成都二手房市场大分化:有人抢着买,有人死扛不卖

二手房成交量暴涨61%、创近10年新高、成交占比突破78%——这些数据听起来像是市场狂热的信号，但与此同时，二手房价格却连续下跌，房东心态严重分化，买卖双方博弈进入白热化阶段。

这不是简单的"好"或"坏"能概括的行情，而是一场深刻的结构性重构。成都，正站在存量房时代的十字路口。

成交量暴涨61%：成都二手房"卖爆了"

如果只看数据，成都二手房市场简直是"大获全胜"。

克而瑞数据显示，2026年1月，成都二手房成交面积达到215万平方米，环比上涨16%，同比暴涨61%。这个数字有多夸张？在全国20个重点城市中，成都的二手房成交量高居首位，远超北京、上海等一线城市。

更令人震惊的是二手房与新房的成交比。2026年1月，成都二手房与新房成交比达到3.6:1，二手房成交占比首次突破78%。这意味着，成都每卖出4套房子，就有3套是二手房。

"成都已明确跨越以新房为主导的发展阶段，正加速进入存量房时代。"—克而瑞研究报告

这一比例已显著高于广州、深圳，也超越了天津、重庆等传统存量房大市，在市场结构上与京沪的差距正在快速收窄。

2025年全年，成都二手房累计成交约23.4万套，创下近10年新高。按2147万常住人口计算，2025年成都每92个人中就有1人买了二手房，这个渗透率直逼一线城市。

但成交量的繁荣背后，隐藏着更复杂的市场真相。

价格四连跌：刚需撑起成交量，改善盘"杀跌"最狠

成交量的暴涨，并没有带来价格的上涨。

中指研究院数据显示，2026年2月，成都二手住宅价格环比下跌0.39%，同比下跌4.25%，样本平均价格16667元/平方米。这已经是成都二手房价格连续第四个月下跌。

2025年全年，成都二手房成交均价约12835元/平方米，年跌幅达到11%左右。从高点算起，部分热门板块的房价跌幅更是触目惊心。

以成都金融城板块为例，房价从2021年高点的4万元/平方米跌至如今的3.2万元/平方米，降幅达20%。二环的玛塞城小区，2019年高峰期房价达到2.5万元/平方米，如今已跌至1.5万元/平方米左右。

但这并不意味着所有二手房都在跌。

一个显著的市场特征是：成都二手房市场正在经历严重的分化。

刚需盘：量价齐稳
总价100-200万的房源成交量依旧撑起了市场流动性。从成都房小团小程序统计的数据来看，成交量排名前列的小区大部分是二圈层的刚需小区，价格和户型分布以总价100-150万、90平方米左右为主。

改善盘：跌跌不休
真正受伤严重的是房龄偏大的改善型二手房。因为新房市场"新规产品"的攻势太猛，中段改善的换房需求大多被新房截胡，那些老一点的改善二手房反而成为"杀跌"的主力军。

无论是金融城、攀成钢，还是天西，均无一幸免。曾经被视为"硬通货"的高端改善盘，如今面临着前所未有的去化压力。

政策松绑：限售解封能否激活市场？

2026年开年，成都出台了重磅楼市政策。

核心政策一：限售全面解封
自2026年1月1日起，凡是2024年10月14日（含）前取得《不动产权证书》的二手住房，即便仍处于原定限售期内，也全部取消转让限制。这意味着大量被"锁死"的房源将重新进入市场流通。

核心政策二：个税补贴延续
在2026年期间，纳税人出售自有住房并在现住房出售后1年内重新购买住房的，可申请退还出售现住房已缴纳的个人所得税。该政策延续实施至2027年12月31日。

核心政策三：公积金利率下调
全国范围内，自2026年1月1日起，存量个人住房公积金贷款利率统一下调0.25个百分点，进一步降低购房成本。

政策松绑的效果正在显现。中介机构反馈，新政后房源带看量增长7.2%。但值得注意的是，带看量的增长并没有完全转化为成交量的提升——成交量仅微升2.9%。

买卖双方的的心理预期差距，依然是横亘在成交面前的最大障碍。

K型复苏：有人抢房，有人"装睡"

当下的成都楼市，是一场典型的"K型复苏"。

刚需端：积极入场
随着价格持续调整到位，刚需购房者开始积极入场。他们目标明确——总价100-200万、90平方米左右的刚需房源是成交主力。2026年春节假期，成都二手房日均带看量、转化率双双超过去年同期，市场底部正在被更多人确认。

改善端：持币观望
改善型需求的购房者则表现出明显的观望情绪。他们更倾向于等待更好的时机，或者直接转向新房市场。毕竟，当新房品质越来越好、价格却与二手房倒挂时，为什么要买"老破大"？

房东端：心态分裂
最有趣的是房东群体的分化。

一部分房东已经接受亏损的现实，愿意降价出货。尤其是那些在房价高位入手的投资者，趁着市场还有流动性，抓紧套现离场。

但另一部分房东却选择了"死扛"。他们的逻辑是：亏太多不卖，反正也不急着等钱用，大不了就放着出租。

"在市场疲软阶段，挂牌价是房东的尊严，阶段性成交价才是市场的底裤。"

这种心态的分裂，直接导致了一个有趣的现象：部分房东反而不急着卖房了，甚至把挂牌价提高了。

但这真的是"底气"吗？

数据显示，成都当前二手房挂牌总量已突破28万套，其中次新房占比持续提升。这么庞大的库存压力下，房东的"底气"能撑多久，是个很大的问号。

2026年展望：成都楼市还能"熬"过去吗？

尽管面临诸多挑战，成都楼市的韧性依然不容忽视。

城市基本面支撑强劲
2026年，成都市政府工作报告明确提出"双城记"、"都市圈"、"示范区"三大战略。成渝将实施双核联动联建年度合作项目60项，共同争取出台《成渝地区双城经济圈建设"十五五"实施方案》。成都作为西部增长极的核心地位，正在被进一步夯实。

克而瑞已将成都列入"新一线城市"行列，与上海、北京、杭州、广州并列。从市场容量、交易活力及人居动能等综合维度来看，成都的楼市能级已经发生质的飞跃。

供需关系相对健康
截至2025年底，成都存量去化周期14.43个月，"5+2"中心城区去化周期仅10.1个月，供需关系处于紧平衡状态。这意味着成都的房价泡沫相对较小，下跌空间有限。

市场结构加速成熟
二手房成交占比突破78%，标志着成都正全面步入存量房时代。这种转变符合世界级城市房地产市场演进的普遍规律，意味着市场正在向更成熟、更健康的方向发展。

但我们也要清醒看到挑战：价格压力依然存在、分化格局短期难以改变、政策效应边际递减。

"熬过去，2026年，成都楼市还有不少'大招'来改变现状。"

这是市场的期待，也是所有参与者必须面对的现实。

总结：成都二手房市场正在经历一场深刻的结构性调整。成交量创历史新高的背后，是价格持续承压、分化日益加剧的现实。政策松绑带来了一丝暖意，但买卖双方的博弈仍在继续。对于购房者而言，当前的成都二手房市场提供了难得的入场机会——尤其是对于刚需群体；对于投资者而言，则需要更加谨慎，精挑细选核心资产。在这场"冰与火之歌"中，唯有看清趋势、保持定力，才能穿越周期。