楼市周报 | 单日带看超4000组、二手房网签破2100套,这波“回暖”到底谁在狂欢?

不管是哪个，说上一句：“结构分化与稳步回升期”，是没错的。

@戴璇南京好房1分钟前

眼下的市场确实在稳步修复，但并非全面狂欢，而是极度残酷的结构分化。对于那些靠跌破万元清仓的边缘新盘，这是资金链紧绷催生的短期“脉冲式”放量；但对于整个南京楼市而言，这其实是一个长期的“价值修复”过程。市场正在通过这种极致的以价换量，迅速出清劣质资产，让核心板块与刚需板块各自找到真实的价值锚点。二手房稳居市场主力，就是市场回归平稳健康的一个长效信号。

对刚需买房人而言， 便宜从来不是买房的唯一理由。200万以内的预算，现在确实是上车解决居住问题的好时机，但千万记住“流通性大于一切”。不要因为便宜，就跑去买远郊“无人区”的新房，也不要买超大户型，一旦面积段和板块发生“错配”，未来在二手房市场连个水花都砸不出来。

对改善客群来说，为“确定性”买单。不要看到偏远板块几千块钱一平就想去捡漏，现在的二手房同质化竞争极其激烈，别为了一碟醋，包了一顿你根本咽不下去的饺子。

本周南京新房市场整体呈现“量价回调”的态势。

虽然部分售楼处传出了极其亢奋的热销捷报，但这并非大盘普涨，而是极度内卷下的“结构分化”。局部板块的高热度，本质上是开发商通过深度降价换取短期冲量的结果。

从本周的核心现象与数据来看，市场的聚光灯被个别极具价格冲击力的楼盘占据。

以雨花板桥的石林云城为例，上周以44组的认购量断层领先。它的热销，来源于给到了刚需三个“安全感”：1、现房交付，即买即住；2、S2宁马城际开通在即，痛点逐步解决；3、价格与补贴政策双暴击：总价120万起步，雨花人才房票补贴（新滨江额外10万补贴）、最高将成本降了25万。

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还有江宁正方新城的联发云启，30天成交68套房，售楼处再现人头攒动的场景。然而，热销的代价是极致的“以价换量”——该盘特价房源单价已直接下探至8000-9000元/㎡的谷底区间。同样的价格踩踏也蔓延至其他板块，例如仙林湖部分房源价格已杀至1.9万/㎡。这种几乎击穿底线的让利，成为了撬动刚需买房人入场、促成短期成交脉冲的利器。

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现象的背后，隐藏着供给端残酷的生存逻辑。近期“十五五”规划中明确提出“有力有序推进现房销售”，这一宏观预期直接倒逼了新房市场的去化节奏。特别是对于中小房企以及身处偏远/非核心板块的库存盘而言，资金链的紧绷让他们失去了继续抗价的资本。为了抢跑市场、回流现金保命，开发商不得不采取“断臂求生”的策略。

综合来看，本周新房市场的局部热闹，掩盖了整体量价承压的事实。南京新房市场正在加速折叠：远郊与库存重灾区不得不靠跌破万元的“流血价”来出清劣质资产；而核心区优质改善盘则在努力维持价格体系的稳定。这种短期的阵痛与极致分化，正是新房市场筑底修复阶段必须经历的残酷洗牌。

相比新房市场的“局部厮杀”，本周南京二手房市场展现出了更强的韧性与真实的“稳步回升”态势。在以价换量的持续作用下，二手房正稳稳占据南京楼市的绝对主力地位。

从硬数据来看，上周全市二手房网签量达到2189套，环比大涨约16.7%。前期周末“单日超4000组”的高位带看量，正在切实转化为网签数据。随着价格水分被逐渐挤干，买卖双方的博弈正趋于理性，成交周期进一步缩短。

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但深挖成交结构，这绝非一场全盘普涨的狂欢，而是一场特征极其明显的刚需定向释放。数据显示，建面约60-120㎡的实用户型占比超过6成；更值得注意的是，200万元以内的房源狂揽了总成交的80%，其中100万元左右的刚需房源最受欢迎。这清晰地表明：当下撬动二手房成交大盘的核心力量，正是那些趁着价格回调、果断入场解决基础居住需求的真实买房人。

在价格体系上，全市成交均价总体保持平稳，鼓楼、建邺等核心区依然发挥着价值“压舱石”的作用，均价继续领跑。但市场仍存在不容忽视的隐忧：随着带看活跃度上升，业主的出货意愿也在同步增强，新增挂牌量环比录得增长。

“没有卖不掉的老房子，只有卖不掉的价格”，顺应市场定价才能跑赢多数人！

整体来看，3月中旬的南京楼市，正处于一场由“极致性价比”主导的压力测试中。新房远郊/库存盘的“流血清仓”与二手房以200万内房源为主的“刚需托底”，共同构成了当前市场“结构分化、稳步回升”的复杂切面。接下来的市场走向，我们无需盲目去猜忌“全面暴涨”或“彻底跌穿”，而是需要重点观察两个验证指标：

第一，新房边缘板块靠跌破万元换来的“成交脉冲”能维持多久？它对同板块二手房价格体系的二次踩踏何时见底？

第二，在二手房网签突破2000套的同时，新增挂牌量也在攀升，接下来核心区优质资产与外围老旧小区的流通速度差，是否会进一步拉大？

在眼下这个阶段，情绪的狂热最容易掩盖资产的真实成色。盲目追热点或是无脑贪便宜都不可取。敬畏市场规律、看清板块分化、死守“流通性”底线，才是买房人穿越周期的唯一护城河。