租金反推法:评估二手房是否砍价到位?

首先来说你们看新规的话，就必然是锁定新房了，而且迭代后的新房，相对来说就目标更明确一点。

房段子也深耕行业14年多了，所以买新房的话，或多或少都有一些关系或者优惠在里面，后面只要你和家人不私下独自先去，而是先找我对接好了再去看房，都是可以帮你额外拿到福利的，切记。

话说回来，你们在攀成钢是有房的，在周边买一套的话，基本就锁定在东门了，北门西门南门的迭代新房，不是没有，而是太远或者太贵，并不匹配你们的需求。甚至于东门的锦江也不合适，锁定的范围我根据市场行情，就建议考虑成华（主要选择）和龙泉。

具体来看，成华最合适的集中在二八板块，包括招商锦城序、华润中环天宸以及新希望D23风华，这三个盘。

招商锦城序是二八最新迭代，央企，学区在本区不错，高颜值，但板块腹地，远处有铁路线，有下穿隧道。

你可以考虑它的120户型，之前开盘过几次，但由于足足80多亩，所以房源还有，基本上买下来大概是350万左右的段位。这个户型是标准的迭代产品，不含入户光厅（有13.8平，下同），实得率就已经有98%了，所以尺寸感是很舒服的，在二八来说也是个网红盘了。产品，颜值，细节都很好，你们如果没了解过的话，我这边可以给你对接，然后安排下时间去看房选房，即将预售3、15、16栋，是有120平套四双卫户型的。

接下来的一个，我推荐看看龙泉驿洪河板块，惠王陵2、30号线双线换乘的金茂晓棠，可以考虑它129平的套四双卫，纯板式产品，总价大概是300万左右。优点是户型好，实得率100%。金茂的产品细节口碑，正东方位，双地铁都是优势，整个板块也处于大肆开发的周期当中。缺点的话我觉得是二圈层的身份，如果你们不在意学区的话倒没问题。另外板块的开发周期长噪音是个问题，还有这个楼盘周边界面暂时表现一般，有T4产品不算非常纯粹。现在热度很高，是5月网红盘，看房的人多，不一定买得到。

二八还有一个新房，新希望D23风华，可以看它117p的套四双卫，也是当前非常典型的卷王户型，得房率92-95%，总价350万左右。这个楼盘的优势是双地铁，杉板桥外溢，迭代刚改，缺点是地块小，二仙桥九义校，学区一般，也是二八外围区域。

然后华润中环天宸，是火了一年的楼盘了，也是个大盘概念，80多亩，优势是迭代之作，二八核心，兼顾地铁学区的真正核心地段，缺点是3.0容积率，有T3高层不纯粹改善。

要买的话，可以看它的110-123户型。基本上300-350万是可以拿下来的。但是这个户型是3T3户的26F高层，目前还有少量楼栋房源待售。虽然是T3高层，但是也能做到独立入户，所以不单纯看数字的话自住刚改也是没问题的。

110户型不含入户得房率96%，123户型则是93%（它入户比较大）。

更多分析...略。

整体读下来，我觉得你们的思路和需求还是很明确的，一方面你是在金融城上班，当前成华这边的**不论是地铁还是自驾，都不太方便，虽然有23号线的规划，但是等真正建成开通，都是至少5年后的事情了，属于有生之年系列，没有必要为了未来一个很小的利好，蹉跎太长期的岁月，从这个角度来说，我也间接否定了你们的第二个挂户读书小户型的方案。

从根本的角度来看，主要还是**板块的未来格局不够大，楼市发展潜力不看好，你们当初应该是一手买入，当时成本是很低的，只有几千块，现在行情虽然有回调，但是也有个一万五六的样子，也还行，是青春过渡的美好回忆，它已经完成使命了，你们对大房子的需求，对学区的需求，都让它有些承载不了了，所以这套房子，是时候断舍离，我建议是看自己的实际需求，及早出售，如果短期没有过渡自住的，就先留着，等后面买的房子交房装修入住了，再出售，也还是可以的。接下来一两年里，我觉得领地海纳时代的房价整体还是趋于平稳（因为有23号线的预期），但也仅仅如此，该卖的时候，还是要果断卖掉，哪怕用来提前还贷也是划算的。

再说买法，你们对学区的要求是比较高的，青二锦二这种120平以上的套四，新房极少，次新二手房也极少。

锦二是没有新房的，次新房也基本没有，普遍老+贵，对你们来说，一是性价比不高，二是通勤不直达，所以备选吧，未来看缘分，至少我现在没有筛选到合适的楼盘房源的。

回来看青二，的确是最优解，你们考虑的学区房通锦阁，这个我也在长期关注，只不过他们需要现房销售，熬了很多年了，也该开盘了，通锦阁容积率3.0，清水限价2.64万，估计最终精装大概3万上下的单价。https://weibo.com/1551561845/OlP7WmQGA  这个是正儿八经的学区房，对口青二的东城根街小学，到B校区比较近（步行900米，也可以坐3路公交车2站直达，送完娃就直接进入文殊院地铁站，1号线直接南下金融城上班，未来18号线三期开通了，拥挤程度会大大缓解的，半小时通勤也很舒服），也比较容易就读，143平的套四你们也买得起，按理是在预算范围内的，你们孩子也完全等得起。

需要说明的是，考虑到产品户型迭代的浪潮下，它3万左右的单价情况下，我估计也不会是非常火爆的那种买法，所以你们买到的概率还是不小的，再怎么都要试一试，不试一试的话，这辈子都是个遗憾。

另外你也说到了小区的开放式，挨着金牛西体路，公园的问题。实际上我觉得也不算是啥问题，能到这个地段的楼盘，最注重的是房子内的功能性，小区物业维护颜值，开放式不是洪水猛兽，只要物业管理好，维护好，照样是高端楼盘哈。隔壁的金牛西体路是一个很热闹的很具有烟火气的菜市场，对你们三代同堂来说，是一个巨大的宝藏，并不是脏乱差的一个区域，而是具有烟火气的好配套。https://weibo.com/1551561845/PsvpJqUor 至于你说的公园绿化这些，其实市中心本来就这样，不会有很大的公园空地来修建的，也是我们选择市中心的取舍答案。其实你们完全可以步行600米去五丁桥，这边沿河打造的锦江，绿化是非常好的，散步跑步休闲都很舒服，也是公园的理想平替。

其他的新房，目前只有西派少城的3号楼待售，但是260平的户型，超预算了，所以也就不考虑。

从次新房的角度来看，泡桐树小学这边有宽窄慢里（二手房还没上市），不过单价很高，当初新房都是3.7万，而且还没有套四户型。

再看其他的次新房，最合适的就是通锦阁附近的金地39峯，https://weibo.com/1551561845/P1AMVpv1P  这个盘挂牌价格也很高，目前120平套三是460万（不过有成交参考是410万，但套三不符合你们需求，而且房东很惜售，价格也很高），套四是153平挂牌是五六百万超预算了。（只能说要是万一没买入通锦阁的话，可以慢慢磨金地的153户型总价，看能否尝试磨价到***万内）。

备选买法，就是看其他次新房了，但和锦二一样，同时满足户型价格和次新标准的，没有。

最后的做法，还可以看看就近考虑金融城的次新房？比如站南这边可以看看人居盛和林语北区146平套四，大概是440万拿下。人居盛和林语南区的141套四，大概是370-400万可以拿下（南区临三环，噪音大一些）。附近品质好一些的还可以看桐梓林壹号（房龄大一些，但是品质很好，老牌豪宅改善人群多，140套四大概是400万起）。

最最后，上一套保留的好房源，https://mp.weixin.qq.com/s/ukx9H4DyQjo1AbOGcUgMcQ  金融城西这边的保利锦湖林语南区，房东0中介费今天早上给我报价是398万，套四户型，即买即住，对满足你们读书，通勤都还是很方便的。

总的来说，如果你们追求非常顶级的学区，考虑新房的话，那么通锦阁是值得一试的，不然就只能蹲守二手房了，长期的话，考虑金地39峯的捡漏买法，短期的话，考虑金融城，站南这些本地的改善二手大户型买法。