进入3月以来，上海二手房市场率先升温。7天5500套、12天1万套、15天1.4万套，全月成交量站上2.5万套没有悬念，冲击3万套有概率。
上海二手房月成交2万套通常被视为“荣枯线”，意味着市场处于平稳状态；一旦接近或越过3万套，则标志着市场进入较热区间 。
上一次单月突破3万套要追溯到2021年年初。彼时市场正处于上一轮牛市的尾声中，当年1月成交4.45万套、3月成交3.94万套。也是在那个时点，上海接连出台“价格核验”、“三价就低”等举措，二手房市场开始进入长达数年的调整期 。
2021年年中至今的近五年时间里，尚没有一个月能站上3万套。尽管2025年3月的小阳春令人记忆犹新，但2.93万套的数字依然只是在3万套门前徘徊。
所以，如果本月能站上3万套，将不仅是一个简单的数字突破，更利于彻底点燃小阳春的市场情绪。
更值得关注的，是隐藏在成交量之下的成交结构变化。
根据沪上几家头部中介的不完全统计，300 万以下刚需房源依然是成交绝对主力，占比超过6成。新政释放出的主力购房群体，相当一部分是此前被3年社保门槛拦在外环外、或持有居住证多年的新上海人。
同策研究院的数据，非沪籍在外环内购房从3年社保降至1年，可增加9万潜力购房者。他们拥有真实的居住需求，新政给予的房票和公积金支持的月供红包，更多激活了这部分购买力。
同时，笔者询问了好几家中介门店，得到的反馈是，500-800万、800–1200 万改善型房源成交占比有所回升。
来自太平洋房屋北蔡板块的门店消息，新政后板块内已成功成交10套房源。有一套挂牌价约680万元的房源，从挂牌到成交仅用一周 。更有一位业主，挂牌许久的房子新政后迅速成交，然后立刻加入看房置换队伍，从下午四点一直看到晚上九点。
相比二手房的整体升温，新政之后，沪上新房市场目前只能算悸动。
徐汇东安的安澜上海迎来久违温州看房团；浦东后滩的沄启滨江72内成交超3.5亿元；闵行颛桥的保利·都汇和煦宣布收回折扣。
除却以上个案，数据层面也有体现：3月1日-7日，上海新房网签套数超过2300套，同比增长约10%。
不过，多家房企营销负责人告诉笔者，目前来售楼处下单的大多是本来就做好准备，只是年前尚在犹豫的买家。新政释放的新增购买力，传导还需要时间。
一般来说，二手房的热度向新房传导，至少需要3个月时间。
综上所述，对于二手房市场，除了看单月数据能否创下3万峰值，更要关注成交量能否持续在2.5万套以上、议价空间是否持续收窄 。
而对于新房市场，二手房热度必须传导过来才算闭环。从刚刚落槌的马年首轮土拍结果，大多数房企们也还在观察。
