38号新政落地(二):青岛二手房会涨价吗?

大家好我是土豆。2026年3月，自然资源部等主管部门刚发布了一个38号文件，和房地产相关的有两条，上一篇说了第一条，这次说第二条，就是新增建设用地主要用于重大项目建设和民生事业发展，原则上不再用于经营性房地产事业”，这个政策说了好多年了，但是这回用的是“不再”而不是以前的“不建议”“原则上”等等，用词很坚定。

如果这回真的是把商品房住宅的面粉的口子给掐了，那像青岛这种存了近25万套商品房不知道咋卖的城市来说，是个好事儿，但是话说回来，就算是以后商品房住宅会越来越少，但是青岛主城的人也远越来越少啊，2025年1全年常住人口比2019年峰值少了12万多人，相当于每年流失小两万人，这24.5万套房子要卖给谁？难不成全靠降价吸引改善置换客户？

这还有另一个话题，这个38号文件一释放，上到国家专家下到城市自媒体，都在大喊：“新房房价涨了，大家买不起新房，都去买二手房了，二手房房价肯定要跌了，业主们再等等看先不要卖了”……一开始我也挺高兴，我那套隧道口的、放在手里月月扣掉我四五千块钱的房子终于可以脱手了，但是仔细转转，周围的新房他也在降价啊。

保利天珺瑞海地因为产品定位错误陷入滞销状态，眼瞅着以前特价房的老路子，云上观澜本来愁云惨淡，保利一进场直接给云上观澜解了紧箍咒，价格一降，前排大户型呼呼的出，我也没看到晓港名城、金茂湾在中介那里被哄抢啊？

所以，那些说新政落地，二手房要涨的人们，咱们还是要分城市，就像济南，人家以前新房本身就便宜，库存二手房也就七八万套，再加上人口流入速度快，所以新政一出，新房少了要涨价，二手房肯定会水涨船高，而咱青岛呢，原本新房就贵，买不起的还是买不起，二手房库存已经快破了13万了，人口流入虽然还是正的，但是增速比较慢，商品房住宅依然严重供大于求，不存在二手房房价波动的情况，能卖还是卖吧。