参考案例|房产存在原居住人员非正常死亡事件属于司法拍卖应当披露的重要信息

入库编号：2025-17-5-202-003

案例级别：参考案例

郭某、贝某与陈某执行复议案

——房产存在原居住人员非正常死亡事件属于司法拍卖应当披露的重要信息

关键词 执行 执行复议案件 网络司法拍卖 重要信息披露 非正常死亡事件

基本案情

广东省揭阳市中级人民法院（以下简称揭阳中院）在执行被执行人陈某附带民事赔偿、退赔、附带民事公益赔偿、罚金、没收违法所得、没收个人全部财产一案过程中，于2023年6月15日10时至2023年6月16日10时，在司法拍卖网络平台上公开拍卖登记在陈某、王某名下位于广东省深圳市某路的21A、22A房屋（以下简称案涉房屋）。2023年6月16日，郭某、贝某以人民币48216726元（币种下同）的最高价竞得，并缴清竞拍款。

该院于2023年7月5日作出（2023）粤52执604号之十八执行裁定书，裁定案涉房屋中21A房归郭某所有、22A房归贝某所有。

2023年7月25日，郭某、贝某对（2023）粤52执604号之十八执行裁定提出书面异议，认为法院未在拍卖公告信息中对案涉房屋存在原居住人员高空坠楼事件进行说明，致使郭某、贝某在参与竞买时产生重大误解，购买用于居住的目的无法实现，请求撤销该裁定书及案涉房屋的拍卖行为，并退还全部拍卖款项。

法院经调查，案涉房屋在2021年11月23日发生高空坠楼事件，造成1人死亡。

广东省揭阳市中级人民法院以执行法院未掌握相关信息、竞拍标的物的瑕疵风险由竞拍者自行承担等为由，于2023年8月15日作出（2023）粤52执异34号执行裁定：

驳回郭某、贝某的异议请求。

郭某、贝某不服，向广东省高级人民法院申请复议。

广东省高级人民法院于2024年2月23日作出（2023）粤执复769号执行裁定：

撤销揭阳中院（2023）粤52执异34号执行裁定和（2023）粤52执604号之十八执行裁定，要求广东省揭阳市中级人民法院依法退还买受人郭某、贝某支付的拍卖款。

裁判理由

本案的争议焦点为：应否撤销对案涉房屋的拍卖行为，并将买受人郭某、贝某支付的拍卖款予以退还。

保障案件当事人、竞买人的知情权，是网络司法拍卖的基本要求。

根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十二条第二款、第十三条第十一项、第三十一条第一项的规定，执行法院在处置执行标的物前，依法全面、具体、详细调查执行标的物的情况，并在拍卖公示时予以说明，充分、客观地披露拍卖标的物的信息。本案中，揭阳中院通过网络平台拍卖的案涉房屋于一年多前发生过原居住者跳楼自杀的非正常死亡事件，执行法院未披露该信息是否属于《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一项规定的“拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现”，是应予审查的关键问题。

其一，人民法院网络拍卖的房屋存在自杀等非正常死亡事件是否属于执行法院应当披露的信息，法律和司法解释没有明文规定，执行实践中各地法院做法不一，但越来越多执行法院将其作为拍卖公告、拍卖须知中应当披露的信息。按照房屋的日常交易习惯和民间习俗，交易房屋内如果发生过自杀、凶杀等非正常死亡事件，普通民众往往将此类房屋称为“凶宅”。传统民俗文化中，普通民众都有“趋吉避凶”“择吉居住”的心理，这是经过历史长期积淀、延续形成的习俗。房屋内发生非正常死亡事件的存在，会给居住其中的普通民众带来包括忌讳、焦虑、恐惧等负面感受和心理阴影，相应也对房屋交易价值产生影响。因此，人民法院拍卖的房屋存在自杀等非正常死亡事件，构成房屋的重大瑕疵，足以影响买受人竞买该房屋的缔约基础，属于《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十二条第二款、第十三条第十一项规定的应当披露拍卖财产的重要信息。

其二，揭阳中院虽然在拍卖公告和拍卖须知中均载明，竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵，该院不能保证拍卖财产真伪或者品质，不承担瑕疵担保责任等，但是“瑕疵不担保原则”通常是就拍卖财产的数量、质量、外观、结构、装饰装修等客观物理属性而言。作为日常居住的房屋，其不仅是一个由水泥钢筋组成的构筑物，更是人们家庭起居生活的港湾，承载着人们诸多主观的情感。拍卖房屋曾发生非正常死亡事件的，不属于“瑕疵不担保原则”的适用范畴。

综上所述，案涉房屋的拍卖公告及拍卖须知中未披露该房屋于一年多前曾经发生有人跳楼自杀的非正常死亡事件，属于《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一项规定的“拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的”的情形。

裁判要旨

执行中，人民法院拍卖的房屋存在原居住人员非正常死亡事件，构成房屋的重大瑕疵，足以影响买受人竞买该房屋的缔约基础，属于应当披露拍卖财产的重要信息。在网络司法拍卖中对该信息未予披露，拍卖成交后，买受人据此主张构成重大误解请求撤销拍卖的，人民法院应予支持。

关联索引

《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释〔2016〕18号）第12条第2款、第13条第（11）项、第31条第（1）项

执行：广东省揭阳市中级人民法院（2023）粤52执604号之十八执行裁定（2023年7月5日）

执行异议：广东省揭阳市中级人民法院（2023）粤52执异34号执行裁定（2023年8月15日）

执行复议：广东省高级人民法院（2023）粤执复769号执行裁定（2024年2月23日）