2026年，成都主城与天府新区市场已进入二手房主导阶段，新房整体供应量有限但价格高位运行，本文仅针对二手房及商办市场展开分析。
一、二手房市场：存量时代全面到来，市场分化已成定局
1.市场格局：正式步入存量房主导时代
自2022年起，成都二手房成交量已超越新房，与北上深同步迈入存量房时代，这一格局将成为长期趋势。
早年成都大量开发的高容积率、高密度塔楼（俗称刚子楼）房源，随着房龄增加，居住品质持续下滑，业主抛售意愿强烈，市场供给长期处于高位。在此环境下，坚持不议价、甚至逆势涨价的业主，九成以上难以成交；房龄老旧、户型不佳、配套薄弱的老破差房源，基本失去增值潜力，长期无回暖可能。
此类资产若出现阶段性价格反弹，即是果断卖出、及时离场的最佳时机。当下购房核心应回归居住属性，单一房源价格上涨绝不等于市场整体回暖，纯投资购房务必保持高度谨慎。
二、商办市场：整体行情低迷，仅极少数机会可谨慎参与
在住宅市场尚未完全企稳复苏的背景下，主城与天府新区商办市场整体承压，投资风险显著高于机会：
1.商业地产：仅优质社区底商具备配置价值
除核心口岸、客流稳定、资源加持的社区底商外，其余商业地产均不建议入手。在消费复苏乏力、电商持续冲击下，集中式商业等业态风险极高，极易出现资产被套、难以流转的情况。
2.公寓产品：非自住优选，仅限核心地段捡漏
SOHO、LOFT类公寓产品，不适合作为自住过渡选择，其本质并非优质不动产，更偏向普通理财属性。仅在遇到主城/天府新区核心地段、租售比可达到7%及以上的捡漏房源，且手握闲置资金时，可谨慎评估入手，同时需充分考虑保租房对租赁市场带来的冲击。
