最近跟朋友聊天，聊到牛奶厂这个板块，大家都有种说不清的感觉。
你说它冷吧，二手房也还在成交；你说它热吧，成交价一出来，基本就是地板价。
贝壳最近挂出上个月的成交数据，华润天合那套122.54平米的四房，最后473万成交，单价算下来3.86万/平米。
这个价格什么概念？2022年的时候，同样的四房户型，随便卖都是8万往上。
也就三年多时间，跌了超过一半。
说实话，这跌幅搁谁身上都扛不住。
哪怕是家境殷实的中产，一套房缩水几百万，心里也在滴血。毕竟谁的钱也不是大风刮来的。
有个网友的评论挺有意思，他说：房价一跌，中产跟普通人的距离拉近了，但跟真正的富人，距离反而更远了。
仔细想想还真是这么回事。很多中产家庭，全部家当大头都在房子上，房价一跌，净资产跟着缩水，有的甚至直接变成负资产。
而富人不一样，房子只是他们资产配置里的一块，跌了也不伤筋动骨。底层没房子的，反倒因为没上车，躲过了这轮资产缩水。
最难受的就是中间这批人，一年到头辛辛苦苦挣个几十万上百万，房贷供着供着，房子反倒越来越不值钱。
这就让人忍不住想问：房子到底还是不是那个可以安心持有的资产？如果房价继续这么阴跌下去，租房确实比买房划算太多。
别说什么学位刚需，你房价跌掉的那几百万，够孩子从小学读到初中，上很好的私立学校都绰绰有余。
华润天合对口的是华阳旗下的奥体东小学，口碑还可以。但问题是，这几年奥体东小学本身生源都不够，学位还有多的往外分。
有人就试过租房入读，租售同权，租的房子也能用学位。
那你想想，同样住华润天合，租房的成本和买房比，差的可不是一点半点，还不用担惊受怕房价继续跌。
其实牛奶厂这个板块，挺能反映现在广州新房供应对二手房价的影响。
2020年到2022年那会儿，天河能买到的新房掰着手指头数得过来，也没现在这么高使用率，开发商也不怎么卷学位。
牛奶厂这种次新+好学校+供应少的组合，在当时简直就是香饽饽。
加上那会儿广州一路向东的预期打得火热，很多房产博主推荐板块，必定绕不开东部，东部绕不开天河，天河绕不开牛奶厂。
一轮轮推荐下来，热度越推越高，2023年还有人敢拿接近1400万的总价去买四房，现在回头看，确实是有点上头了。
谁能想到后面风云突变。天河东加上老黄埔，新盘一个接一个冒出来，户型使用率越来越高，学校也越引越好，关键是位置还更靠市中心。牛奶厂一下子就显得有点尴尬了。
其实你开车往天河东走一圈就会发现，天河根本就不缺地。
到处是大片空地可以开发，还没算上那些等着改造的城中村。
房价涨跌这事，往简单说就看供应和需求。供应大了，价格自然就扛不住。
一定要买，那就挑笋盘来买，到底怎样才叫笋盘，需要大家对板块周边的房子有个很清晰的价格体系。
如果你不懂的话，可以找柠檬线下聊聊，这方面我还是很有经验的，一二手房价格我非常熟悉。
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