前些天一直分享北京楼市数据，其实上海楼市数据也是相当出色，今天我们一起来看一下。
刚需客撑起七成市场，房价迎来近十月首涨
“上周六，上海二手房网签系统直接被挤爆了，一天崩了8次，太火爆了！”沪上中介小哥在朋友圈感叹道。
2026年3月14日，上海二手房单日网签成交1472套，逼近1500套大关，成交量高涨甚至让网签系统一度“瘫痪”。截至3月19日，3月累计网签已达16705套，半个月就赶超了2月全月11315套的成交量。
这一串数字背后，上海楼市正在经历怎样的变化？刚需客为何此时蜂拥入市？“沪七条”新政效果如何？房价会否迎来新一轮上涨？
刷新纪录：周成交创近五年新高
从数据来看，上海二手房市场正呈现近年来少有的热度。据网上房地产统计，3月9日至15日当周，上海二手房网签合计
7233套，刷新了2022年迄今二手房成交量的最高周成交记录。 这已是“沪七条”落地以来的连续第三周上涨。新政施行后，各周网签数据呈阶梯式上升：4014套、5709套、7233套，成交数据节节攀升。
更令人瞩目的是单日成交表现。3月14日当天，上海二手房单日成交1472套，逼近1500套大关，创下近一年来单日成交次高。次日热度不减，3月15日成交1390套，周末两天合计2862套，刷新近五年周末成交峰值。
行业机构预计，3月份上海二手房网签成交量有望突破30000套。历史数据显示，上一次上海二手房成交单月突破30000套还是在2021年。
政策托底：“沪七条”精准激活刚需
这一轮行情的启动，与“沪七条”新政的刺激密不可分。2026年2月25日，上海市住房城乡建设管理委等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，自2月26日起施行。
新政从三大维度精准发力：
一是调减住房限购政策。 非沪籍居民购买外环内住房所需缴纳社保或个税年限，从“满3年及以上”调减为“满1年及以上”。对缴纳社保或个税满3年及以上的非沪籍居民，可在外环内增购1套住房。 二是优化住房公积金贷款政策。 首套住房公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策，最高可达324万元。
三是完善个人住房房产税政策。 对本市户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。
“政策的精准放松形成托底合力，有效激活了刚性与改善性需求。”
刚需主导：300万以下房源成交占比超七成 谁是这波行情的“主力军”？答案是刚需客。
上海中原地产数据显示，总价300万以内入门级房源备受追捧，3月上半月成交占比升至72%，刚需房源去化效率持续提升。城市测量师行数据则显示，300万元以下二手房成交占比增至73%，较去年1月提升14个百分点。
从板块分布看，成交集中在外环外、中外环间总价500万元左右刚需刚改板块
。这类房源正是受此轮政策利好影响最直接的群体——非沪籍购房门槛大幅降低，公积金贷款额度显著提升，精准瞄准了购房资格和月供两大市场痛点。
“刚需活跃将带动置换需求，3月下旬起中高端改善成交有望提振。量价齐升：二手房价格近十月首涨
成交量攀升的同时，价格指标也迎来积极变化。国家统计局3月16日发布的数据显示，2月份上海二手住宅销售价格环比上涨0.2%。这是上海二手房价格自2025年5月以来连续九个月负增长后，环比再度上涨。
挂牌量方面，供需关系明显改善。上海链家最新二手房挂牌量约为8.1万套，处于近一年来的低位，相较于2025年5月最高超11.3万套的挂牌量，降幅已达28.3%。
更值得关注的是议价空间的变化。3月份，上海内环内核心板块二手房议价空间普遍收窄至4%以内，南京东路、外滩、人民广场、徐家汇等核心地段议价空间已不足1%。“部分市中心‘老破小’房源的房东心态也出现了微妙变化，惜售挺价的心态较为明显，部分房源甚至出现了一定幅度的涨价，这也是此前市场回暖过程中较少见的现象。”有业内人士指出。新房传导：土地市场释放积极信号
二手房市场的热度正逐步向新房市场传导。3月11日，上海新房网签733套，相比前一天几近翻倍。克而瑞数据显示，2026年第10周上海商品住宅成交416套，环比上升19.88%。
土地市场也释放出积极信号。3月13日，上海2026年首轮土拍收官，徐汇长桥、嘉定新城、青浦徐泾地块顺利成交，总额达68亿元。其中青浦区徐泾地块经过33轮竞价，最终以6.57%的溢价率成交。 3月底，长宁区内环内将有宅地出让，这是近15年来长宁区内环内少见的优质地块。业内人士预计，随着优质地块的入市，将为上海楼市注入新的活力。
后市展望：小阳春确立，量价平稳可期
“上海楼市小阳春已然确立，购房窗口期正在逐步收紧。”上海中原地产市场分析师卢文曦认为，2月的回暖只是前奏，3月才是红利全面兑现期，后续市场有望突破去年同期成交纪录。
对于未来走势，专家普遍持谨慎乐观态度。58安居客研究院院长张波认为，短期来看，市场大概率呈现量价平稳的态势。虽然市场热度明显提升，但远郊板块仍面临新房供应竞争，价格上涨将集中于核心城区优质房源，结构性分化持续。
上海易居房地产研究院副院长严跃进则表示，综合来看，当前房地产市场正处在调整接近尾声、积极信号持续累积的关键阶段。随着供给端调整趋于充分、库存压力缓解，若潜在购房需求能够持续释放，房地产市场供求再平衡进程将有望加速。
“量为价先，成交量稳定在高位，房价就有望尽快走出底部。”卢文曦强调。
在政策托底、刚需发力、预期改善的多重因素下，上海楼市正迎来久违的“小阳春”。这个春天，对于持币待购的购房者而言，或许是一个重要的决策窗口期。而对于整个房地产市场来说，上海这一波回暖，也为全国楼市注入了一剂强心针。
