离婚多年后房产被前夫叔叔觊觎?叔侄“补签”合同竟是恶意串通?

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一、案件缘起：

叔侄诉争房，权益起风波

  王女士（化名）与张某（化名）原系夫妻，二人婚姻关系存续期间，张某名下有一处位于某村的宅基地，并在该地块上修建了房屋。2019年，二人协议离婚，离婚协议中明确约定案涉宅基地房屋归王女士所有，相关拆迁补贴租金也由王女士收取。

  未曾想，2025年，张某的叔叔李某（化名）将张某与王女士诉至法院，提出多项诉讼请求：要求确认案涉房屋第一层、第三层、第四层的权益归其所有，判令张某与王女士支付违约金20余万元，支付2018年至2024年的租金50余万元，并承担全部诉讼费用。

  李某声称，其与张某早在2013年就达成合作建房口头协议，后续又签订房屋买卖合同，由其出资购买案涉房屋部分楼层，张某与王女士2019年的离婚协议约定案涉房屋归王女士所有，严重侵害了其合法权益。

二、律师介入：

分析案情，应诉定谋略

  面对突如其来的诉讼，王女士选择委托我们代理本案。诉讼团队在接受委托后，与王女士进行了多次深入沟通，核实案件细节，调取关联案件材料、银行流水、拆迁补偿协议等关键证据，逐步厘清案件脉络。

  诉讼团队敏锐地注意到，原告李某据以主张权利的核心证据——《合作建房协议书》与《房屋买卖合同》，其签署日期均为2024年4月，而这个时间点，恰发生在王女士就同一房产权益另案起诉张某之后。

  针对原告的诉讼主张，律师团队精准制定应诉策略，在庭审中，围绕合同真实性、形成背景与法律效力，提出了以下核心意见：

  1.合同形成过程存疑：李某主张的早期口头协议，与相关付款记录之间难以形成有效印证。所谓“早期出资”的转账人，其当庭证言并未直接支持合作建房或购房关系的成立；而一笔大额转账的备注仅为“货款”，款项性质不明。

  2.合同签订时机敏感：在王女士与张某的离婚协议已对案涉房产作出明确分割数年之后，李某与张某在未告知王女士的情况下，于2024年补签涉案合同，其行为目的与签订时机均不合常理，涉嫌损害他人合法权益。

  3.诉讼标的物已不存在：原告诉请所涉的房屋已在诉讼前因拆迁而灭失，其确权请求已丧失事实基础。

  4.法律效力存在根本瑕疵：依据《民法典》相关规定，在恶意串通、损害第三人合法权益等情形下，合同应被认定为无效。

  5.我方当事人无合同约束：王女士从未与李某签署任何协议，张某与李某之间的约定不能约束王女士，因此王女士无需向其支付违约金，也不应承担本案诉讼费用。

  此外，律师团队还向法院申请调取了关联案件的庭审笔录，并申请关键证人出庭作证，通过充分的举证、质证，有力地协助法庭还原了案件事实。

三、法院判决：

明辨是非，驳回护权

  法院经公开开庭审理，对双方提交的证据进行全面审查，结合案件事实和相关法律规定，围绕争议焦点作出详细分析认定：

  1.原告李某提供的早期资金往来证据，不足以证明其与张某在转账当时已就合作建房或房屋买卖达成真实、有效的合意。

  2.张某与王女士早在2019年的离婚协议中，已对案涉房屋权益作出明确处分，原告李某与张某系亲属关系，理应知道离婚协议中财产约定。在此情况下，李某与张某于2024年另行签订案涉合同，损害了王女士的合法权益。

  因此，法院最终认定，双方于2024年签订的《合作建房协议书》及《房屋买卖合同》属于恶意串通，损害他人合法权益的行为，应属无效。 基于此，法院依法判决驳回原告李某以该无效合同为依据提出的全部诉讼请求，案件受理费由原告自行承担，王女士的合法权益得到了法律的有效保护。

  本案是一起涉及宅基地房产、夫妻共同财产、恶意串通认定的合同纠纷，其中涉及的两个核心法律要点，值得大家关注和了解：

（1）恶意串通的民事法律行为无效

  《民法典》规定：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

  所谓恶意串通，是指行为人与相对人明知自己的行为会损害他人的合法权益，仍然故意相互勾结、串通，实施该行为。本案中，原告与张某作为亲属，明知离婚协议中案涉房屋归王女士所有，却私下签订协议主张房屋权益，明显属于恶意串通，损害王女士合法权益，因此案涉协议被认定为无效。

  （2）不动产善意取得的三大法定要件

《民法典》规定，无处分权人将不动产转让给受让人，受让人符合下列情形的，才能取得不动产所有权：

  1.受让人受让该不动产时是善意的，即不知道且不应当知道转让人无处分权；

  2.以合理的价格转让，支付的对价符合市场公允标准；

  3.转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

  同时，夫妻一方未经另一方同意，处分夫妻共同所有的房屋，第三人需同时满足善意购买、支付合理对价、已办理不动产登记三个条件，才能取得房屋所有权，否则另一方有权追回。本案中，原告既非善意，也未支付合理购房对价，更未办理产权登记或实际占有房屋，显然不符合善意取得的要件。

（3）宅基地房产交易的特殊注意事项

  宅基地的所有权归集体所有，使用权归村民个人，且农村实行宅基地“一户一宅”原则，宅基地上房屋的交易、合作建房均受法律严格限制。同时，宅基地上房屋若属于夫妻共同财产，一方处分时必须经另一方同意，否则处分行为可能无效，相关权益主张也难以得到法律支持。

五、结语

专业护权益，遇事不迷茫

  合同纠纷往往表象简单，实则暗流涌动，尤其是涉及亲属、夫妻共同财产等复杂关系时，事实认定与法律适用更具挑战。一份合同的签署时间、背景、目的都可能成为决定其效力的关键。厘清法律事实，准确适用法律，是解决此类纠纷的根本途径。

若你正面临婚姻家庭、房产交易、合同纠纷等方面的法律问题，不知如何维权，欢迎通过官方渠道联系我们，我们将为你提供专业的法律解答和针对性的解决方案，让法律成为你合法权益的坚实保障！