全市成交TOP100热点社区中，套均面积在100平米以下社区虽然仍占比六成，但较去年同期减少25%，而120平米以上房源成交量同比增长近4倍。可以看出，二手房市场不再只是刚需的天下，客户也开始关注居住品质和舒适度。