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在中国的家庭资产结构中，房产无疑占有绝对重要的位置，尽管当下房产价值在持续缩水，但根据央行2025年的数据，中国家庭资产中房产占比平均依然超过60%，其中城镇家庭高达77.2%，农村家庭约51.3%。因此夫妻之间在婚姻关系存续期间会对所持有的房产做更名、加名或除名的系列变更，进而实现对婚姻关系和家庭资产的动态平衡。
01基于婚姻关系处理房屋的几种常见情形
现实生活中，夫妻双方在婚前或者婚姻关系存续期间，通过对房产财产的调整与约定，实现婚姻关系的巩固、分歧的化解或风险的提前规避，也是司法实践中 “婚内财产约定” 的核心成因，即 “以财产合意维系婚姻信任”。例如：
巩固夫妻情感与信任：如一方将自己的婚前个人房产加另一方名字、或将夫妻共同房产的大部分份额约定给另一方，以财产上的诚意体现对婚姻的重视，巩固夫妻间的信任，尤其适用于婚姻初期、婚后一方有重大过错等节点。
化解婚姻中的财产分歧：若夫妻因财产权属、支配权产生小的矛盾，通过房产处置达成合意（如一方放弃部分房产份额，换取另一方对家庭财务的主导权），化解分歧，避免矛盾升级。
提前规避婚姻潜在风险：如夫妻双方均为高收入人群、或从事高风险行业，通过房产的分割 / 约定，明确各自的财产边界，避免因一方的经营风险、债务风险牵连另一方的房产权益；或对婚内共同房产进行约定，为后续可能的婚姻变化（如离婚）提前做好财产分割预案，减少后续纠纷。
确认婚姻中的贡献与补偿：若婚姻中一方为家庭付出较多（如全职照顾家庭、放弃职业发展），另一方通过房产赠与、份额让渡的方式，对其家庭贡献进行补偿，体现婚姻中的公平性，维系夫妻关系的平衡。
司法实践中， 经常会到遇到一种情形，即夫妻一方约定将一方所有的房屋转移登记至另一方或者双方名下，或者变更各自的共有份额，但由于房屋存在抵押贷款，往往在实际办理过程中，银行作为抵押权人会基于各种原因而不同意办理产权变更登记，因此在离婚诉讼时发现针对房屋产权变更的上述约定尚未办理产权变更登记，而仅有双方的口头或书面约定。此时，双方便会针对房屋产权归属或者各自所占份额的多少问题爆发激烈的矛盾冲突。
针对上述情形，在婚姻家庭编司法解释二正式出台之前，双方产生激烈冲突的原因主要在于，在法律适用的问题上，双方往往各执一词，而在司法实践中，不同地区的法院判决也会有所不同。
（一）根据婚姻家庭编司法解释一第32条规定，婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方或者共有，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照民法典第六百五十八条的规定处理。
实践中，在适用该条法律规定时，会存在导致当事人双方利益的失衡，即夫妻双方长期共同生活，基于对婚姻的信赖，未按照约定将房产办理产权变更登记，在双方感情破裂时，一方以任意撤销权为依据请求撤销赠与。而根据民法典658条规定，除非夫妻间的赠与经过公证或具有道德义务性质，否则在赠与房屋的所有权转移之前，赠与人均可以撤销赠与，而不考虑当事人结婚时间的长短以及受赠人对家庭的付出情况、离婚过错等，这对接受房产一方显然并不公平。
（二）而根据《民法典》第1065条规定，“男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，适用本法第一千零六十二条、第一千零六十三条的规定。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有法律约束力。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有，夫或者妻一方对外所负的债务，相对人知道该约定的，以夫或者妻一方的个人财产清偿。
实践中，有的法院认为婚姻家庭关系具在较强的伦理道德属性，在婚姻家庭纠纷中一方主张撤销对另一方的赠与，较一般赠与要求条件更为严苛，因此倾向认为应当适用民法典1065条之规定，尊重夫妻双方在婚姻关系存续期间的财产协议约定。
03婚姻家庭编司法解释二的最新规定
2025年2月1日开始，民法典婚姻家庭编司法解释二正式开始施行。其中的第五条第1款规定，对于婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房屋转移登记至另一方或者双方名下， 离婚诉讼时房屋所有权尚未转移登记，双方对房屋归属或者分割有争议且协商不成的，人民法院可以根据 当事人诉讼请求，结合给予目的，综合考虑婚姻关系存续时间、共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、 对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，判决房屋归其中一方所有，并确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。
04司法实践中对上述规定的具体解读
针对司法解释二第五条的规定，在司法实践中，最高法院通过法律条文和典型案例，做了更为明确的解读：
（一）夫妻一方给予另一方房产的行为性质上并非赠与，排除任意撤销权。
在司法解释二征求意见稿中，还保留有“赠与”的表述，后在正式稿中，将“赠与”的表述完全删除。这充分说明立法者的立法意图，就是要在条款的表述上，避免裁判者和当事人产生歧义，从根本上将夫妻之间房产的更名、加名和除名等行为，与普通人之间的赠与行为完全划清界限，进而在裁判时排除适用“任意撤销权”。
（二）区分婚姻维度与物权维度的归属关系
普通人之间的共有关系往往是聚焦在某一具体财产之上，针对不动产的共有关系更是需要以登记的方式予以公示，否则很难成立普通人之间的共有关系。
而夫妻之间的共有关系则是聚焦在夫妻共同财产之上，并非针对某一具体财产，而是指婚姻关系存续期间夫妻双方的全部共同财产。例如夫妻双方婚后购买的房产，即便房产证上只有一方的名字，也不能否认另一方对该房产的共有份额。
基于夫妻之间这一特殊的身份关系，从法律上有必要将婚姻维度下的所有权归属与物权维度下的所有权归属相区分，也就是说物权维度下的所有权归属必须以产权登记为要件，而婚姻维度下对夫妻共同财产的所有权归属，在不影响善意第三人利益以及整体外部交易安全的前提下，夫妻之间的内部归属关系不必然的以产权登记为条件，这是二者之间的最核心区别。
（三）补偿范围的具体酌定因素
根据司法解释二的规定，获得房屋一方对另一方的补偿方面，需要考虑几个酌定因素，进而给予了法官以更大的自由裁量权，这是因为婚姻关系本身就非常复杂，如果单纯的依靠某一条法律进行裁判，或者简单的按照对半分的原则进行处理，则很容易造成双方的利益失衡，进而造成更大的矛盾冲突。
因此，在确定补偿范围时需基于给予目的，综合考虑婚姻关系存续时间、共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、 对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等。
司法实践中，通常存在以下两种常见情形：
1、夫妻一方婚前全款购房，婚后为另一方加名
房屋系一方婚前全款出资购买、登记在其个人名下，婚后为另一方加名，视为无偿赠与，房屋转为共同共有。离婚分割时，法院不会简单按50%均分，核心考量婚姻关系存续时间的长短。
如果婚姻关系存续时间较长，例如10年以上，则结合双方对家庭的贡献，非出资方可获得合理补偿，在最高法公布的典型案例中，婚姻关系存续10余年，房屋市价600万元，非出资方可获得120万元补偿。
而如果婚姻存续较短，例如婚后仅共同生活数月至1-2年，且未孕育子女，此时非出资方贡献较小，补偿数额就会大幅降低。曾有司法判例中，房屋市价16万元，非出资方仅获2万元补偿的情况。
2、夫妻一方婚前首付购房，婚后夫妻双方共同还贷后为另一方加名
房屋系一方婚前支付首付且登记在其个人名下，婚后双方共同还贷并加名，房屋转为共同财产，分割时兼顾出资贡献与共同付出。法院通常会判决房屋归原首付方所有，充分考虑其婚前出资的核心贡献。
原首付方需向另一方补偿两部分款项，婚后共同还贷的一半款项，以及房屋婚后增值部分的合理份额，具体数额法院会结合婚姻存续时长、还贷比例综合判定。
全文完
关于作者：
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