来源：人民法院案例库
2024-17-5-102-002
徐某辉与陈某恢复执行案
——以租代迁交付拍卖房产的适用
关键词
执行 恢复执行 司法拍卖 善意文明 以租代迁 生活保障
执行理由
法院生效裁判认为，本案中，法院本应对涉案房产进行强制搬迁，但该房产居住人为两位老人和两名未成年儿童，除此房屋外确无其他房产可供居住，生活拮据。如果生硬地采取强制搬迁措施，势必会造成老人和孩子居无定所、影响未成年人学业、家庭生活更加困难等问题。考虑到上述情况，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）第二十条第三项“参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金”的规定给被执行人所抚养家属保留了必要租金，并依据《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第三条第二款的规定保留被执行人所扶养家属必需的生活费用。通过邀请买受人身临其境、体验被执行人所抚养家属的生活之苦，促成买受人自愿与被执行人所扶养家属达成5年期租赁协议，将涉案房产租赁给被执行人所扶养家属继续居住。这一灵活变通的以租代迁方式，使买受人转变为出租人，让占有人变成承租人，各方身份转换的同时也破解了涉案房产的交付之难，实现了涉案房产从执行标的物到物权收益物的衔接。如此，法院既让债权人变现了部分债权，又使得买受人得到物权收益，同时也保障了被执行人所抚养家属基本居住权及必要生活费用，充分体现了善意、文明执行理念，实现了政治效果、法律效果与社会效果统一。
执行要旨
金钱债权执行中，执行标的房产系被执行人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋，可以参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金，用于保障被执行人及所扶养家属的基本居住权。被执行人或所扶养家属与买受人达成租赁协议承租涉案房产的，则无需进行搬迁，自租赁协议生效时完成房产交接。
关联索引
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号，2020年修正）第20条
《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》（法发〔2019〕35号）第3条
执行：安徽省天长市人民法院（2022）皖1181执恢305号之二执行裁定（2022年11月7日）
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