闲聊系列|日本房产项目暴雷,投资日本不动产注意点有哪些,复习一下日本购买流程~

日本可以说是一房一价，同样一栋楼，买下来后有过翻新，或完全是自住使用痕迹明显的，就不是一个价格。说直接点，有些房子这几年确实涨价很猛，感觉卖家把下半辈子的荣华富贵都寄托在这房子里了，但确实翻新物件也赚的比一般买卖更多些。

同样的，就算是同一栋楼，不同房间风景，比如看不看得到墓地也会是不同的价格（比如港区，好多高级塔楼也正对墓地），所以很难用一个价格来给到参考。

日元最开始作为避险货币，日本房产作为避险资产，一直广受投资客喜爱。日本的房产，如果是投资整栋物件，一般就两种：

一种是安安分分做长期租赁的，这种好处在于稳定，租客的租约一般2年起，坏处是收益稳定，一般有4-5%个表面收益率已经不错了，如果买在好地段，也许只有2-3%，甚至更低；

另一种是旅馆/酒店/民宿类的，好处在于回报率高，有可能能做到10%甚至更多，坏处是收益的不确定性，旅馆/酒店没开业时间限制虽好，但如何让更多人看到来入住是个难题，还有那么多的固定成本；民宿的话有各种限制，想要做好也没那么简单。而且很现实的一点是，表回就算做到20-30%，去掉各种成本，有可能只剩下5-6%，或者更少。

如果是想买楼投资的，我基本上一直主推第一种，一个是稳定，一个是做第二种需要一定人力。事实上，大部分客户也倾向于第一种，但是不论前者还是后者，只要物件本身没有毛病，买下来后最多是收益率高低的事儿，不太会暴雷这么夸张。这次这事儿这么大，其实从根本上来说，从一开始他就是存在风险的。

我们买卖房产，从来不和客户保本，一手交钱一手交楼，要想托管管理没问题，要想帮忙招租也没问题，但是什么时候能招租到，一年下来综合收益多少，很难给到保证，因为市场就是存在不确定性的。房子的回报率能根据现有的给到一个计算，再根据周围行情预估一下，就是这样了。

不稳定才是常态。

所谓保收益率，X年回购协议，其实说起来就是因为当初购买的物件本身价格就不合理，是高于市场价的，那么后面的收益也就是羊毛出在羊身上，早就在不知道的地方支付了比预想中更加昂贵的隐形成本。据我了解，这样的物件或类似的投资，基本都是市面上同类型的1.5-2倍起，甚至后期维护都很拉，很难想象那是在日本的房子。

话说我之前有个客户投资过中华料理加盟，但是他连店铺在哪都不知道…年末收到账单吓一大跳，怎么每个月除了事务所还有15万的房租？怎么税理士每个月十几万日元？怎么他还要给人付打车钱停车钱？我一直和同事打趣说，原来感觉客户越来越少了，搞了半天才知道是我们还不够黑心啊。这么挣钱来钱也太快了（不是。