哈喽，本期沪楼周鲜荟Talk君先跟大家聊聊上海楼市上周（3.9-3.15）大面上的情况，“沪七条”的新政效应在持续发酵。据上海网上房地产官网统计显示，3月9日-13日，上海二手房连续5日单日成交破850套，周末（14-15日）两天成交2862套，创下近5年的新高。
截至3月15日，3月上海的二手房网签总量达到了13955套，日均超过930套。
这是不错的市场反馈，说明“沪七条”对症下药。要知道，从去年5月开始，上海二手房价格环比一直在下跌，连跌9个月，今年2月才止跌回涨。国家统计局官网2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，上海2月的二手房价格环比上涨0.2%。这还是在春节假期的情况下。
Talk君跟几个小中介老板聊了聊，门店的带看量涨了4成以上，不过客户还是谨慎，房东心态稳了，但也没有盲目涨价。毕竟这一波的预期是稳，量升价稳。
新房市场也有好消息，2月上海新房市场价格环比上涨0.2%。成交也在有序恢复，上周新建商品住宅成交面积6.33万平方米，环比增加56.66%。
还有一个事情需要关注下，马年开年以来，上海网上房地产网站已连续三周未公布过会商品住房项目清单，此前最后一次发布是在2月14日，打破了自2024年6月以来每周发布一次清单的“传统”。
目前的消息是，上海将取消新房集中过会，今后不再单独发布《本市近期将上市新建商品住房项目一览表》，新房过会信息则统一整合至“新楼盘认购公示”栏目内。
也就是说，越来越多的项目将会以“单独过会”的方式出现，项目什么时候过会，外界并不一定能第一时间知道，时间点更加分散，信息透明度相对更低。
接下来说说土拍，3月13日，上海2026年第一批次土地集中出让顺利收官，徐汇长桥、嘉定新城、青浦徐泾三宗地块悉数成交，总出让面积超过10万平方米，最终成交金额约68亿元。
这场土拍，场面虽然不热，但参与者都是老面孔。两宗低价成交，象屿&金茂联合体加码嘉定，本地国企上实城开拿下徐汇长桥地块。Talk君替大家问过了，象屿和金茂到底谁操盘目前还没定。
徐汇长桥地块商业占比不低于25%，这意味着开发商不仅要建住宅，还要负责商业招商和长期运营。纯宅地能快速回笼资金，带商业则既需要沉淀资金，又考验运营能力。这道门槛，劝退了大多数房企。
这是上实城开近四年来首次在上海公开市场拿地。对于这个曾成功开发过万源城等大型综合社区的企业而言，商业确实是可以发挥长处的领域。
而就新房而言，目前板块内在售的海上清和玺均价约11.28万元左右，按这块地48511元/平方米的楼板价测算，未来售价大概率在11万元/平方米左右。板块内近期刚完成控规调整的纯宅地xh290-09地块，也出现在了官宣的第三轮土拍名单中，这板块竞争肉眼可见地加剧了。
与海上清和玺和xh290-09地块正面交锋，上实城开胜算几何？这次拿地到底是不是对的地块遇到对的人？悬念已经埋下。
绿城再次出现在了青浦徐泾，经过33轮竞价，以总价26.75亿元竞得青浦区QPPO-0101单元18-05地块，溢价率6.57%，成交楼面价31972元/平方米，比隔壁去年11月成交的宝业地块高出411元/平方米。
周边在售项目中，绿城春晓园6.08万元/平方米，同济蟠龙里均价6.4万元/平方米，华润虹桥润璟7.15万/平方米，绿城这块地未来售价大概率在6-6.5万元/平方米。
绿城对青浦徐泾并不陌生。2023年8月，绿城以28.56亿元夺得徐泾镇双联路北侧36-01地块，溢价率10%，楼面价36850元/平方米，联动价6.2万元/平方米。这块地后来被打造为绿城春晓园，也是当年上海“繁花三章”之一，该项目自2023年12月首开，已累计推出657套房源，目前已售634套，网签去化率96.5%。
在Talk君看来，这块地对绿城而言是喜忧参半。喜的是，新地块位置更靠近核心区，板块更成熟，土地成本却下降了，楼面价比春晓园便宜4878元/平方米；忧的是，市场挑战同样不容忽视，二手房解禁潮将至。这不，2021年3月首个触发积分制的大虹桥项目——招商虹桥公馆在3月份就要解禁。
这只是打头阵的，主力军还在后面，今年徐泾会迎来超过万套次新房解禁，位居上海各板块之首。对于宝业和绿城来说，这场较量的对手除了彼此，还有大量次新房，激烈竞争程度不言而喻。
最后再来点项目上的新动态，长江精工这家钢结构龙头在上海的首个住宅项目——闵行颛桥项目的案名定为精工·百年墅。根据规划设计方案，项目一共6栋楼，南侧4栋是4层叠加和少量3层联排，北侧是2栋8层洋房，局部会做顶层复式，总计约80余户。
在Talk君看来，把野心放进案名里其实没啥，只要产品力能打，就看建筑质量是否对得起这个名号了。
还是闵行颛桥板块的一个消息，保利·都汇和煦发布通知，3月9日起收回在售洋房房源99.5折优惠，成交价格全线上涨0.5%；3月23日，该产品现有99折优惠同步收回，成交价格将全线上涨1%。
以一套建面约150平方米、总价1000万元的洋房为例，收回折扣后购房成本将增加约10万元。Talk君看到时真的是黑人问号脸，Are you kidding me ? 果不其然这通知被嘲笑了，这种“涨价”广告多少年前就过时了，项目的广告公司太落伍了。
Talk君给大家讲讲这个项目，地块是2025年上海第五批次土拍，保利发展以总价31.40亿元竞得，成交楼面价38775元/平方米，溢价率12.95%。项目在去年11月28日和12月31日两次开盘，分别推出118套、144套房源。截至3月17日，网上房地产显示，一批次房源已售70套，已登记34套；二批次已售28套，已登记11套。
这个已登记是不是真的卖出去了，可能只有开发商自己清楚。但哪怕按照已售出来计算，保利·都汇和煦两批次的去化率也不过59.32%和19.44%。更别提这个项目总规划了752套，按照这个节奏，后续去化难度不小。
说句掏心窝子的话，这一波的预期是稳，量升价稳，可不兴营销涨价啥的，还涨价前一晚迎来集中成交，懂的都懂，发无数个热销海报也没用，最终还得看网签数据。有这功夫，咱好好做产品呢，现在的上海楼市可不像当年了，得用产品力说话啊。那谁，你可长点心吧。
本期沪楼周鲜荟说了不少，今天就到这里啦，咱们下期再见。
