为了娃就近上学，卖了当前的房子之后，到底是换地方再买，还是空仓租房呢？
这个事情，还挺纠结的。
如果当前止跌了，那就应该果断下手，一卖一买。但如果，当前还在半山腰，还没跌透，买完再亏个20%～30%，那还是租房吧。
那些说自住不在乎涨跌的，反正，我做不到。
买件衣服，还想等双11打折呢，何况买房子呢？想啥呢？如果等2年再买，能省不少钱的话，当然是等2年了。
我不无脑看空，也不无脑看多，我最相信的还是数据。
虽然，看数据，也不一定得到完全准确的结论。但是一定程度上，可以粗略评估大致的情况，不至于让自己错得太过离谱。
P.s.以下都是二手房数据，不涉及新房。因为我觉得，二手房更市场化，更真实。
并且，二手房市场基本是大散户市场，没什么大机构玩家，韭菜们也算众生平等。
新房的套路太多，开发商都是八百个心眼子，不好整明白。
1、价格指数
国家统计局官网每个月会公布「70个大中城市住宅销售价格指数」，当前，最新的是2026年2月。
筛选深圳，上月100，2月是99.6，也就是环比下跌0.4%；上年同月100，2月是92.9，也就是环比下跌7.1%。
我download了近几年的数据，方便自己分析。
拉了近3年的数据，看个长期走势。
环比是左轴，柱状图；同比是右轴，折线图。
看环比，这3年，大部分月份都是在0之下，也就是大部分月份都是在跌。
少数几个月，环比大于0的，是23年初年，和24年底和25年初。
这应该算是中介说的小阳春范畴吧。
可惜的是，26年1月和2月，都还是在0之下，没有复制25年初的上涨势头。
不过，乐观一点的是，跌幅确实比前面低了一点。
但是，小阳春之后呢？
如果小阳春都不如去年，小阳春之后，能比去年好？感觉有点难。
再看看同比。
全部都在0之下，也就是一年比一年差，唯一的区别是幅度不一样。
看那个折线，也没看出什么规律。
无非就是几个月跌得猛一些，几个月跌得缓一些。
纯看图的话，没看出有突破0的趋势。
2、成交量
深圳住建局有官方平台——深圳市房地产信息平台，会公布每日的二手房成交量，数据还是非常靠谱的。
在官网拉了一下近3年的数据。
粗略看图，最近3年，每日的成交量确实有向上的趋势。
不过，看日成交量没什么概念，我还是download下来，算出了月成交量。
中介说，5000套是荣枯线。
24年10月之前，基本都在5000之下。
25年全年，算是在5000左右徘徊了。
从25年10月到26年1月，成交量确实每个月都在微涨。
接触到的中介们普遍还是比较开心的，说苦日子已经过去了。
因为于他们而言，有成交就有业绩，就有钱赚。他们不是那么在乎，房价是向上走，还是向下走。
也算侧面验证了成交量一直在恢复。
不过，26年2月有春节，这个数据就不太准。当然了，其他年份的春节可能在1月份。
所以，按照惯例，用1月+2月的数据，可以剔除春节的影响。
23、24、25，这3年的1月+2月，成交量上确实一直在上涨。
不过，26年，涨势又降下来了，单看成交量下降了8%。
所以，接下来的趋势怎样？不好说，还是要继续观察吧。
3、挂牌量
没有找到深圳全市官方的挂牌数据平台。
我让豆包和元宝，帮我查，但给出来的结果明显就是不对的，放弃采纳。
最后，找到了几个做房产数据的小程序。
既然这些公司是专门做房产数据的，那大概率是清洗过数据的，准确度相对较高。
下面这个图，是「行舟深房」小程序显示的，近3年的全深圳二手房挂牌量趋势图。
看到这个图的时候，还是有点震惊的。
这个图显示当前的在售房源是8.6万套。
且最近三年一直在陡峭地增长。
从这个图中，我找出了3个数据，如下，简单计算了一下同比。
今年3月相比去年3月，挂牌量增加了52%？
实在不确定这个数据是否准确，如果是准确的，这也太夸张了吧。
我找熟悉的中介确认了一下，给我的反馈是，还在持续加大。
不断增长的挂牌量，意味着什么？
我能想到的就是，可能有些高杠杆的投资客扛不住了要出货，也或者很多业主就是看空心态。
反正，不可能都是要置换。
4、居民贷款增速
买房是需要真金白银的，而这个真金白银，大部分都是要贷款来实现的。
如果贷款高速增长，那么大概率房价也不会差到哪里去。
但如果贷款增速变慢，甚至负增长，那说明，大量的人不再贷款，甚至提前还贷。
那么房价大概率也就失去了支撑力量。
深圳市统计局，会更新住户贷款余额和同比增速。
不过，这个数据，有滞后性。
我看到的最新的数据是更新到了2025年12月，还没有最近2个月的数据。
25年11月增速是2.9%，12月增速是1.6%。
这明显是低于GDP增速的。
不过，至少还没有转负，还是正增长。
我把数据download下来，然后，再结合之前国家统计局的价格指数，画了两条折线图。
时间范围是17年2月到25年12月。
这两条线总体的趋势，还是很相似的。
贷款增速很高的时候，比如19年到21年，房价增速也很高。
21年贷款增速往下走，同样，房价增速也在往下走。
贷款增速持续下跌，比如23年～24年，接近0的时候，房价也持续下跌。
25年前几个月，房贷增速向上，房价的跌幅也在收窄。
目前来看，贷款增速的趋势还是向下，不算特别乐观。
之后，会不会像25年初，掉头向上，还不知道。
只能继续观察，继续跟踪数据。
5、房价收入比
房价收入比是，总房价除以家庭年收入，是指一个家庭要用几年的收入才能买下一套房子。
它可以粗略判断房价是高还是低。
这是个相对数据，没有官方的平台公布。我直接交给了deepseek来输出。
不能保证准确，只能看个大概。深圳的房价收入比如下：
我简单复核一下。
深圳24年发布的，城镇非私营单位年收入是17.7w。
还挺高的感觉，估计很多人拖后腿了。
乐有家显示的当前成交均价是6.2万/平。
假如三口之家，夫妻两个都上班，家庭年收入是35.4w。
如果人均30平米的住房面积，90平的房价是558万。
这个房价收入比是15.8倍。
嗯嗯～～～Deepseek给我的是26倍。
我也不知道该信哪个。
我再问了下Grok国际大都市的房价收入比大致在多少。
国际大城市（如纽约、旧金山、伦敦、东京、巴黎）的房价收入比普遍在7–16倍左右，大多属于“严重不宜居”或“极不宜居”水平（国际上通常认为5倍以下才算合理）。
Numbeo（2026 Property Prices Index，用户众包数据，市中心90㎡公寓 vs 家庭收入）
怎么说呢？
如果按照当前15.8倍来看，跟国际大城市纽约、巴黎比，似乎也差不多了。
但如果按照deepseek的26倍来看，那似乎还是挺贵的。
所以，这个数只能简单参考一下吧。
反正，目前从高点跌下来之后，确实没有那么浮夸了。
6、租售比
租售比有不同的算法，有的是用总房价/月租金（或年租金），有的是用年租金收入/总房价。
本质上，两者算是一回事。
我更喜欢用后者，也叫年租金回报率，因为可以和无风险收益率（十年期国债）进行比较。
用我相对熟悉的片区的实际例子做参考。
相对旧一点的中海阳光玫瑰园的小户型，和位置相对比较差的半山臻境，年租金回报率接近2%了。
前海自贸区比较新的房子的年租金回报率还在1.6%左右。
冰山指数里全国的租售比已经去到2.7%，上海是1.9%，北京是2%，深圳是1.8%，广州是2.1%。
总体来说，深圳的年租金回报率是4大一线城市里最低的。
如果房租没有大的变动，深圳的租金回报率追上北京的2%，那房价大概率还是要下行。
此外，再对比一下几个数据：
当前的十年期国债的收益率是1.85%，房贷利率是3.05%，公积金利率是2.6%，经营贷利率是2.2%。
按照深圳当前的租金回报率来看，即使经营贷，想要以租养贷，还是不太可能的。
反而很多二线城市，很多年租金回报率可以达到2.6%以上，比如：武汉2.8%，长沙3.4%，重庆2.7%。
如果使用公积金贷款，或者经营贷，倒是能做到以租养贷，买房的月供利息和房租差不多了。
另外，问了下grok，国际大都市的年租金回报率。
纽约市中心是5.05%，旧金山是6.6%，伦敦是5.0%。
不过，当前美国和英国的十年期国债收益率也比较高。
这些城市gross yield仅比国债高0–2个百分点（远低于国际住宅投资“合理”风险溢价2.5%–5%），净收益率往往持平或略低于国债。投资者主要赌资本增值（Savills预测2026纽约/SF资本增长0–1.9%+，伦敦持平但租金继续跑赢），而非纯现金流。这也是全球一线城市“买房难租得起”的典型特征——收益率低，但流动性、安全性高。
如果再扣除空置率、税费、融资成本等，国际大都市房产的净收益率，可能跟国债也不相上下。
投资者主要赌得依然是房价上涨，而不是想要租金这个现金流。
综合看下来，相对于北京、上海，以及纽约、旧金山等，深圳的年租金回报率可能还有一些上涨的空间，也就是房价可能还会下跌，不过，幅度可能不会很大。
不过，现实不会按照理论上的数字来呈现，涨跌可能会过头，政策可能救市，到底会继续下跌，还是企稳回升，不知道，继续观察数据吧。
6、去化周期
简单来说，就是当前挂牌的房子，要多久才能卖完？
大致的计算公式是：存量房源/（每月成交-新增挂牌）。
我直接采用了「楼市日历」小程序里的数据。
当前，26年3月，深圳的去化周期是12个月。
深圳25年是经历过小阳春的，25年3月，去化周期下降到了7个月。
但随后，挂牌量上涨，去化周期最高去到了20个月。
那26年，会重复25年的剧情，还是会一路往下。哈哈哈，不知道。
看了下，其余3个一线城市的情况。
北京当前是6个月，25年大多是10个月左右。
上海当前是2个月，25年大多是5个月。
广州当前是11个月，25年大多是16个月。
4个一线城市里，深圳12个月是最大的。上海的2个月，是最小的。
在grok问了下，国际惯例：
4–6个月（或5–6个月）被视为平衡/健康市场（buyer-seller均衡，房价稳定温和上涨）。
<4个月（尤其是<3个月）：强烈卖方市场，房价易涨、竞标战多（纽约/旧金山当前属于此）。
>6–7个月：买方市场，房价压力下行、可议价空间大。
按照这个说法，上海已经进入到了卖方市场，房子都快不够卖了。
不过，上海有新房禁售制度，据说，即将有大量解禁的房源入市。不知道后续会怎样。
北京6个月的去化周期，算是健康的市场了，但去年3月也曾降到7，后面又涨到了10。
深圳和广州，11和12个月的去化周期，那应该还是典型的买方市场。想要转型，似乎不是很容易。
继续观察后续数据吧。
Done，以上是7个数据指标，4个绝对指标，3个相对指标。
总体来看，深圳的房地产走势，不算特别悲观，但也算不上多好。
是不是止跌回稳了，不知道。
不过，关于止跌回稳，我看过两个挺别致的解释。
一是，ZF眼中的止跌回稳，是市场回稳，不是房价回升。不管，房价是阴跌，还是微涨，只要市场正常交易，成交量稳定，那就是止跌回稳。
二是，半夏投资的李蓓，也说止跌回稳，不过，详细看，她说的是，地产股，而不是房价。她说的是，伴随劣质房企出清，优质房企的市场份额会扩张，盈利能力会修复，进而，股价会上涨。
综合以上数据， 价格未现企稳反弹信号，成交量回暖但以高挂牌量为背景，去化周期长达12个月，租金回报率与房贷成本仍倒挂。
这些指标共同指向：市场尚未提供明确的“止跌”信号，且仍存在一定的下行压力。
因此，为了“避免买在半山腰”，当前数据支持谨慎观望的态度。
“先租房，再等等”是一个与当前市场风险相匹配的务实选择。后续重点关注价格环比指数能否转正、去化周期能否持续收缩等关键转折信号。
斜体部分，是我把文章发给deepseek，让它帮我审核后，它帮我写的。
还挺专业的，哈哈哈～
所以，接着租房观察，且行且看吧。
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