CRS风波再起!海外房产暴露倒计时!高净值家庭必须知道的新规则

CRS下，银行账户已经不再神秘，加密货币也逐渐透明，现在轮到你海外的那套房子了。

2025年10月，经济合作与发展组织（OECD）向G20财长提交了一项新框架——名字虽长，但意思很直接：各国税务机关将自动交换外国人在本国持有的房产信息。

这不是提案，而是实打实的政策：26个国家已经确认实施，首批数据预计在2029年左右开始流通。

这26个司法管辖区包括：法国、德国、英国、西班牙、意大利、葡萄牙、挪威、瑞典、芬兰、爱尔兰、新西兰、韩国、巴西、南非、比利时、希腊、智利、印度尼西亚、马耳他、哥斯达黎加等，基本覆盖了华人高净值群体最常置业的欧洲和亚太热门目的地。

各国税务机关会把自己掌握的房产登记信息，自动发送给房产持有人的居住地国税务机关。

包括：

• 持有人的姓名、税号、国籍和居住地

• 房产地址、类型、土地登记编号

• 购置价格、评估价值、取得和转让日期

即持有人已经向当地税务机关申报的租金收益，各签约国可以选择交换其中一个模块，也可以同时交换两个模块。

⚠️ 穿透要求

如果房产是通过公司、信托或基金会等法律实体持有，框架要求追踪到最终受益人。

这意味着，仅靠壳公司或信托来隐藏个人身份的方式，将不再有效。

简单来说，无论你是直接名下持有，还是通过法律实体间接持有海外房产，将来税务机关都有可能获取完整信息，你的房产从此不再“隐身”。

回顾过去十多年，国际社会围绕财富透明度的动作分三步：

2014年，OECD推出CRS（共同申报准则），从2017年开始，各国陆续交换银行存款、证券和保险账户信息。截至2024年，超过120个国家参与，每年交换金额超过13万亿欧元。银行账户的隐秘时代，已经结束。

随着资金从传统账户流向加密货币，OECD在2022年推出CARF（加密资产报告框架），52个国家承诺在2027年首次交换数据，香港、美国等15个国家计划在2028年交换。虚拟货币的“灰色地带”也在逐步被覆盖。

房产一直是高净值人群躲避监管的最后堡垒。经合组织指出，跨境房产持有量近年上升，且申报漏洞频出。为堵住这类“灰色资产”，OECD推出房产信息交换框架（IPI MCAA），要求税务机关自动共享房产登记及租金收入数据，同时穿透公司、信托等法律实体背后的实际受益人。

自从CRS风波开始后，网上有一种说法开始流行：

👉 只要拿一个新加坡EP，顺便有了税号，就可以“规避未来的信息交换风险”。

听起来很简单，甚至有点“一步到位”的感觉。但问题是——真的这么容易吗？还有其它风险吗？办理新加坡EP付出的成本是多少？

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