德国房地产市场可能正站在一场巨变的门槛上。
未来十到二十年，随着战后婴儿潮一代逐渐老去，他们手中持有的数百万套房产将集中涌入市场，给房价、社区结构乃至整个城乡格局带来深远影响。
胡格尔斯海姆 (巴登-符腾堡州)的房屋。Foto: picture alliance/ZB/euroluftbild.de
婴儿潮一代手握近三分之一房产
房地产平台Jacasa的一项最新分析首次量化了这一潜在浪潮的规模。
该研究显示，在德国，约有480万套自住房产的所有者属于婴儿潮一代，即1946年至1964年出生的人群。
这占据了全德所有自住房产的约32%。
随着这一代人步入晚年，许多大房子正从舒适变成负担：爬楼梯、打理花园以及高昂的维护费用，让不少老人选择换购无障碍公寓或搬迁至基础设施更完善的地区。
与此同时，未来10到20年，遗产继承也将使大量房产转移给子女或直接进入市场。
农村地区面临“供需错配”危机
然而，一个关键问题随之浮现：下一代的人口规模显著缩小，并且更倾向于向城市迁移，而非留在乡村。
Jacasa因此发出警告：“尤其是在农村地区，大量供应可能会与萎缩的市场不匹配。这可能导致供应过剩，进而冲击房价、推高空置率，甚至影响城镇中心的活力。”
分析指出了受影响尤为严重的地区。
在勃兰登堡州的乌克马克地区，高达47.7%的自住房产属于婴儿潮一代，这意味着几乎每两套房子中就有一套即将面临易手。
其他比例超过四成的地区还包括北威州的恩内普-鲁尔区（44.9%）、萨克森州的迈森区（44.4%）、北威州的雷克林豪森区（43%）以及图林根州的萨尔费尔德-鲁多尔施塔特（43%）。
东德地区面临双重压力
从地域分布看，德国东部各州可能面临更严峻的挑战。
在这些地区，几乎三分之一到四分之一的房产掌握在老年人手中。
当高比例的“银发房产”与已经存在的房屋高空置率叠加，情况将格外紧张。
Jacasa列出的高风险区域包括空置率高达15%的阿尔滕堡地区、13%的茨维考和福格特兰区、12.2%的格尔利茨以及11.9%的厄尔士山脉地区。
危机中的机遇与风险
对于整个市场而言，这股“银发浪潮”是一把双刃剑。
一方面，短时间内集中上市的房源无疑会加剧价格压力。
Jacasa建议计划卖房的业主“应谨慎选择时机”。
另一方面，这也可能为购房者打开一扇窗。
尤其是在农村地区，房价未来有望变得更加可负担。
而那些对购房地点有灵活选择的人，或许能找到不错的入场机会。
相比之下，需求旺盛的大城市预计将能更轻松地消化这部分新增供应。
信息来源：https://www.bild.de/leben-wissen/mein-geld-finanzportal/es-geht-um-millionen-haeuser-babyboomer-lassen-immobilienmarkt-beben-69b2b8a0ee2a063baa58413f
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